北京
這兩天，杭州全城中介都在狂推一個項目：
下沙興耀沐蘭臺。
項目二期預售，均價比一期直接降了3000元/平。中介們先背刺興耀稱：
勁爆、杭州房價大亂斗、離譜、開發商主動降價。
興耀的銷售解釋稱，二期位置沒一期好。
但市場對興耀這種定價很不看好，他們評價興耀搞的跟特朗普一樣，隨便定價。還有人問興耀銷售，背刺的有點快，還會降嗎？
興耀沐蘭臺的一期，其實就是在半個多月前的5月28日。當時首開的報名結果公示，64套房源，報名登記家庭113組，中簽率55.75%。
這張預售證，新房銷售均價3.39萬/平，比板塊原來新房限價低了4300元/平。讓市場不看好的是，雖然位置在金沙湖板塊不占優勢，但限價放開后越賣越低，也是對板塊價值的用腳投票。
即便定價低，沐蘭臺首開情況還是差強人意，杭州房小團上顯示：
還有19套房子沒賣完。
感受到壓力的興耀馬上組織了二開，并用金沙湖最低價來搶占市場先機。
雖然放言3.06萬/平均價，但中介們還給出了更高的誘惑，2.7萬/平起，成交還有3萬的返傭。
雖然市場都認為沐蘭臺是興耀的，但背后站的還有另外兩家合作方：
濱江和貝殼。
三家聯合體去年年底拿下這宗地時，備受關注。彼時，經過19輪報價，該地塊以總價6.2億、樓面價16370元/平米和溢價率16.88%被成功競拍。
有開發商告訴子姨，當時，貝殼急于在杭州市場檢驗下自己C2M模型，主動拉濱江和興耀合作。
貝殼有自己的算計，濱江是杭州的一哥，興耀是“下沙王”，杭州限價放開市場向好，這怎么看都是萬無一失的生意。
子姨查了下，沐蘭臺項目現在濱江是第一大股東，興耀是第二大股東，貝殼是第三大股東，只占了20%的股份。
上面的開發商對子姨說，貝殼輸出的是：
VR技術和購房者畫像，以及渠道。
雖然濱江是第一大股東，但操盤項目的是興耀。現在看，無論是興耀還是貝殼，都過于自信了。
興耀下沙的神作是月琉璃。那時，興耀剛操盤完杭州第一炒房區奧體的V77項目，已經不再甘于做濱江戚老板的小弟。
V77是興耀在杭州土地搖號時代靠天命幸運拿下的項目，興耀不愿錯過向杭州市場證明自己的機會，撇下了老大哥，獨立操盤了該項目。
雖然當時V77無論營銷還是裝修也各種吐槽，但限價時代，像奧體這樣的項目，都是社保巨子才有機會參與的高端局。
興耀內部當時自我評價也很高，說他們一些項目定價、營銷節點的把控、客戶定位：
都超過了濱江。
月琉璃是興耀重新認識自己后的產品。在下沙非核心區以及市場有下行風險的節點，月琉璃入市時機并不算好，但興耀給月琉璃產品做的加法，有風雨連廊、園區雙水景以及三面鋁板等。
月琉璃首開時，168套子共369組購房家庭登記，創下了2023年下半年錢塘區搖號最低中簽率的歷史。
子姨當時也有朋友看上了月琉璃。他們幾位地緣鄰居組團改善去買房，沒想到竟然還要搖號，還沒想到的是當天售罄了，沒有撈到半點優惠。
首開售罄讓月琉璃名聲大噪，雖然后來月琉璃的表現并不優秀，甚至可以說是高開低走，但興耀在下沙市場站穩了腳跟，陸續在下沙開發了沐晴川、沐云川，還手握沐蘭臺、金沙院子和青森在售待售項目。
但這一次，沐蘭臺項目讓興耀看到了危險。即便濱江的品牌加持和貝殼自以為的客戶精準畫像和渠道優勢，都沒抵抗得了市場本身的底色。
而一個紅綠燈之隔待售的綠城湖映金沙，讓市場看到了產品的真正差距。即便兩個項目客戶定位不同，只是一旦見識了真正的好的產品，很多人沒辦法理性再看沐蘭臺。
對數字敏感的興耀總經理王奕是懂這一切的。所以，興耀很快決定搶跑市場。
但已經被教育過多次的購房者不一定被興耀誘惑，他們的第一反應是：
還降價嗎？
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