說起老黃埔的市場，你會想到什么？

大概會覺得，基本都是地緣改善客，加天河、海珠的外溢。

但最近，我去參觀中鼎書院上城珺翎府新開的樣板間了，順便了解了下項目，發現，大家還是低估老黃埔了！

你能相信，來這里買房的客戶，來自珠海，深圳，中山，外省都有。甚至還有江蘇，海南，江西的買家！

而且現在買老 黃埔的人，非常“兇”！

像剛過去的端午，成交的客戶基本都只看了3-5天，甚至有一個客戶是當天來訪，當天成交，當天簽約！

端午3天，中鼎成交了15套，金額8000萬；6月還沒過完，中鼎已經賣了32套，1.8億元。

過去這種全國各地的買家來廣州掃貨的，不是沒見過，但多是在熱炒概念的新區，總價較低的產品。

但這次不一樣，老黃埔是發展成熟的城區；中鼎書院上城珺翎府的套均總價來到500萬+。

那就說明一件事：大家不是為概念買單，就是為這里成熟的配套和生活買單！

16年大城，拿出最好配置！

先說說，中鼎書院上城珺翎府在黃埔、在廣州，有多特別。

項目位于老黃埔的核心，即廣州第二CBD，占據廣州東進門戶頭排，地緣上銜接天河，是黃金三角外溢的第一站。

在這樣的地段，中鼎用16年了，造了一座大城。

項目斥數億巨資開發建設并引入黃埔區實驗小學（黃埔首個區屬實驗校）與黃埔軍校紀念中學（廣州六中學教育集團成員校）。4所幼兒園+2所小學+1所中學，形成12年閉環。

自身配建約40萬㎡旗艦商業集群。集群涵蓋星級酒店、商務公寓、高端寫字樓、大型購物中心，書香街等，首次在片區形成自循環消費生態。

對這樣的大城，以往大家的顧慮就是只剩存貨、產品落后。

而 中鼎書院上城珺翎府作 為項目三期組團，卻直接把配置拉滿——

整個項目最好的地塊，打造了純粹的新規改善盤，這不僅是黃埔獨一份的存在，也很大概率成為全廣州的絕版產品。

直面約1.2萬㎡東苑湖，與約3.8萬㎡東苑公園幾乎0距離。南側直線兩公里即珠江，東側還有河涌環腰。

東苑公園實景圖

園、湖、江三重景觀的震撼，別說是普通改善項目了，哪怕是廣州的頂豪業主，也未必能同時擁有。

而且，為了方便業主出入東苑公園，它在小區內專門設置了公園出入口，業主穿過園林即可無縫銜接公園！

同時，6.4萬㎡的地方，珺翎府只有4棟住宅！

一字型布局，全南向，讓幾乎每一幢樓，都擁有TOP級的觀景視野。

項目示意圖

而且，項目還是老黃埔/天河東首個大規模實景園林呈現的樓盤。

在銷售階段，它就已經下重本， 把實景園林/會所等全部做出來。

像超40米的恢弘門庭，相當于一個標準籃球場的1.5倍長度，足以容納下10臺并排停放的私家車！

臺階選用天然石材浪花白，并用大塊整石打造。門樓墻身則嚴選年產量僅約80萬立方米的月光米黃天然大理石。

在我的印象中，可是只有星河灣半島這樣的老牌頂豪才舍得如此下本！

項目實景圖

中央花園會客廳，采用的是目前市場上極少見的雙層立體疊合設計。造價成本就遠超普通園林。

約7000㎡高定湖畔會館，設有瑰麗花藝 SHOP、高定私宴廳、咖啡吧、書吧、星幕無邊際泳池等場景，能級完全不輸頂豪會所。

老黃埔的成熟地段、16年大盤的超級底盤，加上沉淀多年拿出來的最好位置、最好配置，這就是中鼎書院上城珺翎府，能折服全國買家的底牌。

實景樣板間，驚艷我的不只是第一眼

除了這些配套，項目的產品，也是直接實景呈現。

項目近期新開放了3棟142㎡和181㎡的實景樣板間。從中你就能看到絕版新規產品的“殺傷力”。

142㎡做到了專梯專戶，獨享全明電梯廳。

約40㎡LDK一體化巨廳，有約5.2米奢闊大開間，客餐廚無縫連通。還聯通約8米南向觀景陽臺，江景、園景、湖景、城景，全部盡攬于眼底。

主臥做到了頂配的約27㎡的空間尺度，搭配270環幕觀景飄窗和全明衣帽間。

182㎡戶型，客廳達到了約50㎡，已經比肩市面不少小戶型的實用面積。

全屋四開間朝南，實現了約18米南向采光面。從客廳到臥室，抬眼就能看到窗外良好的景觀。

除了這些走進樣板間一眼就能感受到的東西，中鼎還有一個配置，我覺得很值得一說——

系統門窗。

很多買房人看房，第一眼看戶型，第二眼看樣板間，第三眼看價格。

但真正懂房子的人，會看一些更實在的東西。

珺翎府4棟樓所有產品均全屋配備系統門窗、雙層LOW-E玻璃，用來兼顧隔熱、隔聲、防水，并讓外立面呈現更好的鏡面效果。

普通門窗，很多時候是“零件拼裝”。

型材、玻璃、五金、膠條，各自看起來都還行，但最后裝在一起，能不能長期抗風、隔音、防水，就看施工和運氣。

系統門窗不一樣。它一開始就按一整套系統來設計。水密性、氣密性、抗風壓、隔音、隔熱、五金壽命，都要一起考慮。

它不是你走進樣板間時第一眼能驚艷到你的，但它決定了你住進去之后，會不會被噪音煩，會不會夏天熱冬天冷，會不會幾年后關不嚴、漏風、起霧、進水。

所以我一直覺得，真正有誠意的開發商，是敢把錢花在窗、墻、石材、園林這些長期陪你生活的地方。

這類細節，普通看房人未必一眼看懂。

但它恰恰是好的改善盤和普通盤拉開差距的地方。

說回最開頭的問題。

為什么這么多買家，愿意為老黃埔、為中鼎買單。

說到底，它說明無論哪個地方的購房者，現在的購房邏輯是一樣的——

過去，買家喜歡聽故事。現在，買家只認現場。

過去，買家愿意等兌現。現在，買家更愿意為“已經兌現”買單。

而現在的老黃埔，以及已經把實景呈現出來的中鼎，就給了買家無需過多考慮，就做出決定的理由。

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