仲量聯行發(fā)布《2025年成都商業(yè)地產市場年度報告》

成都，2026年1月22日——隨著“十四五”圓滿收官，“十五五”宏圖徐啟，2025年為成都夯實高質量發(fā)展根基寫下堅實注腳，也為2026年這座西部極核城市在新周期中躍升能級、重塑格局鋪就了前行之路。甲級辦公樓市場：供應回歸，全口徑優(yōu)質辦公存量破三千萬平方米，需求疲軟，空置率攀升，租金下跌。優(yōu)質零售地產市場：供應暫停，五大項目改造更名，服務消費起勢，商品零售回落。物流地產市場：新增供應繼續(xù)放量，整體需求穩(wěn)健托底，空置率保持低位、租金降幅持續(xù)收窄。

仲量聯行華西區(qū)董事總經理佟恩表示，“2025年，成都城市能級系統(tǒng)性躍升——科創(chuàng)策源力增強，高技術制造與數智綠色產業(yè)加速融合；國際消費中心建設深化，場景創(chuàng)新、首店經濟與在地文化激發(fā)內生活力；‘一帶一路’節(jié)點優(yōu)勢凸顯，‘蓉企出海’邁向體系化，外貿向價值鏈高端攀升。與此同時，房地產市場在調整中尋求新平衡，這不僅是周期考驗，更是轉型契機。我們相信，2026年成都將以更強韌性，推動空間、產業(yè)與資本的高質量協同。”

六大趨勢重塑2026年商業(yè)地產格局

隨著全球通脹趨穩(wěn)、利率下行，2026年商業(yè)地產市場將迎來修復窗口。仲量聯行《2026年全球房地產市場展望》指出，真正的變革并非來自周期反彈，而是源于經濟、技術與社會力量的深層交匯——商業(yè)地產正從“空間提供”邁向“價值創(chuàng)造”的新范式。

2026年，行業(yè)將圍繞效率、體驗與韌性深度重構：企業(yè)借空間優(yōu)化與科技應對成本壓力，優(yōu)質資產稀缺凸顯存量價值，“體驗”成為辦公、零售與居住的核心競爭力；AI規(guī)模化落地依賴數據與組織協同，建筑從能耗者轉向能源參與者，投資門檻降低正吸引新資本涌入，推動商業(yè)地產走向大眾化——這不僅是周期回暖，更是范式躍遷的起點。

“看全球，是為了更好地懂成都。”佟恩強調，全球趨勢正為成都發(fā)展提供關鍵坐標。在建設綠色低碳示范城市與國家AI先導區(qū)進程中，房地產已從“運營成本”升級為驅動創(chuàng)新與人才集聚的“戰(zhàn)略平臺”，成都正將全球變革挑戰(zhàn)轉化為城市躍升的新動能。

乘勢十五五：國家戰(zhàn)略引領下的成都躍升新機

隨著“十五五”規(guī)劃進入頂層設計與導航圖構建的關鍵期，高質量發(fā)展成為貫穿始終的總體要求。成都正站在國家戰(zhàn)略科技力量重要承載地與全國先進制造業(yè)基地的新高度，承接“五中心五地”的城市使命。成都的躍升并非單一維度的增長，而是通過“發(fā)展動能、產業(yè)體系、消費能級、開放能級”四大路徑實現的系統(tǒng)性跨越：從傳統(tǒng)“要素驅動”向“價值鏈高端”攀升，依托“立園滿園”行動構建現代化產業(yè)體系；同時，通過制度型開放破解內陸腹地局限，將通道經濟轉化為樞紐經濟，實現從“區(qū)域中心”向“國際消費目的地”的全面轉型。

“成都正處于從‘地理腹地’向‘開放前沿’、從‘規(guī)模擴張’向‘質效躍升’的關鍵轉折點。在‘十五五’戰(zhàn)略圖譜下，成都的實踐核心在于‘新質生產力’的深度應用與‘制度紅利’的全面釋放。”仲量聯行成都戰(zhàn)略顧問部負責人張雨放表示：“尤其值得關注的是，存量資產正從沉睡資源轉變?yōu)楦哔|量發(fā)展的關鍵載體——老舊園區(qū)、低效樓宇、閑置廠房通過功能重塑、綠色改造與數字化運營，正在成為人工智能、低空經濟等未來產業(yè)的孵化空間，也是‘煙火成都’文化表達的新場景。我們不僅要看成都如何承接國家戰(zhàn)略，更要看成都如何通過空間、產業(yè)與資本的協同創(chuàng)新，為中國式現代化提供生動的城市樣本。”

