“貝殼”里的肉都讓誰吃了？

有點數(shù)·數(shù)字經(jīng)濟工作室原創(chuàng)

作 者 | 有 叔

凈收入保持增長，凈利潤卻急劇下滑；自身業(yè)績疲軟，但高管薪酬卻居高不下——號稱“中國居住服務(wù)平臺第一股”的貝殼控股（下稱：貝殼），這家曾以革新行業(yè)規(guī)則為使命的房地產(chǎn)交易平臺，似乎陷入了一場從增長模式到內(nèi)部治理的困境。

占據(jù)超然市場地位，凈利潤卻急劇下滑

創(chuàng)立于 2001 年的北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡稱“鏈家”），用 18 年的時間成為了居住服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)軍者之一，面對產(chǎn)業(yè)數(shù)字化新機遇，鏈家創(chuàng)始人左暉開啟了鏈家的自我顛覆式轉(zhuǎn)型—— 2018 年 4 月，貝殼找房上線，在數(shù)字技術(shù)的驅(qū)動下，很快就發(fā)展成為國內(nèi)最大的線上房地產(chǎn)交易平臺，其市場影響力可謂超然。

根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，貝殼在全國房產(chǎn)中介市場的占有率接近30%，而在北京、上海等核心城市，這一比例更是高達(dá)50%以上，北京部分區(qū)域鏈家的二手房簽約量一度占全市71%。

這樣的行業(yè)地方是如何形成的呢？貝殼通過“VIP服務(wù)協(xié)議”等形式推行獨家委托策略，要求業(yè)主簽訂獨家委托協(xié)議，否則就對房源進(jìn)行限流處理。這種做法導(dǎo)致大量優(yōu)質(zhì)房源集中在單一平臺，可以說是破壞了市場信息的自由流通，但卻將強大的定價權(quán)握在了手中。

據(jù)媒體報道，2015年鏈家收購德佑進(jìn)入上海市場，到2018年市占率超20%后，將二手房中介費率從2%提高到3%。在新房渠道費上，貝殼的議價能力更為驚人，部分項目渠道費高達(dá)5%-8%。58同城的董事長姚勁波曾出來聲討貝殼，稱房地產(chǎn)領(lǐng)域有更明顯的二選一，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%的標(biāo)準(zhǔn)）。

盡管占據(jù)了超然的市場地位，然而最近幾年樓市處于下行周期，貝殼的日子也不好過。2021年，貝殼凈收入雖有近15%的同比增幅，但盈利下滑嚴(yán)重，經(jīng)營利潤、凈利潤均由盈轉(zhuǎn)虧。2022年，貝殼凈收入同比下滑25%，凈利潤更是由虧損5億元進(jìn)一步下降至虧損14億元。到了2023年，貝殼凈收入同比增長28%，經(jīng)營利潤和凈利潤也均轉(zhuǎn)盈。2024年，貝殼凈收入繼續(xù)同比增長20.2%，但經(jīng)營利潤和凈利潤均有下調(diào)，同比跌幅分別達(dá)到近21%和31%。

貝殼發(fā)布的2025年第三季度數(shù)據(jù)顯示，平臺總交易額達(dá)7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%。但其凈利潤為7.47億元，同比跌幅達(dá)36.1%；經(jīng)調(diào)整凈利潤為12.86億元，同比減少27.8%。

（貝殼2025年第三季度財務(wù)摘要）

作為主要業(yè)務(wù)支撐的存量房業(yè)務(wù)，2025年第三季度，在貝殼的總交易額中貢獻(xiàn)的比例高達(dá)68.63%，具體業(yè)務(wù)交易額同比增長5.8%達(dá)5056億元。但與此同時，該業(yè)務(wù)的凈收入?yún)s同比減少3.6%至60億元。再來看看新房業(yè)務(wù)，2025年第三季度，該業(yè)務(wù)總交易額同比下降13.7%至1963億元，凈收入同比減少了14.1%至66億元。

作為貝殼傳統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)板塊，存量房和新房業(yè)務(wù)凈收入累計占總收入的55%，仍然構(gòu)成基本盤，但兩大業(yè)務(wù)的承壓不僅影響了收入增長，更制約了貝殼的整體盈利能力。與此同時，貝殼的經(jīng)營利潤率由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

高管大塊“吃肉”，員工喝湯都難

與利潤下滑形成更尖銳對比的，是管理層的高額薪酬以及嚴(yán)重失衡的利益分配機制。

2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉突然離世，彭永東開始執(zhí)掌貝殼。與左暉時代極力控制高管薪酬不同，彭永東掌權(quán)后的貝殼高管薪酬一路飆升。

根據(jù)過往年報，從2021年到2023年，彭永東的薪酬從847.8萬元飆升至7.13億元，貝殼的聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛同期薪酬也從685.3萬元漲至5.29億元，2024年雖有回落，但二人年薪依然分別高達(dá)4億元和3億元，僅僅三四年的時間，就暴漲了幾十倍。更令人費解的是，這份天價薪酬背后，并未設(shè)置任何與公司業(yè)績、股價表現(xiàn)掛鉤的考核條件。

