2026年3月27日，白銀市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐與退出物業(yè)服務(wù)項目的指導(dǎo)意見》（白建發(fā)〔2026〕42號，以下簡稱《意見》），自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

《意見》聚焦群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)“選聘亂、交接難、退出慢、斷服務(wù)”等突出問題，依據(jù)國家、省市法律法規(guī)，明確全流程規(guī)則、各方職責(zé)、違規(guī)處罰，實現(xiàn)物業(yè)進(jìn)駐與退出有章可循、有據(jù)可依、平穩(wěn)銜接，切實維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

一、制定背景與核心目的

1.政策依據(jù)

嚴(yán)格遵循《民法典》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》，落實中紀(jì)委、省紀(jì)委整治群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題要求，配套《白銀市深化物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚婪ㄒ酪?guī)規(guī)范物業(yè)行業(yè)。

2.核心目標(biāo)

徹底杜絕物業(yè)服務(wù)斷檔，規(guī)范選聘、續(xù)聘、解聘、交接、退場全鏈條流程，壓實建設(shè)單位、物業(yè)、業(yè)主組織、主管部門、街道社區(qū)、專營單位多方責(zé)任，最終實現(xiàn)進(jìn)出有序、交接順暢、服務(wù)不斷、監(jiān)管有力。

3.適用范圍

? 全市所有住宅小區(qū)全覆蓋。

? 建設(shè)單位/業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)，合同到期、提前解除、企業(yè)進(jìn)駐退出全場景。

? 物業(yè)破產(chǎn)、注銷等法定終止，參照異常退出、監(jiān)督退出執(zhí)行。

? 非住宅項目可參照執(zhí)行。

二、核心定義與關(guān)鍵原則

（一）重要定義

1.業(yè)主組織：業(yè)主委員會/物業(yè)管理委員會；小區(qū)沒成立的，由社區(qū)居委會在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下代行職責(zé)。

2.應(yīng)急物業(yè)：街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）從本市信用好的企業(yè)里挑選，服務(wù)期限最長不超過6個月，收費按普通住宅政府指導(dǎo)價執(zhí)行，專門應(yīng)對物業(yè)突發(fā)退出、服務(wù)斷檔的情況。

（二）四大原則

? 依法依規(guī)：選聘、解聘、交接必須走法定程序，按合同約定來。

? 平穩(wěn)過渡：服務(wù)不中斷、管理不缺位，保障業(yè)主正常生活。

? 權(quán)責(zé)對等：明權(quán)明責(zé)，違規(guī)必罰。

? 公開透明：關(guān)鍵環(huán)節(jié)小區(qū)公示+業(yè)主微信群/公眾號同步公告，全程接受監(jiān)督。

三、各方職責(zé)分工（清晰到人、到單位）

《意見》首次系統(tǒng)明確六級責(zé)任主體，徹底解決遇事沒人管、互相推諉的難題：

1.市級物業(yè)主管部門：定政策、抓指導(dǎo)、強(qiáng)監(jiān)督、公考核、設(shè)投訴渠道。

2.縣區(qū)物業(yè)主管部門：日常監(jiān)管、查處違法、信用管理、備案辦理、投訴處置。

3.街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）：指導(dǎo)移交、組織業(yè)主大會、調(diào)解矛盾、牽頭應(yīng)急物業(yè)、監(jiān)督拒不退場行為。

4.專營單位（水電氣暖通信廣電）：嚴(yán)禁因物業(yè)交接斷供，嚴(yán)禁把物業(yè)欠費轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，保障公用服務(wù)連續(xù)。

5.業(yè)主組織：依法決策選聘解聘，牽頭交接，維護(hù)業(yè)主利益，配合追繳物業(yè)費。

6.物業(yè)企業(yè)：依法進(jìn)出、完成承接查驗、移交資料資金設(shè)施，不得截留業(yè)主已繳費用，退出前結(jié)清代收代繳費用。

四、前期物業(yè)進(jìn)駐（業(yè)主大會成立前）全流程

前期物業(yè)由建設(shè)單位選聘，嚴(yán)格把好招標(biāo)、查驗、公示、備案四大關(guān)口，不合格絕不允許交付！

1.選聘方式

? 必須公開招標(biāo)：住宅項目原則上公開招標(biāo)選聘物業(yè)

? 可協(xié)議選聘（需批準(zhǔn)）：投標(biāo)人少于3個；建筑面積≤3萬平方米，需縣區(qū)住建局批準(zhǔn)，5個工作日內(nèi)答復(fù)

