山東
最近有讀者留言，說自家房子掛了一年，從120萬降到95萬，連看房的人都少。可新聞里明明在說北京、上海、深圳的成交量創了新高。
這個網友問，到底誰在說謊？
其實誰說謊的問題，只是大家說的不是同一個市場。
一、回暖是真的，但只針對少數房子
眼下大城市的成交量上漲不假，可這些成交基本集中在“最好的那批房子”上：位置好、總價不高、沒有硬傷。比如地鐵口附近、學區能用、總價兩三百萬、樓層正常、戶型規整的房子，價格合理就能很快賣掉，甚至三天成交。而大多數普通房源，依然無人問津。就像早市的菜，好的被挑走，剩下的不是爛，而是沒人愿意買。
二、你的房子為什么賣不掉？
很多難賣的房子有共同點：老小區、頂樓、沒電梯、位置一般，價格還不肯松口。這類房子在現在的市場里就是最難賣的那一類。不是市場完全不行，是它不在被需要的那一側。
過去市場差的時候，好房差房一起難賣。現在不同了——好房子開始流動，差房子被留在原地。市場在篩選，而不是普漲。不是所有房子都配回暖。
三、老家房子沒怎么跌？那是沒成交
有人覺得老家三四線城市的房價挺抗跌，從一萬跌到七千，看著只跌了30%。可問題是，一年賣不出幾套，掛牌半年沒人問，連還價的都沒有。這種房子到底值七千還是五千，沒人說得清。因為沒有成交就沒有真實價格。
四、房子難賣，根本原因是人走了
這些年人口持續向一線和強二線城市流動，年輕人往有工作機會的地方走。珠三角、長三角還在凈流入，但很多三四線和小縣城人口在持續流出。買房的人少了，接盤的人少了，房子自然賣不動。這不是降價能解決的問題，是需求在消失。
五、一線城市也不是都好賣
即便在北京上海，好賣的房子也很集中：核心區、小戶型、低總價、配套成熟。而郊區的大戶型、高總價、沒學區的房子，照樣難賣，甚至比以前更難。
六、未來樓市會分成兩個市場
一個叫“能流動的資產”，還能買賣、漲跌、有人接盤；另一個叫“只能自住的房子”，很難賣，價格越來越不重要。這就是未來的分界線。
七、普通人該想清楚三件事
如果你手里有房子，建議早點想明白：第一，這套房子有沒有流動性，不是你覺得值多少，而是有沒有人愿意接手；第二，如果賣不掉，你的生活會不會受影響；第三，要不要早點做決定。很多時候最難的不是虧錢，而是一直拖著不動。
很多人還在等全面回暖，但所有房子一起上漲、一起好賣的時代已經過去了。現在的市場只認一件事——有沒有人接你的盤。如果沒有，再便宜也只是掛在那里。
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