山東
在市北區遼寧路和華陽路交匯處，一個名為麓港天宸的項目，正用它那被嚴實封堵、卻又威嚴氣派的售樓處豪華大門，吸引著過往路人的眼球。
▲市北新盤麓港天宸
坊間傳聞：這盤是給山東港口集團內部職工的“福利房”，不對外賣。這就有點意思了。要是純內部房，犯得著修這么氣派的售樓處大門嗎？這不成了“錦衣夜行”？要是對外賣，這又是封門又是玩神秘的，葫蘆里賣的什么藥？
1、
麓港天宸的規劃公示名稱叫：市北區青島國際郵輪港區啟動區商業配套項目（一期）。
▲麓港天宸實景合成效果圖
麓港天宸這個項目不大，總用地面積才2.26萬平方米，規劃了2棟住宅樓、1棟辦公樓，再加上一些底商和配套，剩下的園林景觀空間，真的只能說是“點綴”。住宅一共就兩棟樓，24到25層高，總共才276戶，是個典型的“袖珍盤”。
麓港天宸的開發商，是青島國際郵輪港開發建設有限公司，正兒八經的國企。這項目，據說是為了配合青島源文化中心（也就是未來的青島市圖書館新館）搞的配套，要打造“活力社區”，吸引青年人定居。
2、
麓港天宸這項目，房產君實地轉了一圈，越看越覺得這位置有點“憋屈”。它南邊，是泰山華府，北邊，是保利悅公館的保障房。這倆鄰居都是30來層的大高層，把麓港天宸夾在中間。這種前后為難的“包夾”式的布局，對于麓港天宸的采光和視野來說，絕對是個硬傷。
▲麓港天宸工地實景
再說說麓港天宸周邊的城市界面，雖然離泰山路地鐵站不遠，交通是真方便，出門就是地鐵，周邊臺東商圈、各種市場都在生活半徑內，下樓就能融入青島地道的市井生活。但是，周邊的環境那是真的一言難盡。老城區嘛，你懂的，亂糟糟的，周邊看起來有一股“頹廢風”。
▲麓港天宸周邊的城市界面
你說它是剛需盤吧，它那大門修得又讓你覺得高攀不起。你說它是改善盤吧，出門一看這環境，瞬間下頭。
▲麓港天宸售樓處內景
還有個不得不提的槽點：開發商的經驗值。青島國際郵輪港開發建設有限公司，搞基建、搞港口開發是一把好手。但蓋住宅？說實話，術業有專攻，造碼頭的師傅來繡花，雖然底子硬，但能不能繡出那份精致，還真得打個問號。去年底，項目工地還因為“裸土覆蓋不到位”被通報過，管理水平可見一斑。
當然，麓港天宸也有誘人之處：
容積率低。在市北這種寸土寸金的地方，容積率只有2.5。要知道，在市北老城區，這樣的的容積率，還是比較稀缺的。這塊地，是2023年進行了控規調整，由商業商務混合用地調整為商住用地，容積率由4.3降至2.5。
▲麓港天宸總平面圖
戶型純粹。規劃居住戶數276戶，戶均面積129平米，這說明它起步就是明顯是奔著改善型客戶去的，這就保證了未來的鄰居圈層比較純粹。
▲麓港天宸工地現場
地價優勢。這塊地拿地樓面地價才7920元/㎡。面粉便宜了，面包就有降價的空間，或者有更多錢去提升品質。
還有一個最大的不確定因素——內部消化。如果真如傳言所說，這盤先緊著山東港的職工挑，那這就不是個純粹的市場盤了。內部人挑剩下的再拿出來賣，好樓層、好戶型還在不在？這是一個巨大的懸念。
3、
現在咱們來算算賬。這項目到底能賣多少錢？值不值得買？
先看看周邊。隔壁的次新盤保利悅公館、金地錦宸，二手房成交價大概在2萬/㎡左右。但這倆盤有個毛病，戶型設計相對過時了，得房率也不高，沒啥贈送面積。
▲保利悅公館、金地錦宸
麓港天宸是新房，現在的設計規范都不一樣了，肯定會優化戶型，立面、公區品質也會升級，均價定在2.2萬/㎡左右，比周邊二手房貴一點，應該沒毛病。
2萬2，買市北老城核心區，國企盤。聽著是不是有點心動？
且慢。現在青島樓市是什么行情？這個價格雖然看似有優勢，但你得忍受它的“夾心”位置，忍受周邊一般的界面，還得承擔新開發商磨合期的風險。
▲麓港天宸售樓處內景
不過，麓港天宸有個最大的護身符：體量小。一共才276套房，如果山東港內部消化一部分，真正流向市場的可能就一百來套，這就變成了“限量版”。再加上周邊競品確實少 ，這片區域好幾年沒出新盤了，地緣性的改善客戶，估計早就盯著了。
所以，房產君的判斷是：這項目只要定價不飄，大概率不愁賣，但也不會太好賣。
麓港天宸，是青島老城區更新過程中的一個典型縮影——在有限的空間里，試圖通過局部門面的“豪裝”，來掩蓋整體環境的平庸。這種做法究竟效果如何，市場會給出答案。
麓港天宸那氣派的大門，現在還封著呢，不知道啥時候才對外敞開。不妨讓子彈再飛一會兒，看看它葫蘆里到底賣的什么藥、什么價格！
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