閑聊樓市，福州到底要跌到多少？

最近樓市話題不多，閑聊一下，水一篇。

跌跌不休的二手

最近有個群友問群主，有沒有覺得現在的樓市很無趣？

個人感受確實如此，近一年的樓市，無非就是二手房跌跌不休，每個樓盤，每個區域，要水都能水一篇。

標題《XX暴跌》，《XX房價跌回X年前》等。

這個XX已經不是特指所謂的遠郊，而是福州大部分區域都能上榜。

簡單看看最近的beike成交：

上次剛說完祥浦苑是這幾年少有高于當初開盤價的次新。

結果最新的成交，高層90平已經來到2.36W，與當初的開盤價基本持平。

當時項目開盤，售樓部擠滿人，旁邊一片廢墟，甚至沒有所謂的中介帶看，置業接待，只有一堆人在那里辦理材料登記。

隨后破紀錄的搖號人數，做到日光，交房后破3W的成交，如今也回到了開盤前。

世歐王莊AB區，這個樓盤的記憶點不少，親戚買了大戶型，已經跌破當初的買入價，王莊AB區一直算是上一代老人覺得不錯的項目。

10年前同學老媽，集資暴雷，世歐王莊的房子被拿來出售，表姐還想接手，最后怕債務牽連作罷。

雖然項目一直跑輸市場，但是高峰期也一直在3W+，配合大戶型的起步門檻，總價一直在400W以上。

雖然超高層住宅，戶型差，公攤大，玻璃幕墻被詬病，不過去年去王莊感覺保養的不算太差，樓棟大堂，電梯廳等，還是有自身的格調。

只不過如今的成交價1.88W，高層，這放在3年前只能是旁邊的安置房（數字莊）的價格。

沒想到，這個位于二環內生活氣息濃厚的項目，居然跌回10年前。

融僑宜家，朋友4年前買了旁邊的林語墅，印象是單價1.2W-1.3W，當時的融僑宜家單價差不多在1.5W左右。

更早的時候單價甚至突破1.8W，套房租金在1000多，開出租車的司機閑聊說買這里都賺了很多。

如今的價格，同樣是跌回了10年前。

如果當初沒有出手的業務，大概率也是坐了趟過山車。

這就是目前的二手市場，隨意打開近期的成交，不管是哪個地方，對比前幾年都是暴跌。

特別對于遠郊板塊，大部分已經沒有流動性，所謂的成交價，也不具備參考意義了。

苦中作樂的調侃

相比于這無趣的樓市，群友的互相調侃反而稍顯樂趣。

金地哥最近問樓主，二手市場還要跌多少？

群主覺得跌的差不多了，后面已經是流動性的問題了，金地哥回復他覺得還要跌25%。

這個當初把保利香檳拉到3.6W的男人，如今只剩下每日因股票漲跌，在群里今天我愛祖國，明天克*撒。

現在的群話題，變成了大家調侃當初高價接盤的房子。

回憶2021年的時候，剛做自媒體，南二環橫空出世，簡單拉個群，就有不低于20個群友買入。

那時候的養云一期開盤，發篇文章，就有10多個養云潛在買家加好友要進群。

現在的市場，一個500人的群，一年下來買房的可能只有不到5個，剩下都在唱空市場。

這就是目前的市場，連噴都沒有對手盤。

數據的爭奪

對于新盤市場，少了閩系的存在，市場的熱點一下子消失了，當初群體攻擊中駿熱銷海報造假，一去不回。

再后來的融信、世茂、恒大，每次開盤都有各種雷點吐槽。

這樣無聊的市場，連想靠黑來公關，也沒了市場了。

取而代之的營銷只剩下所謂的銷冠之爭。

比如年中銷冠，在最后一天，某樓盤把商業集中網簽，一舉超越對手。

亦或者就是長時間蓄客，隨后集中網簽，拿下當月銷冠，實際也不過50-60套。

試想在2021年初那會，開盤沒有網簽個百套以上，都談不上什么銷冠。

只能說相比于當初的各種營銷手段，現在的市場看上去更理性了，但是也更無聊了。

爭議的價格

最后，簡單回顧樓市，2018年見頂，樓市政策打壓市場，市場開始降溫，樓盤出現分化，當時部分項目開啟搖號，受備案價限制。

2021年福州樓市迎來最后的一個巔峰，新盤全部溢價上市，備案價的限制依然不夠，捆綁+加價成為現實。

當時樓主還呼吁希望有關部門不要因為疫情停擺的搖號，繼續施行。

只不過隨后的市場降溫，一直持續到了現在。

當中的房企暴雷，保交樓等，成了稍微的記憶點，隨后國企進場兜底。

相比于以往民企的砸盤甩賣，國企的新盤看上去價格穩定不少，結果在這樣的背景下，二手市場迎來跌幅最大的時候。

不做數據了，僅憑記憶，2024年至今，應該是二手跌幅最大的時間點。

現在國企新盤開始全面做改善，定價普遍不低，清一色的下層會所，風雨連廊，轉角L窗。

在更好的新規下，價格并沒有隨著市場大幅下跌。

大部分比周邊老舊二手都要高出近1W以上，個別夸張的甚至高達2W。

這些高溢價，僅僅通過公區的包裝就能賣到嗎？

實際這些公區的造價均攤到每戶身上的成本可能不到2K/平，但是溢價可能是5K/平。

加上后續的管理，大概率很多是外包出去收費使用，所以實際的體驗可能僅限于售樓時期。

這就是目前的新盤市場，二手你跌你的，新盤我賣我的。

救市的后續

題外話聊聊救市，以前每年都有想法預估一下明年市場會如何，是否會反彈之類。

后來幾年都沒這個想法了。

這一年的救市政策，看上去也已經乏力，畢竟經濟才是風向標。

樓市如何，看看自己身邊的就業、消費環境，其實也能知道。

這幾年的市場，也是這幾十年里面，政策變化最快最狠的時期。

只不過以前都迎來了反彈，這一次卻始終等不到了！