安徽
城市之中，有一套公園旁的房子，是很多人的愿望。那，住在公園里呢？
在今年的7月30日，容積率僅有1.3的新站區XZ202501號，也就是生態公園地塊，被合肥城建+中房以9.8億競得。
而這塊地，正是在公園內的房子，我們一起來看看。（圖片拍攝于2025年6月，非最新現狀）
生態公園地塊肯定是由合肥城建來操盤，我們就簡稱城建01地塊。
城建01地塊的位置是在北二環路以北、蘆嶺路以西，這個位置屬于新站區和瑤海區交界，近廬陽。
其交通是非常便利的，出門就到北二環、銅陵路高架，距離東二環、郎溪路、新蚌埠路和臨泉路等主干道也很近，路網四通八達。另外還是純正的地鐵口樓盤，擁有地鐵3號線竹絲灘站。
當然，生態資源才是城建01地塊的最大亮點；
雖然周邊存在一些老舊小區、汽車城，以及高架，大環境相對普通，但城建01地塊完全就是被公園包圍，住在公園里。
這種“大環境一般，小環境絕佳”的反差，也讓項目成為鬧中取靜的典范，并且不用承擔外部板塊的高溢價，得失很難去界定。
此外，這是不是合肥唯一一個公園里面的項目？
再來看看其他配套，根據2025年學區劃分，城建01地塊小學學區是竹溪小學，中學是三十中；三十中也是附近非常受歡迎的一所學校。
商業這塊，地塊周邊沿街商業體量較大，距離家天下生活廣場和新站中心集貿市場都很近，而且瑤海萬達和置地中心直線都在2公里左右，日常生活、休閑娛樂是非常方便的。
接下來，重點是城建會打造什么產品；
這塊容積率1.3的地塊，地價約750萬/畝、樓面價約8654元/平。但考慮到需要同步新建地塊周邊66.66畝城市公園、改造提升生態公園范圍463.96畝公園綠地，以及修建道路和配建社區用房，實際樓面價要超萬元。
之前有房企準備拿地做純疊墅，最后放棄了。當前市場環境下，高總價產品去化壓力大，區域購買力/意愿不明朗，全疊墅確實存在較大風險。
猜測城建應該會做洋房+疊墅的組合，以洋房為主，并控制總價。
周邊小區最具參考價值的應該是高速中央公園；
高速中央公園距離城建01地塊很近，位于北二環路與新蚌埠路交口東北角，瑤海公園旁。這個項目銷售時熱度非常高，目前二手房價格也是相對堅挺，洋房在5月有一套成交，單價1.6萬、總價224萬。
七里塘板塊因為配套成熟、三區交界，也是新站價格最高的板塊之一，高速中央公園隔壁的禹洲中央城二期7月洋房成交房源單價1.58萬、總價206.5萬。
考慮到城建01地塊有新計容、高品質和公園里的優勢，洋房主力戶型120到140平左右，總價控制在300萬以內，是比較好的選擇。至于其他大戶型洋房和疊墅，估計總價要到四五百萬左右了。
總體上看，新站區2022年后供地量比較少，新計容時代更是僅有梓桐院和中房XZ202405這兩個項目/地塊，還集中在少荃湖板塊，七里塘片區久無居住用地出讓，相鄰瑤海區域新房也寥寥無幾，僅有大富鴻瑞府，高品質/改善新房極為稀缺。
城建01地塊和大富鴻瑞府也各自成為區域內的唯一選，接下來如果新計容規則調整以拿地時間來執行，城建01地塊不受影響，也是優勢。
接下來就看城建具體會打造什么樣的產品、戶型，以什么樣的價格銷售了。如果是300萬以內，大家覺得怎么樣？
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