文/上海進深 嚴明會

上海頂豪市場，很久沒有出現過如此反差的一幕。

5月26日，新弘北京道正式開盤，官宣開盤大捷，卻未公布具體銷售數據。

項目首批推出54套房源，共吸引了55組客戶認購，認購率勉強突破100%。

照理說，認購率過百的項目，網簽數據不該難看。

然而截至6月9日，開盤已過去半個月，新弘北京道僅完成1套網簽。

成交房源為一套建面約266㎡的戶型。

這樣的表現，與項目此前營造出的市場熱度形成鮮明反差。

更重要的是，這一幕發生在上海豪宅市場持續升溫的背景下。

今年以來，徐匯濱江、前灘、后灘等熱門板塊高端項目接連熱銷，部分頂豪項目甚至在認購階段就已基本鎖定成交結果。

相比之下，新弘北京道顯得有些格格不入。

客戶從哪里來？

先看項目基本面。

新弘北京道位于黃浦核心區，距離上海城市坐標原點僅約200米。

周邊集中了國際飯店、人民廣場、上海博物館、南京路步行街、淮海路、新天地等上海最成熟的城市資源。

從地段角度來看，它幾乎占據了上海最中心的位置。

為了給項目造勢，開發商弘久還在上海歷史博物館舉辦了主題為“上海之心 百年回響”的免費展覽。

從開埠時期的萬國建筑舊影，到石庫門里弄的生活場景，再到老上海家具陳設，試圖通過城市記憶與歷史文化，為項目賦予更高層級的價值標簽。

新弘北京道的操盤路徑，與當前市場主流頂豪項目存在明顯差異。

無論是華潤、綠城還是中海，在打造頂豪產品時，往往都會提前進行長周期客戶蓄水，通過圈層活動、私享沙龍、高端資源鏈接等方式不斷篩選和沉淀客戶。

而新弘北京道整體營銷動作相對克制，市場聲量鋪墊有限，更多依賴渠道體系導流客戶。

這或許意味著，認購名單中的部分客戶，未能形成足夠堅定的購買決策。

對于總價4200萬元起步的產品而言，認購只是第一步，最終能否順利轉化成交，考驗的是客戶對產品價值的最終認可。

從目前僅1套網簽的結果來看，部分認購客戶仍在觀望。

產品代際差

項目總計規劃229套住宅。本次開盤是3號樓，東西兩個單元，一共54套房源。

主力產品為建面約266㎡三房和289㎡四房，均價約18.8萬元/㎡，高區部分房源單價突破20萬元/㎡。

主力總價集中在5000萬元級別，頂復房源則直接邁入億元門檻。

東單元總高16層，兩梯一戶，286㎡四房兩廳四衛，總價4800W起。

西單元總高21層，兩梯兩戶，中間套262㎡，西邊套是266㎡，兩個戶型的差別是邊套客廳兩面落地窗，總價4200W起。

這個價格體系已經站在上海豪宅第一梯隊，但整體產品邏輯卻并沒有完全跟上這一輪上海豪宅迭代。

當前，大尺度陽臺、設備平臺、飄窗擴容，幾乎成為新一代豪宅的標配。

但新弘北京道的產品體系沒趕上新規紅利，仍然偏向傳統。

以266㎡戶型為例，全屋四個衛生間，其中三個是暗衛。陽臺面積較小，飄窗也比較少。

從裝修風格來看，整個項目呈現出一種典型的“老錢風”表達。

但真正的老錢客戶未必缺這一套產品，而新一代財富人群，又更習慣濱江系、新規系產品帶來的空間感和生活方式。

某種程度上，新弘北京道正處于一個略顯尷尬的位置：

老錢嫌棄，新錢看不懂。

頂豪光環之下

客觀來說，新弘北京道最大的優勢是地段。但也是因為地段過于核心，項目必須面對很多無法回避的現實問題。

首先是高架影響。

項目西側緊鄰南北高架（成都北路），其中A1#樓距離高架僅約42米。作為上海最核心的交通動脈，南北高架的車流噪音、揚塵與震動難以完全規避。

其次是項目自身的地塊條件。

地塊呈現不規則的“L型”，住宅占比80%、商業占比20%，同時容納了超高層住宅、風貌商業、歷史建筑保護等多種形態的建筑。

復雜的開發條件，也讓項目很難形成傳統頂豪社區那種純粹而完整的居住氛圍。

與此同時，項目南側還緊鄰長征醫院辦公樓，間距僅約11米。

對于總價數千萬元的頂豪客戶來說，每一個細節都可能成為影響決策的因素。

畢竟，上海從來不缺豪宅。

真正稀缺的，是沒有明顯短板的豪宅。