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今年三月，素以天價(jià)老破小出名的愛(ài)知，簽了本部外的第一個(gè)第一個(gè)校區(qū)，在幸福林帶。

名校+不是新鮮事，高新，鐵一，師大，交大已經(jīng)搞了一輪又一輪，但對(duì)于一直保持神秘感的愛(ài)知中學(xué)，還是引來(lái)了大家的熱議。

雖是幸福校區(qū)，但教育用地的位置其實(shí)在華清東路，以前的胡家廟糧油市場(chǎng)旁邊，新城區(qū)啟動(dòng)周邊拆遷后，北至隴海鐵路線，南到興工西路，騰讓出約320畝開(kāi)發(fā)用地。

圍繞愛(ài)知的分校，八月，西側(cè)約70畝住宅由匠作置業(yè)摘地，簽約金地管理，取名長(zhǎng)纓賦，九月，南側(cè)約85畝住宅用地+約62畝學(xué)校用地，由陜建九建摘地。

愛(ài)知幸福校區(qū)也是由陜建代建，辦學(xué)規(guī)模42個(gè)班（24班初中+18班高中），根據(jù)門前的公示牌顯示，工程名為胡家廟完全中學(xué)，今年11月開(kāi)工，27年5月完工。

至此，整個(gè)胡家廟糧油倉(cāng)庫(kù)及周邊改造的格局已定，多個(gè)新建住宅+安置+完全中學(xué)+商業(yè)，最大的亮點(diǎn)，依舊是愛(ài)知中學(xué)的首個(gè)分校，也是周邊新房的底氣所在。

資料顯示，愛(ài)知中學(xué)幸福校區(qū)將由本部全面托管，直屬同一教育集團(tuán)，管理層及教師團(tuán)隊(duì)由本部派遣，生源納入本部統(tǒng)招體系，實(shí)現(xiàn)與本部的師資，教學(xué)進(jìn)度，教輔材料三統(tǒng)一。

這是已知關(guān)于這所新建校的全部資料，目前，仍是工地。

學(xué)校顏色

陜地拿下教育用地的同時(shí)，遠(yuǎn)在團(tuán)結(jié)片區(qū)的愛(ài)知未央校區(qū)已率先開(kāi)工，并直接給出了校名，學(xué)校官宣又開(kāi)工，給隔壁的未央璞悅帶來(lái)了一波流量。

但隨著團(tuán)結(jié)片區(qū)高贈(zèng)送的綠汀芳菲和保億潤(rùn)園開(kāi)盤后，熱度快速轉(zhuǎn)移，諸多案例說(shuō)明，如今的名校落地，更多是錦上添花，大家平常心看待就好，高新系，鐵一系，交大系，愛(ài)知系都是如此。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

本部強(qiáng)有本部強(qiáng)的原因，周邊多年穩(wěn)定的生源，師資，管理理念，分校是分校，管理可以復(fù)制，師資可以新招，但生源百里挑一。

愛(ài)知本部，1994年成立，作為西安中學(xué)的初中部，2005年西安中學(xué)高中部北遷鳳城五路后，初中部保留原址，更名為愛(ài)知初級(jí)中學(xué)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，民辦性質(zhì)。

民辦時(shí)期，愛(ài)知的招生包括搖號(hào)和面談， 學(xué)費(fèi)為10000元/學(xué)期，2022年后轉(zhuǎn)為公辦，劃分學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)范圍北大街以東，順城北巷以南，東巷以西，東七路-西七路以北。

愛(ài)知的生源里，除為了娃買廁所學(xué)區(qū)房孤注一擲的家長(zhǎng)外，更有周邊愛(ài)知家屬院、鐵路職工家屬院、西北設(shè)計(jì)院家屬院、各類單位機(jī)關(guān)家屬院子女作為優(yōu)質(zhì)生源。

學(xué)校強(qiáng)的背后，離不開(kāi)爹強(qiáng)，然后是娃強(qiáng)，當(dāng)一群這些的娃匯聚在一起，愛(ài)知也就成了愛(ài)知。

明白了這個(gè)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，教育運(yùn)行規(guī)則后，對(duì)名校分校的心態(tài)，也能平常一些，錦上添花為主，更多還要關(guān)注房子本身以及最關(guān)鍵的房?jī)r(jià)。

