撰文：海哥

比評估價便宜六千多萬，還是沒人敢接手！

成都這套最貴法拍房，流拍了！

近期麓湖黑珍珠一套獨棟上架法拍，證載房屋建筑面積1131.44㎡。

起拍價1.68億，評估價2.3億，最后因無人報名導致流拍。

淘房君查了下，這套法拍房就是目前成都最貴的一套法拍。

成功超越了21年草堂之春那套790㎡的法拍獨棟。

當然不同的是，草堂之春那套最后以6919萬成功拍出，黑珍珠卻流拍了。

通過目前拍賣平臺給出的資料，淘房君認為這次流拍的原因比較復雜，主要是，

1）價格過高，起拍價比二手成交價高出四千多萬；

2）房主涉刑案，或有不利影響；

3）目前房屋狀態是有人居住，尚未騰空。

法拍房源 圖源京東法拍

01

起拍價太高

或成流拍關鍵因素

5月初，麓湖生態城成功出了一套【黑珍珠】的獨棟。

成交總價高達1.2億元，折合成交單價約10.33萬/㎡！

刷新了成都二手市場成交單價最高的天花板！

圖源網絡

這套的成交，其實在無形中，也給黑珍珠這類頂級資產定價了。

根據京東司法拍賣平臺顯示，這套法拍房源證載房屋建筑面積1131.44㎡，土地使用權面積368.74㎡，權利性質為出讓，用途為城鎮住宅用地/住宅。

比二手成交的那一套還小一點點。

所以起拍價1.68億，有多離譜呢？

1、刷新成都法拍房最高價

在這之前，成都法拍市場，最貴的一套還是21年的草堂之春。

不同的是，草堂之春那套790㎡的獨棟，最后以6918萬成功拍出。

圖源阿里資產

盡管評估價給到了超2億，但淘房君還是認為，這類超級豪宅在二手市場的流通價值才是決定因素。

2、刷新成都二手房最高價

1.68億元，不僅是成都最貴法拍房，同時也是成都最貴二手房。

除了5月成功成交的那套1.2億的黑珍珠，目前貝殼還掛著一套1.5億的。

圖源貝殼

也就是說，這套黑珍珠的起拍價，直接把二手成交價、掛牌價全部超了！

調子起的太高！步子邁的太大了！

所以，都背上法拍的名頭了，價格還比二手市場高這么多，咋個找接盤的嘛！

其實再細看這套法拍的細則，也有不少的隱患點。

1、房屋狀態為居住，尚未騰空。

從京東的公開資料顯示，這套房目前還住著房主的親人。

當然了，雖然資料上顯示，在成交三個月內，將房屋騰空。

這種事對于法拍來講，簡直是恐怖。

它意味著房子里住的既不是被執行人，也不是空置狀態，而是牽扯進了第三方。

一旦涉及案外人，往往伴隨著長期的租賃合同、復雜的親屬關系甚至是惡意對抗執行的占有人。

法拍房最怕的就是“清退難”，這一條，足以勸退90%想要撿漏的投資客。

而淘房君從京東法拍給出的圖片也能看出，目前屋內還有不少的生活氣息。

法拍房源 圖源京東法拍

2、貌似涉及違建，后期辦產權有影響。

在這套法拍的特別提醒中，有這么一條比較矚目。

這個還是要實地去看看，才知道啥情況，有粉絲朋友想買要去看的記得把我帶上去開開眼界。

但值得一提的是，這套房的產權十分清晰，也沒有抵押，這在一眾獨棟法拍中比較罕見。

房屋抵押情況

02

房主被執行原因

令人震驚！

淘房君看了下，根據目前公開的信息顯示，這套黑珍珠獨棟的原房主，實在不簡單。

涉及刑案！

根據封面新聞的報道顯示，這套房的房主，是21年一樁涉及操縱證券市場等違法案件的團伙成員之一。

2021年，有媒體曾報道，浙江省金華市人中級人民法院對吳某某等人操縱市場等違法案件作出一審宣判，主犯吳某某被判處19年，并處罰金7903萬，另有團伙14人被分別判處2-6年不等刑期。

其中，房主李某，貌似就是該案件的犯罪團伙成員之一。

判決書顯示，從2017年1月份至6月份期間，吳某某、馬某某等人經事先合謀，控制使用多個賬戶，以李某等人提供的資金及配資，集中資金優勢、持股優勢，指揮操盤手，采用連續買賣、對倒交易等方式交易7只股票，影響股票價量，獲利2.64億元。

其中，在實施資金型操縱的時候，吳某某從李某等人處配資7億元。

吳某某犯操縱證券市場罪，一審判處執行有期徒刑十九年，并處罰金人民幣7903萬元，而提供配資和搭建境外網站的李某、郭某鑫等7人被判有期徒刑緩刑。

03

黑珍珠頻現“天價”

底氣在哪里？

從年初的1.2億成交刷新成都二手單價記錄，到這套天價法拍。

黑珍珠從始至終都離不開“貴”這個字。

黑珍珠，作為麓湖生態城最早發售的物業，占據了一個無法復制的絕對C位——位于麓湖最湖心的島嶼上。

在整個麓湖，黑珍珠是最獨特、最具有辨識度的那一塊存在。

據淘房君了解，黑珍珠的設計均出自美國豪宅定制領域的泰斗級人物、“沙漠之王”Narendra Patal之手。

并且每幢別墅都配置了私家碼頭。

淘房君發現，這兩年像黑珍珠這種獨棟的成交其實開始逐漸變多了起來！

據淘房君了解，去年麓湖黑系的黑珍珠、黑鈺島獨棟兩個組團加起來一共成交了大約10套。

這種套均都是6-8千萬的獨棟，好多一年都賣不出去一套。

麓湖這種成交算是非常可觀的了。

當然，除了受到樓市回暖的影響，也得益于麓湖現在的配套在逐漸兌現。

淘房君認為，當前麓湖規劃逐步正式開始進入兌現期。

包括生態、商業、教育配套，這也是這兩年二手市場活躍的關鍵原因。

所以，如果有一天你暴富了，

你會來一套黑珍珠嗎？