去庫存高新CID結果咋樣？容積率下調，未來產品或更卷

土拍節奏放緩，努力去庫存......在這個過程中，不論是曾經多次“平銷”冷門區域，抑或是曾“紅極一時”一房難求的熱點板塊，都不例外。

比如高新CID就是一個具有代表性的例子。

一方面開發商降價優惠、工抵房全面出擊，讓人眼花繚亂；但同時也引發購房者“背刺”擔憂。

另一方面，從2024年6月3日西安房協的“以舊換新”倡議到2025年5月10日的“高新區企業職工集中看房”活動，助推樓市去化方式也在不斷升級。

從市場本身看，樓市去化又豈是一句話的事？面臨著從價格到產品的全面擠壓，整體購買力下降，曲江、浐灞等熱點板塊分流。

而從2023年前后產品開始躍級，“改善豪宅”供應劇增，并且出現過剩，去化周期被拉長。

從此次高新CID“團購房”涉及板塊90%以上的18個項目清單中就能看出一二，其中不乏2022年開盤的老項目，在供應面積方面，130-143㎡則是道“分水嶺”大部分項目都有所覆蓋。

130㎡向下僅有紫薇云峰里、天地源棠頌坊、天地源永安觀棠、華宇御錦天宸、碧桂園云墅二期、高新絲路嘉境南區6個項目少量存在。

向上則有如紫薇云上（220-280㎡）、龍湖未來之瞳云河頌（柏睿）（214-242㎡）、西部機場云熙港（159-182㎡）、高新絲路嘉境北區（167-190㎡）招商青天云麓（143-215㎡）、越秀鐵建樽樾（143-260㎡）......等等11個項目供應，這樣的房源供應結構，對于一般工薪家庭壓力不小。

根據住建網簽數據，這些項目表現到底如何呢?我們不看過程只看結果，簡單排個序。

第一梯隊，招商云蘭約86%、碧桂園云墅2期約85%、龍湖未來之瞳云河頌約85%、紫薇云峰里約82%。

第二梯隊，龍湖青云闕（昱府）約76%、高科絲路嘉境南區約74%、越秀鐵建樽樾約70%。

第三梯隊，招商青天云麓約68%、天地源棠頌坊約66%、華宇御錦天宸約66%，中海未來之境約60%。

排在最后網簽率不足50%的則是中鐵建西派璽悅僅約36%、天地源永安觀棠約37%、紫薇云上約40%、越秀鐵建西派天悅約46%，去化壓力可見一斑。

其中是紫薇云上2022年10月取證最早，其他三個項目則都在2024年取證，面積段方面也是以大面積為主。

所以對于區域供應結構是個問題！在5月7日終于迎來“2025年西安高新區土地資源分享會”拿出了高新絲路科學城、絲路軟件城兩大板塊的10宗共計約835畝住宅用地，其中商新CID板塊約434畝。

吸引了招商、綠城、中海、龍湖、邦泰等10多家大牌開發商，不過從土地數據看高新CID擬供多宗地塊容積率下探至2.4。

由此推斷，未來區域產品競爭將會更加激烈，沒有優勢的“第三代豪宅”或許面臨“買的起的看不上，看得上的買不起”的尷尬。

對于購房者而，同樣需要去考慮產品迭代的問題，這也關乎未來房子在二手市場的競爭能力。

當然地產圈還流行一句話，沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。