供應回歸，存量博弈：成都辦公樓市場步入深度調整期

2025年，成都甲級辦公樓新增供應44萬平方米，供應回歸，主要聚焦高新南區(qū)和天府新區(qū)；乙級辦公樓新增供應約22萬平方米。集中供應下，成都全口徑優(yōu)質辦公樓市場存量突破3000萬平方米，居中西部首位。但需求持續(xù)疲軟，甲級凈吸納量僅2.7萬平方米，創(chuàng)近年新低。受此影響，成都甲級辦公樓市場平均空置率大幅升高5.1個百分點，報36.2%，創(chuàng)2018年“去庫存”周期以來的歷史新高。因有效需求不足，業(yè)主持續(xù)“以價換量”，新租與續(xù)約租金均大幅下探。甲級辦公樓平均租金收至74.7元/平方米/月，同比下跌7.2%；乙級平均租金收至57.9元/平方米/月；產業(yè)辦公樓租金報46.2元/平方米/月。

回顧全年產業(yè)變遷與需求結構，金融業(yè)（21.9%）、科技互聯網（20.5%）、專業(yè)服務業(yè)（16.3%）是成都甲級辦公樓新租需求的前三大產業(yè)支撐；而乙級市場的前三大需求分別為金融業(yè)（20.2%）、專業(yè)服務業(yè)（19.1%）和科技互聯網（18.5%）。七成租賃行為源于搬遷或升級，小面積（<300㎡）需求占比上升，較上年同期增加3.9個百分點。退租主力為專業(yè)服務、科技與零售業(yè)，其全年退租率均超20%。從退租動因來看，辦公需求降級占34.4%，面積縮減占29.0%，同級搬遷占18.2%。

未來三年，成都辦公樓年均新增供應或超50萬平方米，集中于天府新區(qū)與金融城三期。策略性延期交付將更加常態(tài)化。受此影響，市場空置率預計在兩年內或將突破40%，辦公樓租金仍將進一步下探。仲量聯行成都商業(yè)地產部負責人江倩表示：“2025年成都辦公樓市場表現不及預期，需求不足是主因。未來，高新南區(qū)將面臨更大去化壓力，市場可租賃面積的加入，或加速搬遷與升級需求的持續(xù)釋放。業(yè)主應重點維護既有租戶，保持進駐率，提前進行租約續(xù)約談判，方能維持項目自身的競爭力、穩(wěn)定資產表現。”

量增價穩(wěn)，韌性領跑：成都物流地產空置率穩(wěn)居全國低位

2025年第四季度，成都物流市場新增豐樹天府機場物流園建成投運，全年新增供應約44萬平方米，超2024年全年新增供應近31萬方。受新增供應影響，四季度空置率環(huán)比上升1.0個百分點至8.5%，但仍維持在個位數的低位水平。市場需求整體保持活躍。四季度，零售、白酒、快遞快運等行業(yè)延續(xù)三季度租賃勢頭，疊加年末新春購物旺季帶動，商超、電商平臺等亦釋放增量倉儲需求，推動2025年全年凈吸納量達約31萬方。四季度，成都物流市場整體租金環(huán)比下降2.6%，至16.2元每平方米每月，租金降幅持續(xù)收窄。

仲量聯行華西區(qū)產業(yè)與物流服務部負責人尤鵬偉認為：“盡管2025年新增供應相較2024年同比大幅增加，但成都整體穩(wěn)健的倉儲需求有效支撐市場，使空置率穩(wěn)定在低位水平。未來，隨著新增供應逐步回落，租金有望較快企穩(wěn)回升。”

煥新場景，重塑引力：服務消費起勢下的成都新消費

2025年，成都零售市場供給側與需求側同時發(fā)展重大改變。供給側對新增供應按下暫停鍵，全年僅一個新開商場入市，新增供應僅6萬平方米；同期，五大優(yōu)質零售資產迎來改造換牌，以全新姿態(tài)重新走向市場，全市總存量維持在1,200萬平方米上方，仍位居全國第三。需求側在商品零售的回落中，迎來服務消費的起勢，情緒價值對于消費的拉動能力漸強。在歷經市場調整后，成都優(yōu)質零售地產市場平均空置率收至11.1%，同比上升0.5個百分點；但購物中心首層平均租金同比下跌7.2%，報331.0元/平方米/月，商業(yè)運營的壓力與日俱增。全年，潮玩經濟、體育經濟、演藝經濟、節(jié)假日經濟仍是拉動消費的重要觸點。在“國補”刺激下，數碼、智能等相關消費品業(yè)態(tài)銷售業(yè)績顯著增長，拉動實體門店拓展積極。需求迭代，動能轉換，成都如何以開放姿態(tài)打造國際消費中心城市，在商業(yè)資源、消費場景、品牌孵化、社群營造等多個維度走向中國消費的前沿，是這座城市擦亮消費這張名片的下一場大考。

站在“十五五”開局之年，成都正以國家戰(zhàn)略為牽引，加速構建“科技創(chuàng)新—產業(yè)升級—消費煥新—開放鏈接—空間更新”五維協同的發(fā)展新格局。產業(yè)能級持續(xù)躍升，消費活力深度釋放，物流樞紐功能強化，存量空間煥發(fā)新生——這座西部極核城市，不僅在夯實高質量發(fā)展的根基，更在塑造面向未來的新質生產力范式。在政策、市場與資本的共振下，2026年的成都，正迎來從“增長”到“躍升”的關鍵一躍。