編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：降本增效提質(zhì)：需求推動不動產(chǎn)空間精益管理

從開發(fā)到資產(chǎn)管理，不動產(chǎn)企業(yè)這幾年談的最多是運營管理，熱詞則是“降本、增效、提質(zhì)”。如果說降本對應(yīng)的是組織變化，增效對應(yīng)的是財務(wù)表現(xiàn)，提質(zhì)則是戰(zhàn)略、產(chǎn)品、戰(zhàn)術(shù)和品牌的核心命題。三者疊加整合才是精益管理

如此看來，從運營管理到精益管理，多數(shù)不動產(chǎn)理解尚欠，并沒有真正開始。

但運營端的持續(xù)探索，揭示了不動產(chǎn)空間管理正從單一的成本削減，向一套融合技術(shù)應(yīng)用、管理創(chuàng)新與生態(tài)構(gòu)建的精益化、系統(tǒng)化戰(zhàn)略演進。

一、戰(zhàn)略升維：從被動節(jié)流到主動價值創(chuàng)造

傳統(tǒng)的“降本”常被簡單理解為費用壓縮，甚至可能以犧牲服務(wù)品質(zhì)與客戶體驗為代價。而實踐表明，真正的“降本增效提質(zhì)”是一個環(huán)環(huán)相扣、以終為始的價值創(chuàng)造過程。其邏輯起點在于對“提質(zhì)”的重新定義——即資產(chǎn)或空間產(chǎn)品能否精準匹配并服務(wù)于目標客戶的核心需求。

以商辦市場為例，其正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

遠程辦公習(xí)慣的養(yǎng)成與人工智能技術(shù)對傳統(tǒng)白領(lǐng)崗位的潛在影響，正在永久性地改變企業(yè)對物理空間的需求模式與衡量標準。若空間運營者未能深刻理解并前瞻性布局未來所需的服務(wù)場景，僅停留在同質(zhì)化的硬件比拼與價格競爭層面，則難免陷入內(nèi)卷。

因此，“提質(zhì)”的首要任務(wù)是進行清晰的價值定位與場景定義：空間服務(wù)于哪類客戶？解決何種具體需求？創(chuàng)造何種獨特體驗？這要求運營者必須具備深刻的產(chǎn)業(yè)洞察與客戶洞察能力，從“空間提供商”轉(zhuǎn)向“場景服務(wù)商”與“價值共創(chuàng)者”。

認知清晰后，“增效”與“降本”便被賦予了新的內(nèi)涵。

“增效”指向通過優(yōu)化流程、引入技術(shù)與創(chuàng)新服務(wù)，提升資產(chǎn)運營效率、客戶入駐效率及產(chǎn)業(yè)服務(wù)效率，從而增強客戶黏性與資產(chǎn)吸引力。“降本”則更精確地指向“減廢”——即系統(tǒng)性地識別并消除空間運營全鏈條中的浪費，包括能源浪費、空間閑置浪費、流程冗余帶來的時間浪費以及管理內(nèi)耗。這是一種在不損害甚至提升品質(zhì)前提下的精準成本優(yōu)化，其目標是提升整體資源利用效率與投資回報率（NOI）。

二、多維實踐：技術(shù)與管理雙輪驅(qū)動

近幾年的深入調(diào)研，睿和智庫發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)在多個管理維度上展開了卓有成效的精益化實踐。

1.能源管理的智能化與精細化：能源成本是運營成本中的主要構(gòu)成部分，也是技術(shù)賦能效果最顯著的領(lǐng)域。單純的“人走燈滅”口號已升級為基于物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能算法的系統(tǒng)性節(jié)能方案。通過部署智能感知與控制終端，實現(xiàn)對樓宇內(nèi)空調(diào)、照明、插座等末端用電設(shè)備的按需、分區(qū)域、分時段的自動化精準管控。這不僅能在確保人員舒適度的前提下，有效降低高達20%-30%的能耗浪費，更能將物業(yè)管理人員從繁瑣的手動巡檢、開關(guān)操作中解放出來，降低管理成本。此外，參與綠電交易、能源合同管理（EMC）等模式創(chuàng)新，也在不增加客戶負擔的前提下，實現(xiàn)了能源費用的結(jié)構(gòu)性下降。

2.資產(chǎn)維護與空間更新的前瞻性投資：“降本”不等于停止必要的資本性投入。相反，在建筑硬件與智能化基礎(chǔ)設(shè)施上進行前瞻性、高質(zhì)量的投資，是長期“降本增效”的基礎(chǔ)。在項目籌建期，采用高于當時市場普遍標準的設(shè)計與設(shè)備選型，雖然初期投入較高，但能延長資產(chǎn)的生命周期，降低長期維護與改造頻率，從而在完整的資產(chǎn)持有期內(nèi)攤薄成本，維持資產(chǎn)的競爭優(yōu)勢與租金溢價能力。在運營期，定期的、有針對性的資產(chǎn)改造（如大堂升級、智能化系統(tǒng)迭代）是保持資產(chǎn)品質(zhì)、吸引優(yōu)質(zhì)租戶、維持較高出租率與租金水平的關(guān)鍵。這體現(xiàn)了一種動態(tài)的成本觀：將成本投入視為維持與提升資產(chǎn)價值的必要投資。

