曲江版“呼嘯山莊”面世，包茂高速旁，還是四代住宅！

　　在西安，有哪些地方，你以為是市政綠化帶，實則是住宅用地，還蓋成了小區，我印象里，有以下幾個：

　　東二環的陜建東元府，2021年拿地，約35畝，容積率1.2-4.53之間，規劃四棟八個單元高層，當年毛坯均價12800元/㎡，由于緊鄰廣安路快速路與辛家廟立交，被網友稱為“呼嘯山莊”。

　　（陜建東元府實景）

　　朱宏路的龍湖粼云天序，2022年拿地，約32畝，容積率2.8，規劃6棟高層，小高，洋房及商業辦公，未央城建拿地，龍湖代建，目前已提前130天交房。

　　再就是剛剛公示的曲江御府，2025年拿地，約15畝，容積率2.5，涵蓋高層，小高等七棟住宅，由于緊鄰包茂高速，被網友稱為曲江版的“呼嘯山莊”。

　　（小區位置示意）

　　雖然吵是真的吵，但在豪宅供應遍地的曲江，這里極大可能成為低門檻住曲江的機會，還是四代住宅，這你受得了嗎？

　　曲江御府

　　根據公示信息，在南北狹長的約15畝地塊上，曲江御府共規劃七棟住宅，包含18層，16層小高，9層洋房，均為四代住宅設計。

　　（曲江御府公示信息）

　　社區的西側緊鄰金地南湖藝境二期的高層，錯位排布，東側為公田五路，約100米外為包茂高速主干道，與中海曲江大城華宸對望。

　　（小區地塊實景示意）

　　這塊地也是多年來，曲江二期少有的小地塊供應，今年6月由陜西秦嘉地產以總價2億摘地，樓面價7950元/㎡，8月份，簽約中交建管，取名中交·曲江御府。

　　這里能有不少關注度，首先是因為位置，包括很多曲江的朋友，一直以為這么小的空地，會是公園或綠地規劃，但其實這里是二類城鎮住宅用地。

　　（小區地塊實景示意）

　　更關鍵的是向東，就是限速120公里的包茂高速，車流往來，噪音不必多言，且高壓線貫穿于綠化帶之中，可謂buff疊滿。

　　曲江范圍，臨三環，繞城，包括高速的小區很多，并非新鮮事，曲江御府的對面，整個中海曲江大城華宸，君尚府的小面積高層，也全部臨著包茂高速，隔壁的金地南湖藝二期高層，也有多棟臨著高速。

　　既然決定住在這里，高速的車流聲已經是生活日常，有效且唯一辦法，就是必須封窗，三玻兩腔，關窗后隔音效果好了不少。

　　但對曲江御府而言，封窗將沒有可能，根據公示信息，小區的小高，洋房，全部為四代住宅設計，不僅有很大面積的種植平臺，東西向還有端廳露臺設計。

　　（曲江御府效果圖）

　　在四代住宅露臺如此內卷的今天，曲江御府無論什么戶型都不稀奇，但四代住宅+曲江洋房+高速景觀，在西安新房里確實是獨一份，露臺以后也是高速四代觀景平臺。

　　二手里，曲江也有同款小區，即曲江觀唐，同樣是狹長地塊，東西分布，兩棟樓八個單元，北靠曲江水廠，南鄰三環、繞城高速。

　　由于地理位置buff疊滿，二手性價比極高，是曲江一期最便宜的小區，頭頂南湖小學學區的情況下。

　　目前二手單價，便宜的已有單價8530元/㎡的房源，小區正常掛牌價也不過萬元出頭。

　　（曲江觀唐掛牌價）

　　這上一個周期里，曲江一期，小地塊，小開發商，臨高速二手房的價格現狀，可供參考。

　　誰會買單

　　雖然不利buff疊滿，但正因為地塊小，臨高速，曲江御府反而能成為強入手門檻最低的新房小區。

　　一直以來，曲江在西安人心里有無可爭議的關注度，尤其是新房供應，更是豪宅云集，門檻極高，近幾年面世的，可以說是清一色豪宅，起步門檻400萬，起步面積170㎡。

　　唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，備案價為2.1萬-2.39萬元/㎡，總價在388-660萬元。

　　曲江星河灣一期，面積226-323㎡，備案價為2.83萬-3.03萬元/㎡，總價在640萬-980萬。

　　金茂璞逸曲江，面積188-228㎡，備案均價2.9萬元/㎡，總價在550萬-660萬。

　　曲江星河灣二期，面積273-327㎡，備案價2.53萬-2.95萬元/㎡，總價在650萬-970萬。

　　泰發祥檀府，面積283-439㎡，備案價4.16萬-4.86萬/㎡，總價在1080萬-2213萬。

　　金茂璞逸東方，面積229-336㎡，備案均價3.31萬/㎡，總價在700萬-900萬。

　　華發錦宸賦，面積220-270㎡，備案均價3.4萬/㎡，總價750萬-950萬。

　　曲江金茂府，面積170-229㎡，備案均價3.4萬/㎡，總價在570萬-770萬。

　　邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，備案均價2.51萬/㎡，總價440萬-580萬。

　　同為洋房，中鐵云岫曲江，面積189-289㎡，雖然還未正式出價格，但由于低密洋房，門檻也不低，新房里，門檻稍低的，可能只有邦泰觀云曲江、中鐵閱筠府。

　　反觀二手，則是冰火兩重天，曲江二期范圍內，高層，小高，洋房供應齊全，經歷數輪二手房價格暴擊后，房價已經來到一開頭。

　　曲江御府隔壁的金地南湖藝境，貝殼上高層的掛牌均價普遍來到了13000+元/㎡，七層的洋房，21000+ 元/㎡也有房源可談，且有不少都是毛坯房。

　　（南湖藝境洋房掛牌價）

　　整個曲江二期范圍內，天地源香都東岸，大華曲江公園世家，金地南湖藝境、招商依云曲江、中海凱旋門等也都有洋房，小高層，且不臨高速，小區體量，景觀，社區活動面積也都有保障。

　　這種現狀下，對曲江御府而言，最大的機會只剩四代住宅大贈送和價格降低了。

　　畢竟能站在包茂高速隔壁的露臺上，頂著噪音，養花種草，燒烤休閑的，不是一般人。

　　如果曲江御府價格公示，你覺得多錢的價格，你會買單呢，評論區聊聊！

　　
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　　作者：晴明