最近據媒體報道，惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示，中國房地產市場或將維持緩慢下行態勢，整個行業還在探底的過程中，尚未觸底。

惠譽評級一向很有公信力，比如它對于美國的主權信用評級都是該下調就下調，毫不含糊。

惠譽對中國房地產的最新判斷可以說是一針見血：這一次房地產下行絕非簡單的周期性波動，而是結構性轉折的開始；它的波動根源不是房地產行業本身，而是宏觀經濟整體的結構性轉變。

從數據上看，2024年底到2025年初，中國樓市一度出現短暫回暖：成交量上升、價格企穩、信貸松動。在這段時期，政策層面釋放了一系列寬松的信號——降低首付比例、取消限購限貸、放寬開發商融資。

這讓市場一度以為“政策底”已經出現。

然而惠譽的數據顯示，從2025年4月起，樓市再次進入下行通道，6月開始跌幅擴大。新房價格、成交額雙雙回落，二手房市場更是“量價齊跌”，連一線城市都難獨善其身。

這說明，市場的復蘇并沒有形成自我強化的正反饋。

在房地產這個高度依賴預期和杠桿的行業里，一旦信心未能真正恢復，短期反彈就注定會被現實打回原形。

問題的根源在于——支撐房價的“人口紅利”和“杠桿紅利”，都在消失。房地產的邏輯從來不只是金融，它作為人居場所，根還是在“人”。

惠譽報告預測，中國中長期每年的新增住房需求約為8億平方米，而新建商品房能夠滿足6億平方米，剩余部分將由保障性住房和存量空置房來消化。

也就是說，中國房地產的年銷售面積未來可能比現在還要再下降15%到20%。

中國人口總量已進入下降通道，年齡結構迅速老化，城鎮化速度放緩，年輕人口銳減，老齡化社會使得“新增購房者”越來越少。

城市不斷擴大而人不斷涌入城市的時代已經結束。未來的市場將更多是換房需求而非新增需求，而換房意味著“有買有賣”，總量不再增長。

說白了就是，蛋糕的大小，已經不再增長了。

還有一個因素是，年輕人的收入預期不再樂觀。就業環境不穩、工資增長停滯、消費信心低迷，這些都壓制了他們的購房能力。年輕人已經不像以前那樣愿意“無腦背負貸款”。

以前，地方政府通過賣地獲得財政收入，開發商通過高杠桿拿地融資，銀行通過房貸放水獲得利潤，而居民則用三代人的積蓄去追逐資產升值的幻覺。

這個循環在2020年前后戛然而止。

現在，單靠地產行業政策已經無法扭轉頹勢。不管是限購放開、LPR下降還是融資松綁，這些政策能起作用“緩跌”，但無法讓房價重新繼續上漲。

因為問題不在于政策是否寬松，而在于整個經濟體系的杠桿已經飽和，居民資產負債表也在被動收縮。

當居民不愿再舉債消費、企業不敢再舉債擴張時，房地產這個昔日的“增長引擎”，自然難以再啟動。

不過，現在人們對房地產又有一種過度悲觀，這其實也不夠理性。因為，下行并不意味著全行業的崩塌。

惠譽提到一個關鍵趨勢：“卷產品、競品質”成為新常態。這意味著房地產將進入分化重構的時代。

一線城市和核心二線城市，仍然具備相對穩定的基本面——人口凈流入、產業集中、優質教育資源，使得房價下跌空間有限。而三四線城市、資源型城市、人口流出地區，則面臨持續的去庫存壓力。

在高端、改善型住宅領域，需求仍有支撐。那些地段好、配套優、設計精的“好房子”，仍然能維持成交與價格的韌性。

而面向剛需、投資屬性強的普通住宅，則會繼續承壓。過去“買房穩賺不賠”的邏輯，已經徹底失效。

從政策層面看，政府已經逐漸從“托市”轉向“重構”。

“好房子”概念越來越受到強調，即安全、舒適、綠色、智能的居住品質，房地產將回歸居住屬性，進而滿足居住體驗升級的功能。

未來房地產的政策導向將更像是城市公共服務的一部分，而不再是“拉動GDP”的手段。

這是經濟結構從“房地產驅動”的路徑依賴中退出，所必須付出的痛苦代價。房地產在中國GDP中的占比，從高峰的25%左右降到如今的15%左右，仍將繼續緩慢下行。

未來政策要做的，不是讓房價再暴漲，而是防止硬著陸、控制系統性風險，讓市場緩慢出清。

對于投資者而言，房地產的高收益時代已經過去，但它依然是抗通脹、保值的重要工具——前提是選對城市、選對標的。

惠譽說，房地產市場尚未觸底，其實這不一定是個壞消息。未來的中國房地產，不會消失，但會變得慢、變得穩、變得理性。

這既是行業的宿命，也是中國經濟轉型的必經之路。

最后，引用惠譽的一段原文，作為結束，我想這才是惠譽報告中至關重要的、充滿深意的一段話：

“我們認為整個行業的穩定需要一攬子政策來解決現有的這些痛點，包括對經濟的提振、就業環境的改善、有效去庫存等。這會是各個行業之間、政府和企業之間、企業和百姓之間不斷博弈的過程，需要一定的時間。我們認為，行業實現真正的止跌企穩仍需時日，需等待經濟、消費和市場預期逐步形成良性迴圈。”

也就是說，只有內需真正受到提振、消費真正復蘇、經濟信心真正重回的時候，房地產市場也才能真正談得上企穩。如果那一刻沒有到來，那么房價可能會一直緩慢下跌。