“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上深3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2026年5月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、5月租賃市場動態，研究分析北京、上海、深圳3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：宏觀政策力推公租房擴圍與存量盤活，住房租賃保障持續加碼；《城市更新十五五規劃》落地，住房租賃被定為核心支點

■地方政策：城市租賃政策聚焦人才安居與存量盤活，多地加大保租房供應

■土地成交：京深租賃用地零溢價出讓，政府主導強化保障屬性

■個人房源：個人房源新增供應持續收縮，租金環比全線回升

■分散式公寓：供應斷崖式下跌，租金走勢分化加劇

■集中式公寓：存量規模持續穩步增長，租金平穩微調

■項目新開：上海集中式公寓集中入市，中小戶型主導，租金分化明顯

■品牌動態：品牌商活動聚焦畢業季與開業潮，央媒背書強化品牌力

■金融動態：REITs擴容提速，資產收購與創新融資多點開花

01

政策篇

全域政策加力 筑牢安居保障

1

宏觀政策

宏觀政策力推公租房擴圍與存量盤活，住房租賃保障持續加碼

5月，國務院及住建部密集出臺租賃住房利好政策。《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》明確將未落戶常住人口納入公租房保障，推行貨幣補貼與實物保障，并支持靈活就業人員繳存公積金；《城市更新“十五五”規劃》提出盤活閑置老舊廠房、商辦等存量資產用于保障性住房，規范發展住房租賃市場。住建部披露2008-2025年全國共建籌公租房約1600萬套，累計超300萬農民工獲得保障。

《城市更新十五五規劃》落地，住房租賃被定為核心支點

2026年5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，作為國家層面首份城市更新專項頂層文件，其核心導向是從增量開發轉向存量提質，將住房租賃深度嵌入城市更新、產業升級、民生保障與資產盤活的全鏈條，不再是簡單配套，而是城市更新體系中的關鍵抓手。

URI總結：5月國家及住建部連發多項利好政策，一方面拓寬公租房保障人群、完善保障形式，另一方面依托《城市更新 “十五五” 規劃》推動閑置資產改建保租房，住房租賃正式成為城市更新的核心支點。

2

地方政策

城市租賃政策聚焦人才安居與存量盤活，多地加大保租房供應

5月，全國多地密集出臺租賃住房新政，重點圍繞人才安居與存量盤活。北京、深圳、上海等核心城市加大保租房和人才公寓供應，北京計劃籌建3萬套青年人才公寓，深圳籌建3萬套、供應4萬套保障房；廣州、成都完善租賃條例與供地計劃；湖南、孝義等地推動收購存量商品房轉保租房；浙江、天津優化租賃管理與補貼流程。

URI總結：整體政策更加務實，全國多地發力住房租賃，一方面加碼人才公寓建設，另一方面盤活存量房源，持續做大保租房規模。

02

土地篇

租賃用地零溢價 堅守保障公益屬性

京深租賃用地零溢價出讓，政府主導強化保障屬性

5月，北京、深圳共成交6宗純租賃住房用地，全部為協議或劃撥方式，零溢價。北京順義、通州地塊由住房保障中心及保障房中心以低價或零地價獲取，深圳龍華地塊由安居公司以2600萬元協議取得。上海本月無成交。

URI總結：各地塊均用于保障性租賃住房或公租房建設，體現了政府主導、成本控制、公益優先的供地思路，有效降低建設成本，助力多層次住房保障體系構建。

03

市場篇

供應格局重塑 租金冷暖不一

個人房源

新增供應表現（掛牌）

個人房源新增供應持續收縮，京滬深同比降幅均超四成

5月，北京、上海、深圳三城個人房源新增供應量繼續下滑。北京新增3.4萬套，環比微降2.9%，同比腰斬（-50.5%）；上海新增2.5萬套，環比下降12.9%，同比減少42.5%；深圳新增0.97萬套，環比下降10.4%，同比銳減49.4%。

