最新有個(gè)新鮮詞“銀行直供房”，啥意思呢？

就是多地的銀行，特別是一些小的農(nóng)信社，在四五線(xiàn)城市直接賣(mài)房，少則幾十套，多則幾百套，宣告銀行也加入了樓市大混戰(zhàn)。

大家發(fā)現(xiàn)，有市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)，近日在某第三方拍賣(mài)平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交，直接由銀行作為出售方完成了交易，成交價(jià)低于市價(jià)25%。

深扒一下，這種折價(jià)房，還不是個(gè)例。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售房產(chǎn)標(biāo)的高達(dá)2.4萬(wàn)個(gè)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)有1.2萬(wàn)個(gè)，遼寧1.1萬(wàn)個(gè)，貴州9000個(gè)，吉林2000多個(gè)……不僅農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，也在通過(guò)線(xiàn)上平臺(tái)大量直接銷(xiāo)售房產(chǎn)。

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那么問(wèn)題來(lái)了：這些“銀行直供房”到底是哪來(lái)的？

實(shí)際上，銀行房源大多來(lái)自不良貸款處置。隨著樓市下行，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)。但房子放在銀行手里又不能下崽，收得多了，就成了“燙手山芋”，自然需要放進(jìn)市場(chǎng)來(lái)“卸貨”。

現(xiàn)在這市場(chǎng)現(xiàn)狀，中介賣(mài)房都跑斷腿；銀行這位“超級(jí)玩家”還來(lái)插一腳，帶著數(shù)萬(wàn)套“低價(jià)房源”直接下場(chǎng)，會(huì)不會(huì)加速二手房?jī)r(jià)下跌？

先別著急悲觀“天塌了”，更別急著“撿漏”。

這里面水深著呢，咱們一一細(xì)說(shuō)！

為什么讓大家先別太悲觀呢？

首先，開(kāi)源證券研報(bào)顯示，部分上市銀行按揭不良整體上行，但房貸在銀行所有貸款業(yè)務(wù)里，居然還是“最乖、最穩(wěn)”的那個(gè)寶寶，銀行直供房目前占房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例，還屬于九牛一毛。

第二，銀行收回的房子，買(mǎi)房的人至少早已經(jīng)付完了首付，即便不還按揭了，銀行再收回房子賣(mài)了，兩相疊加，損失畢竟有限，價(jià)格下探也有限。國(guó)家宏觀調(diào)控也不會(huì)允許銀行打價(jià)格戰(zhàn)，給房地產(chǎn)“雪上加霜”。

第三，銀行直供房與法拍房大同小異，2025年6月，全國(guó)法拍房掛拍量達(dá)3.2萬(wàn)套，但成交僅3215套，成交率只有10%，流拍現(xiàn)象普遍；對(duì)比二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2024 年全國(guó)二手房交易超300萬(wàn)套，月均成交25萬(wàn)套。法拍房的市場(chǎng)本來(lái)就很小，銀行直供房成交量又能有多少，這種“小市場(chǎng)”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，微乎其微。

現(xiàn)在無(wú)良自媒體和部分中介鼓吹恐慌，大家千萬(wàn)保持冷靜！

我知道制造恐慌才是流量密碼，但真正的專(zhuān)業(yè)是幫大家規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而不是利用情緒。

還記得前段時(shí)間“臨時(shí)演員買(mǎi)房”的新聞嗎？

圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

上海某房東要賣(mài)房，心理預(yù)期的底價(jià)是538萬(wàn)元，但中介和買(mǎi)家卻張口就砍到480萬(wàn)元，直接報(bào)出了房主的心理底價(jià)，態(tài)度還非常強(qiáng)硬。但實(shí)際上“買(mǎi)家是假的，交易也是假的”，一些中介招募“臨時(shí)演員”來(lái)看房，或者直接扮演買(mǎi)家，把價(jià)格壓到“白菜價(jià)”給房東施壓，擊潰房主的心理防線(xiàn)后，逼你“割肉”甩賣(mài)，他們?cè)俚蛢r(jià)吃進(jìn)，轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。

要知道，無(wú)論是盲目，還是恐慌，都是別人眼里的商機(jī)。

市場(chǎng)越亂，心越要定。

老羅有句話(huà)，話(huà)糙理不糙：“當(dāng)你欠銀行100萬(wàn)，著急的是你，當(dāng)你欠銀行一個(gè)億，著急的是銀行。”

同理，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌只是少數(shù)人的煩惱，可能沒(méi)人管；但當(dāng)它成為大多數(shù)人的困擾，國(guó)家比你更上心。

今年“十五五”規(guī)劃公告和正文，含“房”量都較五年前直線(xiàn)上升，哪怕房地產(chǎn)不再是經(jīng)濟(jì)引擎，那也是保民生的支柱性行業(yè)。

引擎可以換，但民生“壓艙石”絕不能丟。

房地產(chǎn)可以慢下來(lái)，但絕不能倒下去。

為什么讓大家先別急著撿漏？

“銀行直供房”，之所以便宜，核心在于銀行處置這類(lèi)資產(chǎn)的根本目的，并非追求利潤(rùn)最大化，而是快速化解自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“銀行直供房”并不等同于我們熟知的“法拍房”。它的出現(xiàn)，正常是法拍流拍或者其他原因不奏效的情況下，銀行才會(huì)選擇“以物抵債”，將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至自己名下，再拿出來(lái)賣(mài)。換句話(huà)說(shuō)：法拍打折都沒(méi)人要的房子，才輪得到成為“銀行直供房”。你品，你細(xì)品。

即便未來(lái)銀行想跳過(guò)法拍的漫長(zhǎng)周期，直接收回來(lái)就賣(mài)，大家想想能“扔給”銀行的房子，都是出于什么原因？要么是家里發(fā)生了重大變故，比如失業(yè)、重病，收入徹底斷流了；要么是當(dāng)初盲目狂加杠桿，現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)下挫非常嚴(yán)重，房主直接甩手了。

但這些房源都有一個(gè)共性——非主動(dòng)意愿割讓。

大家轉(zhuǎn)動(dòng)聰明的小腦瓜想一想，是原房主心甘情愿賣(mài)的二手房坑多，還是這種被銀行強(qiáng)行收來(lái)的“抵債房”坑多？

最近我和我的團(tuán)隊(duì)做了三節(jié)家庭資產(chǎn)配置課，分別講黃金，房子和美元資產(chǎn)，同時(shí)還有四節(jié)直播課，一周一節(jié)，總共7節(jié)課。定價(jià)是299，公眾號(hào)都是老粉，直接99塊錢(qián)學(xué)習(xí)。

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