十幾年前，如果盤點上海陸家嘴的頂級豪宅，有三個名字一定會被同時提起：湯臣一品、中糧海景壹號、濱江凱旋門。它們共同勾勒出黃浦江東岸最昂貴的一段天際線，也是中國豪宅史上一個幾乎無法復制的畫面。

那是中糧在上海最高光的時刻。也是它留給這座城市最深的記憶。

十幾年后，湯臣一品依然是那張天際線里最堅挺的存在，二手報價常年穩定在25萬/㎡以上；凱旋門背后的新鴻基在上海持續深耕，濱江凱旋門三期賣得風生水起。而中糧在上海的第五座“壹號系”作品——中糧北外灘壹號，卻交出了一份全然不同的答卷。

去年12月21日，中糧北外灘壹號90套高層房源迎來首開，均價143868元/㎡。開盤現場“下一個百年傳奇，由此開始”的slogan足夠振奮人心，卻沒能真正激起市場的波瀾。

截至2026年6月12日，項目累計網簽47套。這個曾官宣意向認購率接近90%、首開當天去化六成的“壹號作品”，從今年2月開始月銷量跌至個位數，五個月合計售出13套。（數據來源：網上房地產）。

北外灘，2026年上海豪宅江湖拼殺最激烈的戰場。綠城、華潤、金茂，乃至新晉入局的保利、上海城投，幾乎所有頂流房企都在這里押注。很遺憾，曾經的豪宅一哥中糧，卻沉默得讓人很難忽略。

01 從中糧地產到大悅城控股

中字頭中糧，名字里就自帶實力的航母級央企。可它旗下的地產業務，近年來卻走得不順。

中糧集團的地產版圖，曾是“A+H”雙平臺布局：A股的中糧地產（000031.SZ）主營住宅開發，H股的大悅城地產（00207.HK）主營商業地產。2019年，中糧系啟動重大資產重組，A股的中糧地產以發行股份方式收購H股的大悅城地產64.18%股權，交易對價約147.56億元，形成了獨特的“A控紅籌”架構。重組完成后，中糧地產更名為大悅城控股，成為中糧集團旗下融合住宅與商業地產的一體化平臺。

這一架構的初衷是打通A+H雙平臺實現融資協同，結果卻是港股長期破凈、A股連年虧損，反而徒增治理成本。2025年7月，大悅城控股以約29.32億港元回購股份并啟動私有化退市，同年11月大悅城地產正式從港交所摘牌，結束了12年的上市歷程。官方給出的私有化理由是“架構增加治理復雜性，阻礙決策效率”，翻譯過來就是內部管理鏈條太長，決策速度跟不上市場節奏。

與此同時，財務數據持續承壓。2022年至2025年，大悅城歸母凈利潤累計虧損96.66億元。2026年第一季度，歸母凈利潤為-2.21億元，同比減虧6億，但仍在虧損泥潭中掙扎。

這就是中糧地產板塊今日的底色：一個剛剛完成私有化整合、仍在尋找方向的央企地產平臺，一個四年累計虧損近百億、2026年一季度仍在虧損的上市公司。

02 當“壹號系”遇見新戰場

中糧在上海并非沒有高光時刻。中糧海景壹號、中糧前灘海景壹號等為“壹號系”積累了真實的品牌勢能，從這個意義上說，中糧北外灘壹號的市場期待是有根基的。

但問題在于，過去幾年的上海豪宅市場已經完成了幾輪迭代。地段不再是唯一的定價錨，產品力、社區營造、裝標體系、市場環境，甚至銷售團隊的專業程度，都成了高端客群的決策變量。而中糧北外灘壹號在這些維度上的表現，并不均衡。

項目由118套風貌別墅和90套高層公寓組成，90套高層全部集中于一棟樓內。公共資源明顯向別墅區傾斜，高層業主的社區感、綠化體驗和景觀視野都不占優勢。

高層戶型的演變，本身也耐人尋味。2024年初步釋放的信息中，其戶型面積段約為130-350㎡，覆蓋范圍更廣。但經歷一次調規之后，方案變得簡單粗暴：最終只剩兩個大戶型：185㎡中間戶和228㎡邊戶，均為四房兩廳三衛。兩個戶型都存在暗衛；185㎡戶型客廳南向面寬僅4.9米；228㎡戶型將景觀面設在了西側，客廳南向面寬也不過5.4米。整體尺度感和產品落位，與“壹號系”應有的氣場并不匹配。