2.承接查驗（核心硬標(biāo)準(zhǔn)）

? 驗收合格30日內(nèi)完成現(xiàn)場查驗，未查驗/不合格不得交付、不得承接。

? 邀請業(yè)主代表、縣區(qū)住建局、街道、社區(qū)參加，可請專業(yè)機(jī)構(gòu)（費用由建設(shè)單位承擔(dān)）。

?11項硬性條件必須達(dá)標(biāo)：竣工驗收備案、水電氣暖入戶、光纖到戶、電梯/消防/監(jiān)控合格、公共服務(wù)設(shè)施配齊、道路綠化車位達(dá)標(biāo)等。

3.公示與備案

? 承接協(xié)議簽訂后3日內(nèi)公示，公示期不少于15日。

? 交接完成5日內(nèi)向縣區(qū)住建局備案，提交合同、規(guī)約、查驗協(xié)議等全套材料。

4.配套設(shè)施剛性要求

? 物業(yè)用房：按總建面2‰–3‰配置，最低不少于40㎡，地面以上，歸全體業(yè)主共有，不得改用途。

? 業(yè)主公共用房：歸業(yè)主共有，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、侵占、挪用。

? 停車收益：優(yōu)先業(yè)主使用，對外出租需公示價格與收益，收益主要補(bǔ)充專項維修資金。

? 共用部位經(jīng)營：需業(yè)主同意，收益管理同停車收益。

5.保修責(zé)任

建設(shè)單位按規(guī)定保修，鼓勵購買物業(yè)質(zhì)量保險；未履行保修的，5個工作日內(nèi)由主管部門責(zé)令整改。

五、后期物業(yè)進(jìn)駐（業(yè)主大會成立后）全流程

突出業(yè)主自治，業(yè)主說了算！

1.選聘方式：招標(biāo)/協(xié)議均可，全程公開，接受街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)。

2.解聘后選聘時限：業(yè)主大會解聘原物業(yè)后，60日內(nèi)完成新物業(yè)選聘；有困難可申請應(yīng)急物業(yè)托底。

3.協(xié)議選聘要求：篩選3家以上、信用B級及以上企業(yè)，公示不少于7日，業(yè)主大會表決通過。

4.備案要求：合同簽訂5日內(nèi)報縣區(qū)住建局備案。

5.無業(yè)主組織小區(qū)：社區(qū)居委會代行職責(zé)組織選聘。

六、物業(yè)退出三大類型（清晰界定場景）

1.正常退出

? 合同到期，業(yè)主不續(xù)聘且已選聘新物業(yè)。

? 合同到期，物業(yè)主動不續(xù)簽并履行告知義務(wù)。

2.異常退出（合同期內(nèi)可提前解除）

? 合同約定解除、法定解除情形。

? 物業(yè)未履約、發(fā)生安全責(zé)任事故，業(yè)主依法解聘。

? 前期物業(yè)雙方協(xié)商解除。

? 企業(yè)經(jīng)營困難無法繼續(xù)服務(wù)。

3.監(jiān)督退出（強(qiáng)制退場，最嚴(yán)監(jiān)管）

物業(yè)嚴(yán)重違規(guī)、拒不退場移交，直接列為強(qiáng)制退場對象，包括：

? 全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托、擅自接管、擅自停服務(wù)。

? 被解聘后拒不退出、拒不交接資料資金資產(chǎn)。

? 吊銷執(zhí)照、發(fā)生重大安全事故、挪用侵占業(yè)主收益5000元及以上且拒不整改。

處理方式：信用降至D級，暫停招投標(biāo)資格，依法解聘，多部門聯(lián)合現(xiàn)場清退。

七、退出交接全流程（標(biāo)準(zhǔn)化、可落地）

1.告知義務(wù)（提前時限，缺一不可）

? 業(yè)主不續(xù)聘：提前60日書面通知物業(yè)。

? 物業(yè)不續(xù)簽/提前解約：提前90日書面告知業(yè)主組織。

? 業(yè)主提前解聘：提前60日書面通知物業(yè)。

? 同步公示+線上公告，抄告街道與水電氣暖等單位。

2.移交準(zhǔn)備

? 成立交接小組：業(yè)主組織+業(yè)主代表+新物業(yè)；未聘新物業(yè)由社區(qū)參與。

? 整理紙質(zhì)+電子移交清單，業(yè)主代表簽字，公示不少于3日，包含檔案資料、資金賬目、設(shè)施設(shè)備三大類。

? 資金處置：退場時不得額外收取設(shè)施設(shè)備費用（合同約定補(bǔ)償除外）；預(yù)收物業(yè)費按實際服務(wù)折算，剩余部分必須全額移交，嚴(yán)禁截留。

