界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

深圳2026年首個總價百億宅地誕生了。

6月25日下午，位于深圳寶安中心區(qū)西組團(tuán)北街坊的A002-0113地塊迎來拍賣，地塊規(guī)劃建筑面積119535㎡，容積率3.19，起始價52.8億元，起始樓面價44200元/㎡。

據(jù)界面新聞獲悉，本次出讓吸引了華潤置地與招商蛇口聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)四家頭部央國企同場角逐，熱度顯著超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。

競價環(huán)節(jié)異常膠著。歷經(jīng)355輪反復(fù)拉鋸，保利發(fā)展最終以105.1億元將地塊收入囊中，成交樓面地價定格在87924.04元/平方米，溢價率高達(dá)99.05%。這一總價不僅刷新了寶安中心區(qū)的宅地總價紀(jì)錄，也讓A002-0113成為2026年深圳土拍市場上首個總價突破百億的住宅用地。

A002-0113宗地簡況 圖源：深圳公共資源交易中心 寶中地塊憑什么值百億

首先從地理位置來看，A002-0113地塊地處寶安中心區(qū)核心居住板塊，南向臨海，與2025年8月華潤置地、招商蛇口聯(lián)合體以86.4億元拿下的“深圳觀潮府”項目僅一路之隔。

自寶安中心區(qū)被納入前海合作區(qū)擴(kuò)容范圍以來，該片區(qū)被賦予綜合服務(wù)與資源配置的核心功能——這意味著項目既享有已成熟的城市配套，也坐擁前海擴(kuò)容帶來的政策想象空間。

更引人注目的是，地塊正對騰訊全球總部“企鵝島”。周邊環(huán)繞著互聯(lián)網(wǎng)、AI半導(dǎo)體、高端制造等深圳最具活力的產(chǎn)業(yè)集群。

“這一帶集聚了大量高凈值人群，購買力沒有任何問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

回歸地塊本身，3.19的容積率在深圳核心區(qū)宅地中極為罕見，不僅創(chuàng)下寶安中心區(qū)涉宅用地出讓史上的最低紀(jì)錄，也低于南側(cè)觀潮府3.4的容積率。與此同時，出讓公告對建筑高度未設(shè)具體數(shù)值上限，僅要求符合航空限高及國家相關(guān)規(guī)范。

低容積率與靈活限高疊加，為開發(fā)商預(yù)留了充分的產(chǎn)品想象空間，無論是純粹的大平層豪宅，還是高低配的復(fù)合形態(tài)，都存在落地的可能。

“3.19的容積率在深圳核心區(qū)宅地中處于偏低水平，是寶中片區(qū)稀缺的連片純住宅凈地，具備打造高端改善豪宅產(chǎn)品的先天稟賦。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅在接受界面新聞采訪時指出。

A002-0113宗地現(xiàn)狀 圖源：深圳公共資源交易中心

配套方面，項目南向擁有海景視野，且周邊城市級資源十分豐富，毗鄰歡樂港灣、灣區(qū)書城、濱海演藝中心、寶安圖書館等文化娛樂配套，資源成熟。此外，項目還須配合政府開展片區(qū)連廊系統(tǒng)建設(shè)，并預(yù)留與相鄰地塊商業(yè)部分的接口。

這些配建要求雖增加了開發(fā)成本，但也意味著未來社區(qū)將具備完善的公共服務(wù)配套，進(jìn)一步提升產(chǎn)品溢價能力。

價格方面， A002-0113與一路之隔的觀潮府相比，樓面價從去年的5.96萬元/平方米躍升至8.79萬元/平方米，漲幅高達(dá)47.5%。據(jù)李宇嘉估算，若考慮到建安成本和合理利潤，項目未來入市價格大概率在15-20萬元/平方米的區(qū)間。

那么，在樓面價已大幅高于周邊項目的情況下，保利發(fā)展為何仍堅定出手？

李宇嘉認(rèn)為，答案藏在產(chǎn)業(yè)邏輯里。“AI半導(dǎo)體、儲能、芯片相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資退出熱潮才剛剛開啟，后續(xù)造富效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)酵。這正是近期深圳在同一片區(qū)接連誕生高價地的重要原因，也是保利發(fā)展拿地的原因。”

界面新聞從保利發(fā)展內(nèi)部知情人士處獲悉，目前項目尚處于前期籌備階段，尚未有具體開發(fā)計劃透露。“不過，可以確定的是，這個項目對公司具有戰(zhàn)略意義，未來會集中資源打造高品質(zhì)產(chǎn)品。”該內(nèi)部人士表示。

上半年土拍熱度飆升

隨著寶中A002-0113地塊落槌，深圳2026年上半年的宅地出讓大幕也基本落下。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至6月25日，今年上半年深圳共成交6宗涉宅用地，累計成交總金額約291億元。

從出讓特點來看，上半年宅地供應(yīng)全部位于城市核心或成熟片區(qū)，供地邏輯轉(zhuǎn)向“縮量提質(zhì)”。2026年度深圳全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量為1068公頃，其中居住用地僅90公頃，較2022年的峰值水平（365公頃）下降約75%，創(chuàng)下至少近十年來計劃供應(yīng)量的最低值。供地銳減制造了“稀缺效應(yīng)”，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪烈度不降反升。

尤其是進(jìn)入6月，深圳土拍市場熱度急速攀升。

6月5日，南山粵海街道地塊歷經(jīng)291輪競價，由保利置業(yè)以57.72億元摘得，溢價率高達(dá)150.74%，約10.87萬元/平方米的樓面價刷新深圳宅地單價天花板；6月12日，前海桂灣地塊經(jīng)300輪競價由建發(fā)以35.25億元競得，溢價率114.29%，9.6萬元/平方米的單價改寫前海宅地價格紀(jì)錄；6月25日，寶中A002-0113再度以105.1億元的總價引爆市場，寶安中心區(qū)宅地樓面價紀(jì)錄隨之刷新。

“這三宗地塊分別位于南山科技園、前海桂灣和寶安中心區(qū)，這三個板塊都是深圳公認(rèn)的頂豪區(qū)域，地塊稀缺性極強(qiáng)，直接將競爭烈度推至高點。”孫紅梅分析道，“與之形成對照的是，外圍區(qū)域的配套型地塊大多以底價平淡成交，冷熱兩極分化的格局十分突出。這恰恰印證了當(dāng)前房企‘聚焦核心、做高端盤’的投資策略。”

從全國范圍看，近期北京、上海、杭州等一二線核心城市土地市場同樣熱度躥升，高溢價成交頻現(xiàn)。截至目前，北京、上海、深圳三座一線城市的宅地樓面價天花板均已突破10萬元/平方米大關(guān)。

核心區(qū)地價的連續(xù)突破，也在向樓市傳遞明確的信號。孫紅梅指出：“核心區(qū)地價接連刷新紀(jì)錄，對全市高端改善市場形成了情緒上的強(qiáng)力托底，也向外界傳遞了一個清晰信號，核心城市的樓市長期價值依舊穩(wěn)固。”