從高層143868元/㎡的定價策略就能看出，北外灘壹號原本寄希望于高層走量、別墅貢獻利潤。

項目首開不久，就啟動了分銷返傭政策，并加送車位。折算下來，它已經是北外灘同期在售新盤中單價最低、綜合性價比最高的一個。然而尷尬的是，價格優勢并未轉化為成交優勢，它依然是區域內活躍新盤中賣得最差的項目。

高層走量已然受阻，別墅貢獻利潤的指望同樣不容樂觀。當前上海市場，風貌別墅這一品類已普遍退燒，去化速度遠不及預期。尚未入市的118套風貌別墅，處境更為艱難。

項目所在的提籃橋風貌保護區，規劃導向是還原海派里弄的街巷肌理，從規劃圖就能看出，北外灘壹號風貌產品樓間距普遍在3至6米之間。

因此拿地已近三年，北外灘壹號的風貌產品遲遲不見入市。據“上海虹口”消息，項目剛剛完成風貌住宅區地下基礎底板澆筑。而針對項目實體售樓處展示空間不足的問題，還在協調解決當中。

外部條件同樣不樂觀。項目北側臨近提籃橋監獄舊址和上海市第一人民醫院，對高端客群而言，這兩項屬于典型的不利環境要素。

這些問題疊加在一起，讓中糧北外灘壹號陷入了一個無法回避的窘境：地段有硬傷，產品無突破，品牌勢能在漫長的去化周期中被一點點消耗殆盡。

03 操盤手與操盤路

更深層的問題，出在團隊。

據業內人士透露，中糧北外灘壹號的操盤團隊來自杭州，是重組后的班子。杭州與上海，雖然同屬華東，但豪宅市場的客群結構、媒體生態、渠道邏輯存在明顯差異。一個在杭州行之有效的打法，放到上海未必適用。

此前一場媒體活動的組織混亂，是這種“水土不服”的冰山一角。按姓氏拼音排座、活動撞車、內容主次不分、事后無跟進，每一項單獨看都不算大錯，但組合在一起，指向的是一個團隊對本地市場基本規則的陌生。

推盤節奏同樣暴露了問題。項目拿地時，市場環境并不算差，但團隊沒有抓住窗口期。等到板塊內競品集中推盤、客群被提前消耗之后，中糧的應對手段顯得力不從心。上述業內人士的評價是：“錯過了最好的時機，現在一片混戰，更沒有任何招數了。”

這種無力感，在中糧的組織架構中并非偶然。

中糧在上海的上一次操盤，還要追溯到2021年的中糧瑞虹海景壹號。彼時，項目由大悅城控股全權操盤，項目總經理馬千里、副總經理姜勝、營銷負責人張曉嫣。如今，這些名字已全部消失于北外灘壹號的操盤名單，取而代之的是空降的項目總李洋、從杭州調任的華東大區營銷負責人魯易庚，以及同時管轄杭州、上海、蘇州等多個城市的華東大區總舵手李平。

而在魯易庚全面接管北外灘壹號營銷之前，這個項目的營銷話事人是鐘曉東。隨著魯易庚的到來，鐘逐漸淡出權力中心，并于今年初離職。

李平是大悅城體系內培養出來的80后高管，畢業于清華大學，工程師出身。他2004年加入中糧地產，歷任海南公司總經理助理、蘇州公司總經理、上海大區總經理，2021年升任大悅城控股副總經理。2025年初大悅城將7大區域整合為4個，李平任華東大區總經理，同時管轄杭州、上海、蘇州、南昌等多城業務。

（李平）

今年3月，大悅城控股原上海大區總經理孔磊離職，加盟正大集團。5月，大悅城權力核心發生重大洗牌，原公司副總經理、北方大區總經理田佳琳，出任大悅城總經理，也正式結束了姚長林董事長、總經理一肩挑的歷史。而同樣在副總經理之位上任職五年之久的李平，沒能成為這場晉級賽的勝者。

一個頻繁換將的區域，一個缺乏本地存在感的管理層，再加上一套外地空降的操盤班底，這樣的組合，很難在競爭激烈的北外灘打出漂亮的戰役。

結尾

中糧北外灘壹號還有約160套房源待售。按照目前的去化速度，這個項目或許還需要兩年以上時間，才能逐步消化庫存。而在這兩年里，北外灘還會有新的項目入市，競品還會繼續迭代產品，高端客群的注意力還會被不斷分割。

中糧能否在上海豪宅市場重新找回自己的位置，不取決于某一個項目、某一個團隊或某一位總經理。它取決于整個組織能否真正理解上海市場的運行邏輯，并拿出與之匹配的決策效率和執行能力。

在此之前，中糧北外灘壹號的命運，可能只是一個更漫長故事的開篇。