2025，深圳從土地市場展開城市“修正”

繼續談深圳的土地市場。

2025，深圳乃至全國的土地市場變化都非常巨大，可以說是近20年來最為巨大的。先前已經談了很多，這里結合著深圳最新出讓的兩個地塊，更新兩個我認為“最為重大、最為可喜”的新氣象：1）容積率大幅下降，政府少收了很多錢，“虧大了”；2）市場的力量在發揮重要作用，倒逼官方做出符合市場要求的調整，乃深圳長遠之福。

龍華上塘宅地這個比較簡單，寶安南街坊則非常典型。

7.30，龍華上塘A815-0036宅地成功出讓，深業以底價19.06億競得，折合樓面價約28050元/平米。在容積率相若的條件下，樓面價顯著低于此前龍華的兩宗宅地。

6.19，龍華上塘三角地，容積率2.5，建面約2.72萬平米，建筑要求多層+高層，聯發以12.12億元競得，綜合樓面單價44558.82元/平米，溢價率46.55%。

7.7，龍華梅林關宅地，容積率2.8，建面約6.1萬平米，建筑要求“多層+高層”，中海以23.7億元競得，樓面價38795元/平米，溢價率40.74%。

對比之下，本次地塊產品質素基本相同，同為R2，建面67950平米（住宅60390平米），容積率3.1（略高一點點），建筑要求亦是：多層+高層。

但是競拍結果差別巨大，溢價率從40%以上降到0。個人推想，這個地價結果低于官方預期，當然也顯著低于市場預期。按照這個價格，這個樓盤未來的毛利率應該會顯著高過上面那兩塊，總之，安全性足夠。

如果去找原因，可以說上述三幅地塊（未來還有一幅，在今日出讓的本地塊旁邊），本次出讓地塊的整體配套相對弱一些。但這個說法我認為略為牽強，無法解釋溢價率差別如此之大。

個人推想，這塊地較大可能是開發商“撿了便宜”，偶然性大。因為深圳最近供地還是比較猛，之前拿地的國家隊——華潤、中海、招商，都已經花了不少錢，短期內的投資預算未必充足，此為技術限制。另一個因素，也恰恰說明了，土地市場的自我調整力量在起作用。現在開發商無論是國企還是私企，都選擇寧愿把錢花在刀刃上，尋求更高的安全邊際。所以，最好的、最稀缺的地塊，他們反而會愿意去花大價錢去搶，稍微中規中矩一些的地塊，一定會排在企業投資決策的后列。這就是結構化行情的重要特征，土地越好、越貴，反而安全墊越厚，土地越一般、越便宜，反而越“內卷”，越容易滯銷。

本地塊是龍華今年賣的第三塊宅地，也是深圳今年賣的第六塊宅地，宗數已經超過去年，總面積也大約達到39.3萬平米，超過去年、前年。但是收入一共才約127.02億，距離去年的346.11億、前年的312.47億，都差得很遠，還需要接下來更加猛烈的賣更多地。

以上圖表數據說明了：容積率降下來了，政府“虧”得厲害，“少收了許多錢”，過去兩年里賣一塊地收的錢，現在得賣三塊地才能打平。我粗略計算，截至目前，今年深圳出讓的宅地累計實現平均樓面價只有約3.23萬/平米，創下至少是2020年以來新低（應該是近10年新低，往前的數據我就沒算了，有這方面數據的童鞋煩請補上），但是去年實現整體平均樓面價是約11.9萬/平米，前年是約10.3萬/平米，2022年是約5.62萬/平米，2021年約5.81萬/平米，2020年約5.04萬/平米。

其間土地條件的變化只有一點，住宅容積率大降，腰斬級下調，直接影響政府的賣地“坪效”。

也許這顯示了，在經濟困難與樓市下行的市場環境之下，政府過去兩年對于“土地財政”的渴求反而更加進取，要不是因為“新國標”對于容積率與建筑高度的限制，今年的單位樓面價應該也會如同2023-2024年。

再來看我說的“典型”案例——寶安南街坊地塊，這塊地可謂是牽動了全城神經，一波三折。

地塊最早于4月掛牌，但月底中止出讓，當時我寫了文章《》，指出它的最大痛點：寶藏地塊但沒有匹配寶藏條件，商辦規模太高，進而顯示深圳相關部門依然是“老思維”——城市土地不愁賣，地塊規劃一塌糊涂，常年瘋狂上馬商辦比重，只為瘋狂拉高項目容積率（多賣錢）。我當時也給出建議，這塊地最好是大幅去掉商辦，改為純粹的R2最好——

“首要的一點是，要把今后‘寶藏地塊’的商業比重大幅度的降下來，最好是純粹的住宅用地”

5月25日，這塊寶藏地王進行了調規：

1）地塊整體容積率大降，從之前的5.7降到3.7；2）一拆二，大宗明確為宅地（42523平米），容積率大降為3.4，小宗為商地（5025平米），容積率6.0合計建面約3萬平米，而之前的規劃是商業面積10.25萬平米、酒店3.5萬平米，大幅砍掉！3）主導功能變身，此前是“商業服務業、住宅”，本次調整為“住宅、商業服務業”，住宅變為主導功能。

與我此前的建議，不謀而合。

7月16日，這塊地（是其中的宅地）再次掛牌，計劃在下月15日出讓。

宗地面積42521.94平米，建面14.5萬平米（住宅12.5萬平米、商業18350平方米），容積率只有3.4（對比周邊同類地塊，幾近腰斬）！掛牌起始價64億，起始樓面價44138元/平米。

重點是，也不再說搞什么“文旅地標”了。我上篇文章里也講到這一點，在“失敗的歡樂港灣”之側再搞一個文旅地標，完全就是拍腦瓜子，在商業上必然無法獲得成功。既然無法成功，作為買家的開發商們自然也不會傻到花大幾十億巨資去接盤。

現在這樣的重新調整，可以說是真的把這塊地視為了一宗“超級豪宅”地王來對待了，地塊必然不會再流拍了，而且溢價率一定會非常的可觀，翻倍都不令人驚訝。

更為深遠的是，寶中南街坊地塊以及其它所有地塊在今年的展現特征，我認為都顯示出深圳在對過往城市建筑規劃思路的一種修正——片面的強調大建總部基地、大建商辦地標，嚴重忽視住宅平衡以及城市的整體宜居價值，這個思路過往10多年來把深圳開發商坑得不輕，也把深圳這個城市坑得不輕。

后海、前海、超總，曾經這些高大上的區域都是“豪言（拍腦袋）”不規劃一寸住宅，在過去的2年里，都紛紛展開了調規，重新向住宅方向靠攏。南街坊地塊的調整，可以說是一個“收尾”，故而更加的典型。

這個背后，我認為恰恰是市場的力量在默默起作用，讓違背市場的玩法最終得到懲罰，倒逼主官去順應市場的要求，做出正確的調整。進而，政府與全民也能夠獲得長期可持續的利益。此乃城市長遠之福。

現在只是城市修正的開始，我相信深圳接下來會有更多更好的超級地塊放出來，能讓你受到驚嚇哈哈。

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