3.運營流程的優(yōu)化與人力效能提升：物管和運營管理中的人力成本是另一大支出項。增效的關(guān)鍵在于通過技術(shù)與管理創(chuàng)新，優(yōu)化人崗配置與工作流程。

例如，利用智能安防巡檢機器人、AI視頻分析系統(tǒng)自動識別公共區(qū)域異常（如垃圾桶滿溢、可疑人員），可減少固定崗哨，實現(xiàn)從“人防”到“技防+人防”結(jié)合的模式轉(zhuǎn)變，讓人力更專注于高價值的服務(wù)與應(yīng)急處理。

在管理流程上，削減不必要的內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，推動信息高效流通，推行扁平化、數(shù)字化的管理模式，本身就是一種巨大的“減廢”和效能提升。此外，將部分非核心服務(wù)（如特定設(shè)備維保）進行專業(yè)化外包，也是優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、聚焦核心能力的有效途徑。

4.客戶成本與體驗的協(xié)同管理：卓越的運營不僅關(guān)注自身成本，更關(guān)注如何為客戶降本增效。這體現(xiàn)在兩個方面：一是降低客戶的租賃綜合成本與時間成本。例如，提供快速、專業(yè)、合規(guī)的一站式裝修服務(wù)，能極大縮短客戶從簽約到入駐的周期，幫助客戶更快開展業(yè)務(wù)，這本身即為客戶創(chuàng)造了價值。二是通過資源整合，直接為客戶降低運營開支。一些園區(qū)運營商搭建“聯(lián)合采買平臺”，匯聚園區(qū)內(nèi)企業(yè)的采購需求，與大型供應(yīng)商談判，使中小租戶也能享受大宗采購的價格折扣，切實減輕了客戶的日常運營負擔，顯著增強了客戶粘性與社區(qū)歸屬感。

三、資產(chǎn)管理角色的深化

對資管方而言，運營的終極目標是提升資產(chǎn)價值（NOI與資本化率）。這要求資產(chǎn)管理方超越傳統(tǒng)物業(yè)管理與租賃中介的角色，向更深層次的“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”與“生態(tài)運營方”進化。

當前市場的矛盾點之一在于，面對智慧化改造、品質(zhì)提升所需的投入，產(chǎn)權(quán)方、資產(chǎn)管理方與使用方之間有時存在權(quán)責與收益分配的不清晰。解決這一問題的關(guān)鍵在于，各方需建立基于價值共創(chuàng)的信任與合作模式。資產(chǎn)管理方需要向產(chǎn)權(quán)方清晰論證投入所帶來的長期價值提升（如租金溢價、資產(chǎn)流動性增強），并向使用方明確展示其所能獲得的超越空間本身的價值增量。

這種價值增量主要體現(xiàn)在對入駐企業(yè)（尤其是B端企業(yè)）核心業(yè)務(wù)發(fā)展的助力上。企業(yè)選址決策愈發(fā)綜合化，除硬件與基礎(chǔ)服務(wù)外，更看重園區(qū)能否為其帶來政策對接、產(chǎn)業(yè)資源鏈接、融資渠道拓展、市場機會挖掘等“提質(zhì)增效”的賦能。

因此，領(lǐng)先的園區(qū)運營方正在積極構(gòu)建“一園區(qū)一基金”模式，聯(lián)動產(chǎn)業(yè)資本；引入國家級產(chǎn)業(yè)認證中心、孵化器等創(chuàng)新平臺；組建專業(yè)化團隊，為企業(yè)提供政策咨詢、市場對接乃至銷售代理等深度產(chǎn)業(yè)服務(wù)。通過打造垂直產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成差異化競爭力，從而吸引并留住那些愿意為高價值服務(wù)支付合理溢價的企業(yè)客戶，實現(xiàn)資產(chǎn)租金收益與價值的同步提升。

四、精益管理的關(guān)鍵是系統(tǒng)性能力迭代

綜上，存量時代的不動產(chǎn)空間精益管理，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕非簡單的成本削減，而是涵蓋戰(zhàn)略定位、技術(shù)應(yīng)用、流程再造、客戶服務(wù)與生態(tài)構(gòu)建的全方位能力升級。未來的競爭，將是精細化運營能力與產(chǎn)業(yè)資源整合能力的競爭。

行業(yè)參與者需持續(xù)關(guān)注幾大趨勢：一是人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字技術(shù)與建筑空間運營的深度融合，推動樓宇向“可感知、會思考、自優(yōu)化”的智慧生命體演進；二是對低碳可持續(xù)發(fā)展的追求，從政策合規(guī)要求內(nèi)化為資產(chǎn)的核心競爭力與價值組成部分；三是運營模式從“標準化產(chǎn)品交付”向“個性化需求響應(yīng)”的徹底轉(zhuǎn)變，要求運營者具備更強的敏捷性與創(chuàng)新能力。