作者信息Author Introduction

?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

今年上半年，保利發展雖然仍貴為榜一大哥，但表現得多少有點心不在焉。和死磕排名的綠城比起來，大哥甚至表現出了某種收縮的態勢。

今年1-6月，房地產市場沒能承接住2023年的復蘇勢頭，反而加速下行，全國商品房銷售了4.7 萬億元，同比下降了25%。

在下行市場里，房企們的銷售成績單成了衡量自身斗志的標尺。在這一項上，綠城堪稱楷模。今年上半年，綠城實現了1265億元的銷售戰績，僅同比下跌了6%；而保利發展以1733億的銷售額，同比下跌了27%，個體表現得甚至比整體市場還要差。這意味著，在逆市里它連掙扎都沒掙扎一下。

這還不是全部。今年1-6月，保利發展營收雖然同比增長了1.7%，但凈利潤卻大跌了29%，僅為107億；歸母凈利潤更是大跌了39%，僅為74億，后兩者的跌幅都創出了歷史極值。

在2024年這樣一個艱難的市道里，保利發展銷售額和凈利潤雙雙大跌，這一番的“一哥”與上一輪“一哥”們的風格迥然不同。不過，多年來保利發展行業地位的奠定，從來不是靠激進，或者所謂的彎道超車，它一直是靠“穩”來取勝，今年上半年依然如此。

中報數據顯示，截至今年6月底，公司扣除預收款的資產負債率為 65.67%，凈負債率為 66.18%，現金短債比為 1.22，全部都在合格線之上。公司的策略很明顯，在沖業績和求穩健之間，保后者最重要。

盡管如此，今年上半年的市場困局，尤其是一季度需求釋放緩慢，仍然給公司現金流帶來了一定壓力。

上半年，公司報告期內累計實現回籠金額 1466億元，回籠率 84.6%；而去年同期，實現回籠金額 2273 億元，回籠率 96%。與去年同期相比，公司回籠資金萎縮了36%。

公司現金流的緊張狀況，可以通過分配給合作伙伴的回報規模管中窺豹。中報顯示，上半年公司子公司分配給少數股東的股利、利潤只有6800萬，創出了歷史極值，而去年同期則高達32億。實際上，10年前的2014年這一數額，都比現在要高。

沒想到濃眉大眼的一哥，現下也不得不暫時委屈一下項目合作伙伴了。

上半年，保利發展史無前例地大幅壓縮了拿地規模，僅拓展了12個新項目，權益地價 109 億元，總地價 126 億元。而去年同期，公司共拓展了41個項目，總地價 709 億元。2024年上半年的拿地款只及去年同期的18%，這都不能用斷崖式收縮來形容了。

實際上，公司上半年現金流雖然出現了緊張局面，但收縮拿地卻是刻意為之。據半年報信息透露，公司這樣做一方面更多考慮的是投資回報，算不過來賬的地寧可不拿；另一方面，則涉及到有關存貨的大調整。

和眾多高存貨的房企一樣，目前保利發展高達8300億的存貨，絕大部分都是過去兩三年間拿下的高價地，如果在當下市場環境下全部開發，未來業績大跳水甚至虧損是一件大概率事件。這些存貨構成了業績的“堰塞湖”。

一般房企為化解這一危機，通常會多拿地高周轉，用即時的地價和房價比來平滑虧空。而保利發展拿出的“藥方”不一樣。在中報里，方案的原話是“對于未開工存量土地資源，公司正積極響應存量土地盤活政策，在全國多個城市開展存量土地的調規、置換工作。”

2023年，管理層針對房企手中大量未開發土地，在政策層面上放出了一個可以調規和置換的口子。

廣東省在這方面的實踐很超前，最近廣州市剛完成了第一個置換案例。據媒體報道，番禺區某存量住宅項目因種種原因無法開發，企業希望政府能把地塊的建設量轉移至相鄰住宅地塊進行開發，以解企業經營之困。近日，企業通過簽訂建設量轉移和變更協議，盤活了地塊可建設量四萬多平方米。

鷹覓君在查閱保利發展財報中發現，這些年公司手里同樣沉淀了一些很難開發的土地。

2020年7月，保利華南在佛山，以32.5億的價格在禪城區霧崗路附近拿了一個巨無霸地塊，占地面積11萬㎡，樓面價達到了10107元/㎡。這個地塊有一個很大問題，它不但位置偏遠，而且離佛山市殯儀館直線距離只有二三百米，并且目前周邊二手房價已經跌到了8000元左右。從拿地到現在，已經過去了四年時間，這一地塊始終處于未開發狀態。

按照保利發展的表述，這類存量地塊后期很可能會進入置換程序。除了住宅項目外，還有一些商業項目也存在調整的空間。

2021年7月，保利在廣東河源市江東新區同時拿了兩塊地，一塊是城市綜合開發項目，目前被保利開發成了河源保利閱江臺。另一地塊則是純商務用地，按照規劃，這里要建設一棟建筑高度不低于168米的超高層標志性建筑。從公司2024年中報披露信息看，后一地塊一直處于未開發狀態，并且2024年依然不準備動工。從2021年拿地至今，已經過去了三年時間。

對房企來說，商辦去化一直都是難題，在狂飆歲月里都是如此，更何況當下的市場。保利發展這類存量項目，后期也可能會進入調整程序。

其實，拿地多年未動工的項目只是少數。據鷹覓君統計，在保利發展600多個項目中，多年未開工項目只有10個左右，在總量中占比不大。在公司庫存中，體量最大的還是已開工未竣工項目，后期這類存量土地應該才是調整優化的主體。

實際上，目前政策面也剛剛對已開工未竣工土地給出了解決方案。不久前，主管部門針對存量土地問題，出臺了三個方面18條政策措施，涉及鼓勵開發、規范收購收回、擬通過專項債券支持政府回收閑置用地等內容。

保利發展作為最大的房地產央企，同時又是行業龍頭，很可能會最先成為政策的受益者。

中報信息透露，公司已經開始在多城市行動了。如果8000多億的土儲在后期得到充分調整和優化，不好賣的地塊調整到優勢區域，商業項目改成住宅，開發不動的余量土儲由政府回購，那么后面輕裝上陣的保利發展未來可期。從這一點來看，公司今年上半年罕見的拿地行為就非常講得通了。

多年來，保利發展表面看一直靠穩健行走江湖，但往往忽略了它在每個關鍵時期戰術上的張弛把控。如果僅僅追求穩健，長期下來最好的結局很可能是小而美，而不是當下的巨無霸。眼下，明顯又到了一個關鍵節點。

與作者爆料交流可加微信：lidongjie147258369