3.正式交接

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）現(xiàn)場監(jiān)督，業(yè)主組織、原物業(yè)、新物業(yè)、街道四方共同參與，逐項查驗、簽字確認(rèn)，移交記錄一式四份，四方各存1份。交接后立即退出，特殊情況過渡期最長30日，期間必須保障基本服務(wù)。

4.拒不退出/交接？強(qiáng)制流程安排

1.業(yè)主組織向街道提交書面申請。

2.街道3日內(nèi)組織調(diào)解。

3.調(diào)解不成3日內(nèi)出具《監(jiān)督退出評估報告》報縣區(qū)住建局。

4.縣區(qū)住建局3日內(nèi)審核制定工作方案。

5.多部門聯(lián)席會議論證部署。

6.紀(jì)委監(jiān)委、公安、住建、市場監(jiān)管、消防等現(xiàn)場聯(lián)合處置；服務(wù)中斷風(fēng)險立即啟動應(yīng)急物業(yè)。

7.后續(xù)3個月重點監(jiān)管，巡查維穩(wěn)。

8.信用懲戒：記入檔案、公開公示、列入黑名單，3年內(nèi)不得在白銀承接新項目，整改修復(fù)后方可恢復(fù)。

八、法律責(zé)任（明確罰款、懲戒、追責(zé)）

1.建設(shè)單位違規(guī)

? 違規(guī)選聘物業(yè)：警告，最高10萬元罰款。

? 擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)：5萬–20萬元罰款，賠償損失。

? 未按規(guī)定配物業(yè)用房：10萬–50萬元罰款，逾期暫停竣工驗收備案。

? 保修不力、查驗造假：責(zé)令整改，賠償損失。

2.物業(yè)企業(yè)違規(guī)（高頻重罰）

? 拒不移交資料：限標(biāo)6個月–1年，1萬–10萬元罰款。

? 全盤轉(zhuǎn)委托：處合同款30%–50%罰款，收益用于小區(qū)維修。

? 挪用維修資金：追回資金，最高2倍罰款，追責(zé)刑責(zé)。

? 擅自改物業(yè)用房/違規(guī)經(jīng)營：5萬–20萬元罰款，收益歸業(yè)主。

? 監(jiān)督退出拒執(zhí)行：1萬–20萬元罰款，列入黑名單，3年禁入白銀物業(yè)市場。

3.業(yè)主及業(yè)主組織違規(guī)

? 欠繳物業(yè)費：物業(yè)可依法起訴。

? 業(yè)主組織弄虛作假、損害業(yè)主利益：責(zé)令整改，責(zé)任人賠償。

專營單位與公職人員

? 水電氣暖等擅自斷供：責(zé)令整改，賠償損失，追責(zé)責(zé)任人。

? 公職人員失職瀆職、收受賄賂：行政處分，涉嫌犯罪移送司法。

九、附則與保障機(jī)制

1.信用修復(fù)：不良信用記錄整改完成，可申請修復(fù)，15日內(nèi)審核辦理。

2.投訴渠道：市、縣區(qū)、街道三級均公示投訴電話與線上渠道，業(yè)主投訴有門。

3.效力期限：2026年3月27日施行，有效期5年，由白銀市住建局負(fù)責(zé)解釋。

4.文書標(biāo)準(zhǔn)化：同步印發(fā)承接查驗、退出移交、監(jiān)督評估、告知書四類標(biāo)準(zhǔn)模板，統(tǒng)一文書、簡化流程，基層易操作、業(yè)主易監(jiān)督。

十、《意見》創(chuàng)新亮點與群眾獲得感

1.全鏈條閉環(huán)：從選聘、進(jìn)駐、查驗、備案到退出、交接、懲戒全覆蓋，無死角監(jiān)管。

2.應(yīng)急托底有保障：明確應(yīng)急物業(yè)機(jī)制，最長6個月，徹底杜絕服務(wù)斷檔。

3.剛性禁斷供：專營單位不得因交接停供，不得轉(zhuǎn)嫁欠費，守護(hù)業(yè)主核心權(quán)益。

4.強(qiáng)信用懲戒：黑名單3年禁入，倒逼物業(yè)規(guī)范履約。

5.多部門聯(lián)動執(zhí)法：破解物業(yè)“賴著不走”難題，處置更有力。

6.文書標(biāo)準(zhǔn)化：流程更簡單，監(jiān)督更直觀。

本《意見》是白銀市深化物業(yè)領(lǐng)域整治、提升基層治理能力的重要制度成果，將有效解決物業(yè)交接亂象、保障小區(qū)長期穩(wěn)定運行，切實提升居民居住幸福感與滿意度。

★來源：白銀市住建局