面對爭議，貝殼方面回應(yīng)稱，高額薪酬并非現(xiàn)金“年薪”，主要來源于股權(quán)激勵。此外，彭永東還宣布捐贈900萬股貝殼股票（市值約4.4億元人民幣），用于提升經(jīng)紀(jì)人福利和畢業(yè)生租房幫扶。

與此形成鮮明對比的，是數(shù)十萬基層經(jīng)紀(jì)人的生存困境（2024年貝殼經(jīng)紀(jì)人年均收入降至6.8萬元）。這種“高管吃肉、員工喝湯”的分配格局，伴隨著巨大的業(yè)績壓力，2025年年底，曾傳出貝殼大規(guī)模裁員的消息。

針對傳聞，貝殼方面回應(yīng)稱“整體裁員30%系嚴(yán)重夸大，實際優(yōu)化比例不足0.5%，涉及員工約650人”。根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，貝殼員工總數(shù)約13.18萬人，較2024年末減少約3200人，人員規(guī)模呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，降本增效動作持續(xù)推進(jìn)。

最近有消息稱，從3月1日起，貝殼經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)會自由了。而在過去，貝殼經(jīng)紀(jì)人想在同平臺內(nèi)換家店往往要交一筆“轉(zhuǎn)會費”。貝殼的這個做法，與其說是“良心發(fā)現(xiàn)”，不如說是多重壓力下的現(xiàn)實選擇。

當(dāng)市場蛋糕變小，再用高額“轉(zhuǎn)會費”限制人員流動，只會加劇內(nèi)部矛盾，可能導(dǎo)致人才直接流失到體系外。另一方面，無論是此前被同行舉報實施“二選一”，還是其內(nèi)部“轉(zhuǎn)會費”制度被質(zhì)疑涉嫌限制勞動者自由流動，都讓貝殼處于輿論和監(jiān)管的風(fēng)口。主動放開人員流動限制，也是為了降低合規(guī)風(fēng)險。

貝殼的困局

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，貝殼確立新發(fā)展戰(zhàn)略的核心是將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為“一體”，家裝家居和房屋租賃作為“兩翼”。2023年7月，貝殼再次將戰(zhàn)略從“一體兩翼”升級為“一體三翼”，新增一翼是住宅開發(fā)業(yè)務(wù)貝好家，試圖通過多業(yè)務(wù)協(xié)同打破單一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的周期依賴。

家裝業(yè)務(wù)曾被寄予厚望，但如今增速已大為放緩。這是因為家裝行業(yè)低頻、非標(biāo)、市場分散的特性，決定了貝殼難以復(fù)制其在房產(chǎn)交易領(lǐng)域的壟斷優(yōu)勢。目前貝殼在家裝市場的份額極為有限，尚未形成核心競爭力，加之行業(yè)競爭激烈、用戶需求個性化程度高，未來增長空間和盈利能力充滿不確定性。

租賃業(yè)務(wù)方面，作為“二房東”，貝殼在快速擴張過程中，需承擔(dān)房源獲取、裝修、維護、空置等多重成本，導(dǎo)致運營成本高企，規(guī)模不經(jīng)濟問題突出。有限的利潤率，不僅遠(yuǎn)低于存量房和家裝業(yè)務(wù)，更暴露了租賃業(yè)務(wù)“增收難增利”的本質(zhì)。這種依賴規(guī)模擴張拉動收入的模式，不僅難以持續(xù)，還可能因市場波動引發(fā)更大的經(jīng)營風(fēng)險。

從實際表現(xiàn)來看，新業(yè)務(wù)雖推動收入保持增長，卻尚未實現(xiàn)規(guī)模與盈利雙提升，租賃業(yè)務(wù)高增長低盈利、家裝業(yè)務(wù)增長乏力、住宅開發(fā)業(yè)務(wù)頻頻碰壁，第二增長曲線的支撐作用仍具不確定性，短期內(nèi)難以完全抵消傳統(tǒng)業(yè)務(wù)下滑的影響。

作為行業(yè)關(guān)鍵平臺，貝殼面臨的監(jiān)管壓力也驟然增加。就在2025年12月，北京市住建委等多部門聯(lián)合約談了貝殼等多家互聯(lián)網(wǎng)平臺，要求整治房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)絡(luò)亂象。

從行業(yè)巨頭到深陷困局，貝殼的頹勢讓人唏噓。這既是房地產(chǎn)市場下行的縮影，更是企業(yè)試錯增長路徑、漠視利益分配公平性的必然結(jié)果。“做難而正確的事”，這家曾改寫行業(yè)規(guī)則的企業(yè)，還能回歸商業(yè)本質(zhì)、重塑企業(yè)價值嗎？

THE END

作者：有叔運營：風(fēng)輕言重微信ID：yds_sh

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