在市北區(qū)遼寧路和華陽(yáng)路交匯處，一個(gè)名為麓港天宸的項(xiàng)目，正用它那被嚴(yán)實(shí)封堵、卻又威嚴(yán)氣派的售樓處豪華大門，吸引著過(guò)往路人的眼球。

▲市北新盤麓港天宸

坊間傳聞：這盤是給山東港口集團(tuán)內(nèi)部職工的“福利房”，不對(duì)外賣。這就有點(diǎn)意思了。要是純內(nèi)部房，犯得著修這么氣派的售樓處大門嗎？這不成了“錦衣夜行”？要是對(duì)外賣，這又是封門又是玩神秘的，葫蘆里賣的什么藥？

1、

麓港天宸的規(guī)劃公示名稱叫：市北區(qū)青島國(guó)際郵輪港區(qū)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目（一期）。

▲麓港天宸實(shí)景合成效果圖

麓港天宸這個(gè)項(xiàng)目不大，總用地面積才2.26萬(wàn)平方米，規(guī)劃了2棟住宅樓、1棟辦公樓，再加上一些底商和配套，剩下的園林景觀空間，真的只能說(shuō)是“點(diǎn)綴”。住宅一共就兩棟樓，24到25層高，總共才276戶，是個(gè)典型的“袖珍盤”。

麓港天宸的開發(fā)商，是青島國(guó)際郵輪港開發(fā)建設(shè)有限公司，正兒八經(jīng)的國(guó)企。這項(xiàng)目，據(jù)說(shuō)是為了配合青島源文化中心（也就是未來(lái)的青島市圖書館新館）搞的配套，要打造“活力社區(qū)”，吸引青年人定居。

2、

麓港天宸這項(xiàng)目，房產(chǎn)君實(shí)地轉(zhuǎn)了一圈，越看越覺得這位置有點(diǎn)“憋屈”。它南邊，是泰山華府，北邊，是保利悅公館的保障房。這倆鄰居都是30來(lái)層的大高層，把麓港天宸夾在中間。這種前后為難的“包夾”式的布局，對(duì)于麓港天宸的采光和視野來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是個(gè)硬傷。

▲麓港天宸工地實(shí)景

再說(shuō)說(shuō)麓港天宸周邊的城市界面，雖然離泰山路地鐵站不遠(yuǎn)，交通是真方便，出門就是地鐵，周邊臺(tái)東商圈、各種市場(chǎng)都在生活半徑內(nèi)，下樓就能融入青島地道的市井生活。但是，周邊的環(huán)境那是真的一言難盡。老城區(qū)嘛，你懂的，亂糟糟的，周邊看起來(lái)有一股“頹廢風(fēng)”。

▲麓港天宸周邊的城市界面

你說(shuō)它是剛需盤吧，它那大門修得又讓你覺得高攀不起。你說(shuō)它是改善盤吧，出門一看這環(huán)境，瞬間下頭。

▲麓港天宸售樓處內(nèi)景

還有個(gè)不得不提的槽點(diǎn)：開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)值。青島國(guó)際郵輪港開發(fā)建設(shè)有限公司，搞基建、搞港口開發(fā)是一把好手。但蓋住宅？說(shuō)實(shí)話，術(shù)業(yè)有專攻，造碼頭的師傅來(lái)繡花，雖然底子硬，但能不能繡出那份精致，還真得打個(gè)問(wèn)號(hào)。去年底，項(xiàng)目工地還因?yàn)椤奥阃粮采w不到位”被通報(bào)過(guò)，管理水平可見一斑。

當(dāng)然，麓港天宸也有誘人之處：

容積率低。在市北這種寸土寸金的地方，容積率只有2.5。要知道，在市北老城區(qū)，這樣的的容積率，還是比較稀缺的。這塊地，是2023年進(jìn)行了控規(guī)調(diào)整，由商業(yè)商務(wù)混合用地調(diào)整為商住用地，容積率由4.3降至2.5。

▲麓港天宸總平面圖

戶型純粹。規(guī)劃居住戶數(shù)276戶，戶均面積129平米，這說(shuō)明它起步就是明顯是奔著改善型客戶去的，這就保證了未來(lái)的鄰居圈層比較純粹。

▲麓港天宸工地現(xiàn)場(chǎng)

地價(jià)優(yōu)勢(shì)。這塊地拿地樓面地價(jià)才7920元/㎡。面粉便宜了，面包就有降價(jià)的空間，或者有更多錢去提升品質(zhì)。

還有一個(gè)最大的不確定因素——內(nèi)部消化。如果真如傳言所說(shuō)，這盤先緊著山東港的職工挑，那這就不是個(gè)純粹的市場(chǎng)盤了。內(nèi)部人挑剩下的再拿出來(lái)賣，好樓層、好戶型還在不在？這是一個(gè)巨大的懸念。

3、

現(xiàn)在咱們來(lái)算算賬。這項(xiàng)目到底能賣多少錢？值不值得買？

先看看周邊。隔壁的次新盤保利悅公館、金地錦宸，二手房成交價(jià)大概在2萬(wàn)/㎡左右。但這倆盤有個(gè)毛病，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)過(guò)時(shí)了，得房率也不高，沒啥贈(zèng)送面積。

▲保利悅公館、金地錦宸

麓港天宸是新房，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)規(guī)范都不一樣了，肯定會(huì)優(yōu)化戶型，立面、公區(qū)品質(zhì)也會(huì)升級(jí)，均價(jià)定在2.2萬(wàn)/㎡左右，比周邊二手房貴一點(diǎn)，應(yīng)該沒毛病。

2萬(wàn)2，買市北老城核心區(qū)，國(guó)企盤。聽著是不是有點(diǎn)心動(dòng)？

且慢。現(xiàn)在青島樓市是什么行情？這個(gè)價(jià)格雖然看似有優(yōu)勢(shì)，但你得忍受它的“夾心”位置，忍受周邊一般的界面，還得承擔(dān)新開發(fā)商磨合期的風(fēng)險(xiǎn)。

▲麓港天宸售樓處內(nèi)景

不過(guò)，麓港天宸有個(gè)最大的護(hù)身符：體量小。一共才276套房，如果山東港內(nèi)部消化一部分，真正流向市場(chǎng)的可能就一百來(lái)套，這就變成了“限量版”。再加上周邊競(jìng)品確實(shí)少 ，這片區(qū)域好幾年沒出新盤了，地緣性的改善客戶，估計(jì)早就盯著了。

所以，房產(chǎn)君的判斷是：這項(xiàng)目只要定價(jià)不飄，大概率不愁賣，但也不會(huì)太好賣。

麓港天宸，是青島老城區(qū)更新過(guò)程中的一個(gè)典型縮影——在有限的空間里，試圖通過(guò)局部門面的“豪裝”，來(lái)掩蓋整體環(huán)境的平庸。這種做法究竟效果如何，市場(chǎng)會(huì)給出答案。

麓港天宸那氣派的大門，現(xiàn)在還封著呢，不知道啥時(shí)候才對(duì)外敞開。不妨讓子彈再飛一會(huì)兒，看看它葫蘆里到底賣的什么藥、什么價(jià)格！