開(kāi)發(fā)底色

目前，據(jù)愛(ài)知幸福小區(qū)最近面世的，是匠作拿地，金地管理代建的長(zhǎng)纓賦，目前已有相關(guān)產(chǎn)品信息：

開(kāi)發(fā)商匯興集團(tuán)為陜北資本，在神木有匯興礦業(yè)，在西安參與開(kāi)發(fā)了九曲松間、云縵玫瑰園的住宅開(kāi)發(fā)，曲江康橋國(guó)際學(xué)校、嘉德匯醫(yī)療也是匯興的產(chǎn)業(yè)。

（匯興參與項(xiàng)目一覽）

目前西安市場(chǎng)，除央企外，陜北系資本是重要參與者，辰宮、泰發(fā)祥、德通、文昌、欣多升、包括匯興都是。

樓市下行，但能源行業(yè)火熱，積累的資金需要消化出口，在西安買地，賣房投資就成了重要途徑，過(guò)去陜北系是不少房企的背后資方，如今下場(chǎng)自己開(kāi)發(fā)，住宅，酒店，寫字樓一把抓。

共同特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，但多為自有資金，肯下本，肯增配，肯用料，不減配。

匯興拿地后，引入金地代建，合作開(kāi)發(fā)，金地應(yīng)該是綠城之后，在西安代建項(xiàng)目最多的開(kāi)發(fā)商之一，港務(wù)區(qū)的玖峯禧、玖峯悅、浐灞的清峯上、鉑悅學(xué)府、西咸的清嵐頌都是金地代建的產(chǎn)品。

（金地代建項(xiàng)目介紹）

對(duì)長(zhǎng)纓賦而言，金地提供成熟的營(yíng)銷，產(chǎn)品，設(shè)計(jì)方案，匯興提供資金，土地，特色服務(wù)等資源，對(duì)代建項(xiàng)目而言，上限往往是由資方老板的情懷和投入決定。

產(chǎn)品特色

產(chǎn)品本身，在約70畝的住宅上，長(zhǎng)纓賦共規(guī)劃17樓，主打高贈(zèng)送，清一色四代住宅設(shè)計(jì)，建面約103-139㎡，也同樣帶了約1200㎡的會(huì)所、約1500㎡的架空層，與當(dāng)下新房配置保持一致。

（小區(qū)樓棟排布示意）

小區(qū)的亮點(diǎn)為17樓里，11棟為獨(dú)棟單元，270°全景艙的戶型占比很高，且所有樓棟均為2T2戶設(shè)計(jì)，南北都有雙露臺(tái)。

2023年在西安建面約185㎡以上產(chǎn)品才有的全景艙戶型，面積被不斷下放，去年是143㎡，如今長(zhǎng)纓賦做到103㎡，屬于豪宅小戶型同款代表。

小區(qū)最具代表的，也是這個(gè)建面約103㎡，實(shí)得約136㎡的全景艙戶型，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上，南向約11米面寬，裝下了套房主臥，南向衛(wèi)生間和一間次臥，北向分別布置C型露臺(tái)、客臥、廚房、次臥、客廳統(tǒng)一東向，或細(xì)向。

（建面約103㎡戶型）

全景艙的好處是各個(gè)房間獲得了開(kāi)闊，通透的視野，疊加四代住宅贈(zèng)送新規(guī)，獲得比建面大的多的室內(nèi)面積，改變的是固有的客廳朝南，動(dòng)靜分區(qū)，南北通透的生活習(xí)慣。

（建面約125㎡戶型）

過(guò)往豪宅設(shè)計(jì)此戶型，很多是因?yàn)闁|西向有開(kāi)闊的視野，自然景觀，或臨湖，臨河，臨公園，全景艙視野效果拉滿。

但到了市區(qū)內(nèi)的普通住宅，尤其是小面積產(chǎn)品，更像是追趕同行，做的復(fù)制粘貼，畢竟高樓林立的小區(qū)里，不算大的樓間距，做了全景艙以后，等后期交付，各家的隱私是個(gè)問(wèn)題，也只能白天在家拉窗簾了。

但對(duì)剛需而言，炫技，抓眼球也同樣重要，畢竟是豪宅同款，沒(méi)見(jiàn)過(guò)就更容易為新產(chǎn)品買單，小戶型豪宅同款設(shè)計(jì)，也是現(xiàn)在的新房趨勢(shì)，不一定好用，但不能沒(méi)有，大家都在卷，跟著卷就是了。

周邊氣色

長(zhǎng)纓賦所在地，為胡家廟糧油倉(cāng)庫(kù)周邊改造用地，整體區(qū)域城建面貌保持老城東傳統(tǒng)，非常具有煙火氣，但附近老家屬院太多，沒(méi)有大范圍舊城改造的可能性，住在附近的土著會(huì)很親切，外來(lái)群體對(duì)這里很陌生。

