編者說：父親自行書寫委托書，向開發(fā)商公司轉(zhuǎn)賬作為定金，隨后又以代理人身份代小姜簽訂《商品房認(rèn)購書》。后兒子訴至法院，請求確認(rèn)案涉《商品房認(rèn)購書》對其不產(chǎn)生法律效力，同時要求開發(fā)商全額退還定金，會獲得法院的支持嗎？

基本案情

2025年1月，父親老姜看中了南寧某府一套總價280萬元的商品房，想買給兒子小姜。他自行書寫委托書，向開發(fā)商招某公司轉(zhuǎn)賬5萬元作為定金。可委托書上“委托人”簽名并非小姜，而是寫成了其他名字，老姜承認(rèn)該簽名系自己所為。隨后，老姜以代理人身份代小姜簽訂《商品房認(rèn)購書》。

按照認(rèn)購書約定，小姜需在簽約7日內(nèi)前往售樓部簽訂正式商品房買賣合同，后續(xù)小姜逾期未履約，開發(fā)商依法向其發(fā)出合同解除通知。隨后小姜訴至法院，請求確認(rèn)案涉《商品房認(rèn)購書》對其不產(chǎn)生法律效力，同時要求開發(fā)商全額退還5萬元定金。

案件訴訟過程中，老姜、小姜父子二人共同確認(rèn)：案涉5萬元購房定金，系父親老姜無償贈予兒子小姜的款項(xiàng)。另查明，小姜母親曾主動向開發(fā)商提交小姜本人身份證證件照片，配合辦理購房前置手續(xù)。

法院裁判

一審法院審理認(rèn)為：案涉購房委托書委托人信息、簽名均由老姜自行代寫代簽，簽約前期，開發(fā)商、小姜雙方并未達(dá)成書面授權(quán)合意，老姜代簽認(rèn)購書、代辦購房的行為屬于無權(quán)代理行為，無權(quán)代理行為未經(jīng)追認(rèn)，不對被代理人發(fā)生法律效力。

本案核心認(rèn)定轉(zhuǎn)折點(diǎn)：小姜在訴訟中確認(rèn)5萬元購房定金屬于父親對自己的無償贈與，加之小姜母親主動向開發(fā)商提交小姜身份證件、配合核驗(yàn)購房身份的客觀行為，兩項(xiàng)事實(shí)相互佐證，依法認(rèn)定小姜事后明示追認(rèn)父親全部購房代理行為。

依據(jù)民法典規(guī)定，無權(quán)代理經(jīng)被代理人追認(rèn)后，對被代理人發(fā)生效力。認(rèn)購書生效后，小姜逾期未簽購房合同，已構(gòu)成根本違約。依據(jù)定金罰則，給付定金一方不履行債務(wù)的，無權(quán)請求返還定金。

一審法院判決：駁回原告小姜全部訴訟請求。小姜不服提起上訴，南寧市中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

法律允許被代理人通過明示或行為對無權(quán)代理進(jìn)行追認(rèn)。本案中，認(rèn)可父親出資為贈與，就相當(dāng)于接受了代簽合同的后果，認(rèn)購書由此產(chǎn)生約束力。

法官提醒：親屬代辦購房等重大財產(chǎn)類事項(xiàng)，委托人必須出具本人親筆簽字、信息完整的真實(shí)書面授權(quán)文書，嚴(yán)禁親屬私自代簽、變造委托書、冒簽姓名。即便事前無授權(quán)，只要當(dāng)事人事后收錢、配合辦事、口頭認(rèn)可，均會構(gòu)成法律追認(rèn)，合同即刻生效。一旦違約失信，購房定金將依法被扣，極易錢房兩空，親屬之間代辦民事事項(xiàng)務(wù)必審慎合規(guī)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百七十一條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。”

第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”