人民的名義：給住建部的修法建議——開發商拒不配合應有處置機制

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引言：

近年，很多小區治理關注者、學者、基層治理參與者（街道、物管科、居委會、業委會、物業人）、熱心業主，總結住宅物業亂象后，都感我國物業相關法規中的不足，是制約行業發展的重要原因之一，甚至從某些角度講，這已是物業亂象助推劑也非言過其詞。故不斷有人倡議修訂完善物業相關法條，以促進物業行業和業主自治良性發展，達到扭轉亂象、讓業主家園更和諧、更美好的愿景。

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發出倡議修訂國務院物業管理條例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續發布。

倡議書：呼吁盡快修訂國務院《物業管理條例》，促進根治住宅物業根本問題

若住建部、社工部、全國人大法工委、國務院法制辦等相關職能機關的同志有幸看到，一些有機會參與物業行業法規修訂的專家、學者有幸看到，這些優秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

南通某小區業委會梁先生的建議

關于在修訂《物業管理條例》時增加一個條款的建議

中華人民共和國住房和城鄉建設部：

小區業主積極參與社區事務管理是大勢所趨。據了解，我國物業管理區域小區業委會組建率不到百分之二十。業委會成立難、組建率不高的主要原因除了相關法律法規不夠完善、可操作性較差外，更來自于房地產商和前期物業公司方面的人為阻力。

由于大部分住宅小區的前期物業是建設單位的子公司，業主并沒有足夠選擇權，而只有成立了業主委員會后，才可以更換不能讓業主滿意的物業公司。也正因為如此，一些自身有問題的物業公司，為了掩蓋自己的不足，聯手開發建設單位阻礙小區業主委員會的成立，歸根結底他們是害怕被分權，被監督，被“炒魷魚”，因此不愿意甚至采取種種不正當手段阻撓業主委員會的成立。其中他們最直接的阻撓手段就是開發建設單位不提供業主名冊而導致籌備工作被迫終止。

實際操作中，如對開發建設單位不提供文件資料的，雖然小區所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門依照《物業管理條例》第五十八條之規定對其進行行政處罰，但即使十萬元頂格處罰對開發建設單位無所謂，不會形成任何威懾力。這也是成立業委會比登天都難的主要因素之一。

鑒于開發建設單位不配合、不愿意提供業主名冊，加之部分開發建設單位企業因經營不善破產注銷的實際情況，建議下一次修訂《物業管理條例》時，把原第十條調整為第十一條，增加一個條款為第十條：物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）小區公用設施和物業服務用房移交證明；

（七）其他有關的文件資料。

如經所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門責令和行政處罰后，開發建設單位仍拒不提供上述規定中應報送的籌備首次業主大會會議所需文件資料的，可由相關小區居委會或街道開具介紹信到所屬區域的城建檔案館和不動產登記中心調取。或縣（市、區）物業管理等行政主管部門，把籌備首次業主大會會議所需文件資料，提供給所屬街道辦事處（鄉鎮人民政府），由其及時提供給小區首次業主大會會議籌備組。

如貴部認為以上建議正確，到下次對《住宅物業管理條例》的修訂條款時，請將本建議吸收編入條例。

此爭議涉及全國住宅小區業主的自身切身利益的重大事項。為維護業主的合法權益不受侵犯，懇望貴部作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

教員說人民是國家的建設者，那么廣大群眾，在立法修法上積極建言獻策，也是參與國家民主法治建設的重要一環。若專家學者的建議，是陽春白雪；那下里巴人的建言，像苦口良藥，都應視為金玉良言，這樣民主法治、良法善治的社會形態就會更加牢固。

歡迎留言討論！

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