近日，龍湖龍智造官宣與青島海創置業正式簽約，為李滄區惠水路3宗優質地塊提供項目開發管理服務。

3宗地塊容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規劃指標來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區，為區域改善市場再添新供給。3宗地塊整體供應，憑借高總價成為2025年青島土地市場的“總價地王”。彼時市場便有龍湖參與代建的傳聞，如今雙方正式簽約，標志著這一備受關注的合作塵埃落定，也為東李板塊的高端人居版圖再添重要一筆。

地塊本身的低密屬性與龍湖在高端低密產品營造上的核心優勢高度契合，也為項目未來的品質呈現奠定了堅實基礎。

3宗地位于東李板塊，全部為城鎮住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，3宗地塊樓面地價均破萬元線，進一步助推東李向"主城改善優選地" 的地位。樓面地價中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。

LC0302-33地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積59391.8㎡，容積率三宗地塊中最高，1.25，建筑面積約74239.75㎡，建筑密度30%，綠地率30%。成交樓面地價10520元/㎡，成交總價7.81億元，競買保證金1.56億元，占比約20%。

LC0303-16地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積54143㎡，容積率1.22，建筑面積約66054.46㎡，建筑密度30%，綠地率30%。成交樓面地價10560元/㎡，成交總價6.98億元，競買保證金1.4億元，占比約20%。

LC0303-17地塊，位于 李滄區惠水路以南、平川路以西，占地面積44450.3㎡，容積率是三宗地塊中最小的，1.11，建筑面積約49339.83㎡，建筑密度40%，綠地率30%。成交樓面地價10940元/㎡，成交總價5.4億元，競買保證金1.08億元，占比約20%。

備注：三宗地塊周邊公服配套的規劃和建設情況

1. 道路交通（地鐵）：現狀周邊漢川路、惠水路、平川路為已建成道路，規劃周邊有1處地鐵站點；

2. 教育設施：現狀周邊有 1 處初中、3 處小學、5 處幼兒園，規劃周邊有2處初中、1處小學、2處幼兒園；

3.醫療、養老設施：現狀周邊有1處李滄區社會福利院、2處養老院，規劃周邊有1處街道級衛生服務中心、1處日間照料中心；

4.文體設施：規劃周邊有1處區級文化設施、1處區級體育設施、2處街道綜合文化站、2處街道級體育中心；

5.商業設施：規劃周邊有1處商超、2處社區農貿市場；

6.城市公園綠地：現狀周邊有李村河公園。

值得注意的是，海創3宗地塊是海創在2020年7月拿下的 “舊地”。彼時，海創以總價21億元、樓面地價10000元/㎡將其收入囊中，地塊總建面為20.98 萬㎡。在用途規劃上，商業占比較高，其中住宅占 45%、產權型人才公寓占 6%，而商業部分占比達 49%，這一配比，也為此次重新出讓奠定了基礎。

拿地后，遲遲沒有動工，今年5月，三宗地塊迎來控規調整。相較于此前規劃，核心變化集中在兩點：

①用地性質全面優化，由此前的商住混合用地全部調整為二類居住用地，未來將聚焦純居住功能；

②容積率進一步降低，由之前的1.3調整為1.11、1.22和1.25，低密屬性更突出，為打造高端居住產品奠定基礎。

目前，板塊的重頭戲集中在青特璟譽、金茂璞逸世園兩個項目。

其中，青特進駐東李的首個項目——青特璟譽，憑借精準的入市時機卡位、產品本身的硬核實力以及青特品牌的穩健口碑，成功斬獲一眾改善客戶的青睞。金茂璞逸世園則規劃為山東首個高端產品系璞系產品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。1月底融海啟城項目，推出15套工抵特價房，單價最低至1.6萬/㎡，在市場掀起不小波瀾。

板塊潛在供應方面，還有遠洋代建的萬竹云峰項目、青特36號地塊、億聯劉家下河地塊。此外鄭莊56號地塊被豐昊置業斬獲，容積率2.4，目前規劃方案已出；森林公園萬科操盤的組團控規調整出10萬㎡宅地，預計今年上市。這些新增地塊不僅將進一步豐富區域產品矩陣，更精準填補了板塊內中端改善戶型的供應空白，為李滄樓市持續加溫。

有關要求：

（一）青島市、區(市)國有企業報名參與本地塊競買時，應同步向出讓人告知參與競買的有關情況，出讓人將按照有關要求向同級人民政府以及財政、國資等部門推送該企業參與競買的信息。

（二）其他說明

1-3號地塊

1.LC0302-33地塊、LC0303-16地塊和LC0303-17地塊共3宗土地整體供應，競買人須整體報價、整體競得。

2.三宗土地的土地競得人須無償建設項目內的公服配套設施，建成后無償移交給李滄區人民政府或李滄區人民政府指定單位。并在簽訂《成交確認書》之前，與李滄區人民政府或李滄區人民政府指定單位簽訂《李滄區惠水路以南、平川路以西 LC0302-33 地塊城鎮居住區公共服務配套設施建設移交協議》、《李滄區惠水路以南、平川路以西 LC0303-16地塊城鎮居住區公共服務配套設施建設移交協議》《李滄區惠水路以南、平川路以西 LC0303-17 地塊城鎮居住區公共服務配套設施建設移交協議》。以上協議由李滄區政府負責在出讓公告發布時同步在其官網公示，并負責做好協議內容解答、協議簽訂和監督落實工作。競買人如需了解協議有關內容，可到李滄區政府官網查詢：

A.乙方在李滄區惠水路以南、平川路以西LC0303-16地塊開發居住項目的同時，負責同步建設社區公共服務配套設施3所：社區衛生服務站(建筑面積不少于200平方米)、養老服務站(建筑面積不少于600平方米)、鄰里坊(按350平方米/千人標準，建筑面積不少于350平方米)。

B.乙方在李滄區惠水路以南、平川路以西LC0303-17地塊開發居住項目的同時，負責同步建設社區公共服務配套設施3所：文化活動站(建筑面積不少于400平方米)、托育所(建筑面積不少于1300平方米)、鄰里坊(按350平方米/千人標準，建筑面積不少于350平方米)。

C.乙方在李滄區惠水路以南、平川路以西LC0302-33地塊開發居住項目的同時，負責同步建設社區公共服務配套設施6所：社區衛生服務站(建筑面積不少于300平方米)、社區農貿市場(地上建筑面積不少于2000平方米)、社區服務站(建筑面積不少于1000平方米)、養老服務站(建筑面積不少于500平方米)、托育所(建筑面積不少于1000平方米)、鄰里坊(按350平方米/千人標準，建筑面積不少于350平方米)。

2025年，青島該不該買房？