（周邊衛(wèi)星圖實(shí)景）

小區(qū)的北側(cè)為主干道華清東路，東西走向，是環(huán)城路連接廣運(yùn)潭大道的主干道，開(kāi)車出門比較方便，不太擁堵。

華清東路相隔是隴海鐵路線，噪音未知，鐵路線的組合更多是造成區(qū)域南北通行的不便，需在金花立交繞行，或跨過(guò)廣運(yùn)潭大道。

小區(qū)西側(cè)為金花北路華清西路立交-下穿隴海線隧道，早晚高峰比較擁堵，南側(cè)為新興駿景園及化工機(jī)械廠家屬院等，門前為興工東路，寬約20米，向東一公里為幸福林帶。

（東二環(huán)華清西路立交）

小區(qū)東側(cè)為待供應(yīng)土地，及在建的愛(ài)知中學(xué)幸福校區(qū)，由于老城區(qū)城建情況本身，周邊除華清東路外，路網(wǎng)發(fā)達(dá)但都比較窄。

周邊覆蓋三號(hào)線、八號(hào)線三站地鐵，距離均在一公里左右，其中石家街站跨過(guò)隧道和隴海線，步行距離較長(zhǎng)，胡家廟和幸福林帶北，有較長(zhǎng)的步行距離。

當(dāng)年?yáng)|二環(huán)地王，融創(chuàng)壹號(hào)院業(yè)主入住后，遇到的出門通勤優(yōu)勢(shì)和困擾，如今在這里也同時(shí)存在。

地利不足，但生活，商業(yè)配套卻相當(dāng)齊全，以胡家廟為圓心，是城東最早的批發(fā)，倉(cāng)庫(kù)，市場(chǎng)區(qū)，集合了胡家廟蔬菜市場(chǎng)，丹尼爾奧萊國(guó)際、萬(wàn)和城購(gòu)物中心，錦繡商貿(mào)城等諸多綜合體。

（萬(wàn)和城商業(yè)實(shí)景）

新興駿景園、華旗東郡、恒基碧翠錦華等樓下也有大量的臨界商業(yè)，生活便利度無(wú)需多言。

更關(guān)鍵的是，由于周邊多年沒(méi)有土地供應(yīng)，外加附近住宅整體偏舊偏老，周邊置換無(wú)房可選，對(duì)新房的需求度遠(yuǎn)超其他區(qū)域。

貝斯特、丹尼爾、西京醫(yī)院、陜建機(jī)械、輕工市場(chǎng)、西北茶城等商業(yè)，醫(yī)院，單位又有自住的需求，胡家廟片區(qū)就成為周邊地緣置換，繞不開(kāi)的存在。

（長(zhǎng)纓賦位置示意）

雖然都是新城區(qū)，但相比幸福林帶沿線，依靠幾大軍工廠老職工為主力買房群體的情況，胡家廟周邊的商戶、醫(yī)院、單位從業(yè)者，消費(fèi)需求和能力還是更高一籌的。

這也注定了產(chǎn)品要足夠新，周邊人從未見(jiàn)過(guò)，位置要足夠近，步行就能上班的，學(xué)校要足夠高，愛(ài)知中學(xué)要名副其實(shí)，且價(jià)格不能太貴，主城區(qū)地緣買房，需要性價(jià)比。

類似的案例，其實(shí)在西安很多，既是主城更新時(shí)代，吸引的群體里就是周邊三公里的鄰居，而非全城看房的群體。

城西土門的華發(fā)利君都薈城央、電子城的信達(dá)雁熙云著、鳳城二路的信達(dá)鳳熙雲(yún)著，能在各自區(qū)域熱銷，都有成功先例。

是你菜嗎

賣房賣的是房，更是買賣雙方認(rèn)知的匹配和博弈，地段如何，需要的是周邊人認(rèn)可，產(chǎn)品如何，需要周邊人認(rèn)可，價(jià)格如何，需要周邊人認(rèn)可，因?yàn)槟苜I這里的，多半都是周邊人。

反而，真正為了要上愛(ài)知中學(xué)來(lái)這里買房的，則是少數(shù)，愛(ài)知對(duì)胡家廟而言，錦上添花而已，做不到雪中送炭。

基于這種現(xiàn)狀和邏輯，放風(fēng)價(jià)1.5萬(wàn)的金地·長(zhǎng)纓賦，是你的菜嗎？

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作者：晴明

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