URI總結：三城新增掛牌供應同比降幅均超過40%，市場供應處于深度收縮狀態，個人租賃房源加速向機構化、保障性體系轉移。

個人房源

租金坪效表現

個人房源租金環比全線回升，同比仍處下行通道

5月，北京、上海、深圳三城個人房源租金環比均實現上漲，漲幅在4.0%-6.6%之間，其中上海領漲（+6.6%）。但同比來看，三城租金仍全面下跌，深圳同比降幅最大（-14.8%），北京、上海分別下降5.9%和6.9%。

URI總結：租金短期回暖主要受供應持續收縮支撐，但長期壓力尚未解除，市場仍處于調整周期中。

分散式公寓

新增供應（掛牌）與租金表現

供應斷崖式下跌，北京同比降幅高達85%

5月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增房間規模持續大幅萎縮。北京新增1937間，環比下降32%，同比銳減85%；上海新增1515間，環比下降33%，同比減少76%；深圳僅新增481間，環比下降11%，同比暴跌62%。三城供應量均處于歷史極低水平，北京跌幅最為慘烈。

URI總結：分散式公寓市場加速出清，房源持續向集中式及保障性租賃住房體系轉移。

租金走勢分化，京滬同比轉漲，深圳繼續探底

5月，三城分散式公寓租金表現分化。北京、上海環比分別上漲3.4%和9.7%，同比分別增長12.5%和10.6%，租金回升明顯；深圳則環比下跌4.1%，同比大跌16.9%，仍處下行通道。

URI總結：京滬租金回暖主要受供應銳減（同比降幅超75%）支撐，市場供需失衡推高價格；深圳調整壓力持續，區域市場差異顯著。

集中式公寓（含保租房）

新增供應（掛牌）與租金表現

存量規模持續穩步增長，上海同比增幅超17%

5月，北京、上海、深圳三城集中式公寓房間總規模持續擴大。上海達46.99萬間，環比增長1.2%，同比增長17.4%，領跑全國；深圳36.34萬間，環比微增0.5%，同比增長3.8%；北京14.52萬間，環比持平，同比增長4.0%。

URI總結：整體存量穩步提升，集中式公寓作為租賃市場主渠道的地位進一步鞏固，上海表現尤為突出。

租金平穩微調，京深環比持平，滬市小幅回落

5月，三城集中式公寓租金整體平穩。北京（6.07元/天/㎡）和深圳（3.18元）環比持平，上海（4.76元）環比微降2.3%。同比來看，三城均小幅下跌，上海降幅最大（-7.8%），北京、深圳分別下降5.6%和4.2%。

URI總結：集中式公寓租金波動溫和，市場步入穩定運營期，集中式公寓抗跌性優于分散式和個人房源。

滬深集中式公寓集中入市，大型社區主導、租金分化顯著

上海、深圳共新增集中式公寓項目37個，總房源超6,800間。上海以市北高新人才公寓（1,430套）、奉發未來（938套）等大型社區為主，租金跨度極大（0.72-7.75元/天/㎡），星燦里海寧路店以7.75元居首，康德名筑僅0.72元。深圳泊寓老地方大廈店貢獻1,287套房源，租金3.67元。

URI總結：整體呈現“滬上放量、深市跟進”的供應格局，中小戶型為主，保障性與市場化項目并存。

個案代表展示：

【市北高新人才公寓 · 南苑】

5月26日，市北高新集團旗下市北高新人才公寓南正式入市，為靜安區保障性租賃住房項目。項目提供一居室、一室兩廳、兩室兩廳、三室兩廳共4 種戶型，合計1430余套房源，戶戶全明通透、朝南帶陽臺，全套家具家電配齊，可直接拎包入住。公寓緊鄰地鐵 1 號線汶水路站，周邊中環、南北高架便捷通達，2公里內覆蓋久光中心、大寧音樂廣場、靜安大融城等商業配套，主要面向市北高新園區就業人才出租。

【奉發未來·風華公寓】

項目坐落于奉賢新城龍湖天街核心商圈，徐家路與德欣路交匯處，打造總建筑面積約150000平方米，共計1734套保障性房源社區。此次新增供應938套，集高顏值立面、森活公園聚場、近10000平方米活力商業街區、5大主題架空層、建筑面積約47~190平方米全齡段品質戶型、24h服務管家等全場景的國際生活方式，聚合奉賢未來國際生活向心力。

