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本周，老司機去了海南，不是來看比基尼，雖然聽說三亞的海灘上，毛妹比以前多了很多，但我更感興趣的是海南自貿港封關之后，有沒有機會：

搞錢。

歷史上海南給過很多人搞錢的機會，大名鼎鼎的“萬通六君子”就發跡于此，其中混的最好的，當屬地產界第一代網紅、前些年金蟬脫殼的潘石屹，他當年在海南創業的第一個項目是：

開磚廠。

開磚廠絕不是因為潘石屹境界太低，而是契合當年海南大開發的主旋律，那時海南剛剛設省，又逢建立最大的經濟特區，自然會大力發展基礎設施和建筑產業，也自然會對磚頭產生巨大需求。

但真正讓潘石屹發財的并不是磚頭，而是房地產開發，當年海南的房子一天一個價，最高時均價7500元/平，差不多是上海的三倍，潘石屹和他的兄弟們，賺的盆滿缽滿。

但后來的故事大家都知道了，國家宏觀調控，海南房價下跌80%，許多跑去海南的投資客，血本無歸。

海南成為全國最大的爛尾樓現場，也是全國最大的炒房客墳場。

但海南泡沫破滅僅僅只是個開始，2010年，國家再次給海南送上大禮包——開發國際旅游島。海南再度掀起投資熱潮，無論是開發商還是炒房客，都在暢享這座島嶼會成為第二個巴厘島，第二個馬爾代夫。

海南的房價再度起飛，半年內漲了50%，當時全國房價都在調整，2011-2015年寧波房價跌了近30%，但海南一直漲到2018年。

2018年，海南實施史上最嚴格的限購，?？凇⑷齺喌瘸鞘行枰?年的社保或個稅才有資格購房，從2019年開始，海南房價逐漸回落，有些已經跌去了近40%，有些地方甚至腰斬。

2025年，隨著封關日益臨近，海南的房價也開始逐漸企穩。1-10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長17.4%；銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%；成交均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。其中三亞市成了最亮眼的仔：

新房銷售額同比增長56.4%，成交均價31467元/平方米，同比上漲超30%。

海南自貿港封關，確實給海南樓市踩了一腳油門。

就像不缺沙灘一樣，海南建省后的幾十年，最不缺的就是大概念，從最早的特區，到后來的國際旅游島，再到現在的自由貿易港。

但海南似乎總是缺乏把概念轉化為財富的落地能力，搞了三十多年，產業還是旅游和房地產。

旅游從來都不能讓一個地方致富，否則泰國早就成發達國家了；房地產如果沒有實業支撐，早晚都是泡沫，每次破滅又都會釀成巨大的災難。

所以海南這次學乖了，堅決的要去地產化，哪怕最近幾年下跌了不少，但限購依然沒有取消，成為目前除北上深之外，唯一大范圍限購的地區。

因為海南知道，如果再放任炒房繼續下去，海南的其他產業根本沒有機會發展起來，老百姓還要繼續月薪三千的日子。

海南自貿港與以往最大的不同，是首次把發展實體產業作為最高目標，只有實業能夠振興海南，單純依靠旅游+房地產的發展路徑，走不下去了。

老司機一直有個觀點：房價是社會財富的體現。而社會財富來自于實業，如果海南能夠把實業發展起來，再加上其獨一無二的旅游度假資源，未來海南的房價，將具備長期的支撐。

之前海南的房價屢次破滅，一方面是缺乏對炒作的監管，另一方面也是因為海南沒有實業基礎，百姓收入偏低，就業人口不足，缺乏真正有能力的“接盤俠”所致。

此次海南自貿港封關，有可能給海南帶來歷史性的轉變，自貿港并非簡單的購買免稅商品，而是切實促進加工制造業在海南落地。

比如，海南對于鼓勵行業的企業所得稅，統一調降為15%，對于高端人才的個人所得稅，也降為最高15%。

再比如，海南對于0關稅進口的原料、半成品，在本地加工增值30%以上的，就可以0關稅輸入大陸內地，包括在本地采購的材料和配件在內合并計算。

此外，海南的會計規則和資本管制政策，也會與國際通行的規則逐漸接軌，海南自貿港的本質并非簡單的商品貨物的境內關外，而是：

產業鏈和資金鏈的境內離岸中心。

當然，海南并不會成為完全的離岸中心，畢竟它還是要受到國家法律法規的約束，但全國人大已經授權給了當地立法機構，在制定經濟政策方面，海南有全國最高的地方立法權。

因此老司機認為，目前可以把封關后的海南視為一個半離岸中心，隨著海南出臺更多與國際接軌法律法規，其離岸屬性會越來越強。

國際知名的離岸中心有迪拜，那里是國際資本的天堂，具有極高的自由度。亞洲還有兩個全球知名的離岸中心，一個是新加坡，另一個是香港。

現在預言海南取代新加坡或香港還為時尚早，這些離岸中心都具有極高的自由度，高度的法治，遵守全球通行的規則。海南距它們還有非常大的距離，但封關是一個良好的開始，因為上面給出的指導原則是：

一線放開，二線管住，島內自由。

此次海南考察后，老司機將撰寫一份《海南房產投資研報》，或將舉辦線下沙龍專場，優先免費向VIP會員開放。了解VIP會員權益，請點擊下面小標簽“咨詢老司機”。

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