04

重點品牌動態

緊抓畢業契機 品牌蓄力發展

品牌商活動聚焦畢業季與開業潮，央媒背書強化品牌力

5月，頭部公寓品牌圍繞畢業季推出專屬優惠（龍湖冠寓、城家），并加速項目入市（萬科泊寓三店開業、城投寬庭張江社區二期3180套入市、途羚四城連開）。華潤有巢獲央視報道，首創和園獲多家官媒關注并簽約600億元授信。浦發有家聯合商業推出青年人才卡，漫柏、爾家開展社群及公益活動。

URI總結：整體呈現“開業提速、營銷精準、品牌升維”態勢。

品牌動作：

1. 萬科泊寓：深圳羅湖水貝店開業（297套）、老地方大廈店開業（1287套）；濟南產發泊寓·北宸之光店開業（1030間）。

2. 城投寬庭：張江社區二區正式開業，二期推出3180套房源，成為上海目前體量最大保租房社區（共7635套）。

3. 途羚公寓：今年4-5月，在北京、廣州、南京、杭州四大核心城市連開四家門店，總床位數突破4496個。

活動營銷

1. 萬科泊寓：結合五一假期，推出租客專屬福利活動，主打“幫租客實現空手出游”。

2. 龍湖冠寓：推出“冠寓追光季”特惠活動——畢業兩年內認證享租房額外98折；月付不上浮，直接享受季付價；租期內全國免費換房一次。新人見面禮：5月31日前新客戶添加管家微信，房租減200元。

3. 城家：上線第三屆“象牙塔計劃”畢業季租房活動，包含三重免單+管家護航，主打免押金、免水電、免費送早餐。

品牌動態

1. 華潤有巢：5月25日獲央視CCTV-1《晚間新聞》報道（成都高投電子集團與有巢聯合打造的潤景家·新時代產業青年社區）；舉辦“有巢社區Living生活節”。

2. 首創和園：權威官媒及主流媒體就首創集團長租住房品牌發布暨揭牌簽約儀式進行報道；5月9日與國壽投資、中信證券等8家金融機構簽署戰略合作協議，其中4家銀行合計提供600億元長租房專項授信額度。

3. 漫柏集團：參與“彭聚菁英·城就未來”徐州市青年人才“面對面”活動（在徐州淮海科技城·漫柏未來人才社區舉行）；520期間聯合常高新·漫柏未來人才社區舉辦“青春有約·心動一夏”桌游交友派對。

4. 浦發有家：以青年需求為核心，聯合印象匯共創專屬“青年人才卡”，打通社區生活與商業權益，構建青年生活激勵生態。

5. 爾家：受邀參與錫山區普法項目“光影里的‘典’滿”，打造沉浸式法治文化嘉年華。

05

金融動態

REITs 擴容提速 融資模式多元

REITs動態：REITs擴容提速，資產收購與創新融資多點開花

5月，保租房REITs市場活躍。中金杭州安居REIT獲受理；吳中經開萃禹類REITs成功發行6.74億元，優先級利率1.84%創全國類REITs新低；中金廈門安居REIT完成擴募，募資7.89億元。分紅方面，招商蛇口、匯添富上海、華潤有巢等5只REIT實施2026年首次分紅。中航北京昌保REIT新增流動性服務商并完成項目交割，國泰海通中建REIT獲審核反饋。市場擴容提質，資金活躍度提升。

資產收購與學生公寓改造：

香港鴻翔中心2.25億港元成交，折價48%，擬改學生公寓

永義國際「森里」學生公寓獲外資基金約5.4億元洽購

香港投資客4000萬購長沙灣舊樓，擬改裝學生宿舍

金融融資與再貸款：

浦發銀行灣沚區落地蕪湖首單租賃住房再貸款，融資1.5億元，用于收購208套商品房作人才房

基金設立與投資：

蘇州城投集團設立首支城市更新母基金，規模3億元，盤活老舊廠房、人才公寓等

英國Homes England加入Starlight UK建后出租第二期基金，支持新建租賃住房

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