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這幾 天都被上海樓市的火爆給刷屏了。被大家津津樂道的是上海網簽系統的崩潰。

事情發生在3月14日周六。在這一天，因為網簽的人數太多，上海二手房網簽系統出現了多次一登錄就宕機的情況。

在場的中介們大呼，樓市真的是熱了，竟然把網簽系統搞崩潰了。很快這個消息在各個中介的朋友圈傳播，最后在互聯網上廣為流傳。

這一天上海的二手房成交量確實高。當天二手房成交量達到1472套，創了近5年來單日成交量的第二高。

最近一段時間，上海的二手房市場的成交出現了爆發式的增長。

在3月第二周上海二手房累計成交了7233套，比3月第一周大漲了26.69%，創了自2021年以來周度成交量的新高。

截止到3月17日，上海3月的二手房成交量已經高達15799套。今年過年的時間晚，小陽春剛啟動，按照這個趨勢，3月份上海二手房成交量突破3萬套指日可待。

除了二手房的成交量，還有一個數據非常引人關注。

上海的二手房掛牌量下降加速了。

上海二手房掛牌量從去年6月份開始下降，到今年1月份之后，掛牌量下降速度明顯加快。

根據克而瑞的數據，截止到3月16日，上海的二手房周度掛牌量相比較去年6月份下降了22.23%。一些房東不想降價割肉賣房，索性把房子下架不賣了。

還有一個直接體現上海二手房回暖的數據，就是剛剛公布的2月份70城二手房房價指數，上海的二手房價格指數環比增加了0.2%，結束了連跌的狀態。

站在3月小陽春這個節點看上海樓市，不管是從二手房成交量、掛牌量和成交價格上來說，都符合小陽春的特征。

它應該是今年全國樓市小陽春中表現最亮眼的城市。

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很多人把上海看成全國樓市的風向標，期待這波實質性的回暖能夠傳導到其他城市。

其他城市的小陽春的成色，也成為了大家關注的對象。我們可以一起來看看其他城市的小陽春數據。

今年的小陽春不同于往年，出現了一些反常的現象。

最大的反常出現在新房和二手房的熱度傳導上。

今年小陽春熱度較高的是二手房市場。

比如上海成交火熱的是二手房，尤其是300萬以下的剛需二手房產，成交占比占到了總二手房成交量的70%以上。

而上海的新房市場在3月前兩周并沒有那么火熱。新房市場的成交量同比去年下降了44%左右。這個固然有今年春節錯位的影響，但是新房的熱度明顯不及往年同期。

不止是上海出現了這種現象，其他城市也出現了。

比如杭州，杭州的二手房在3月前15日成交量超過3600套，比整個2月份的月度成交量還要高。而杭州新房3月前兩周的成交面積同比去年同期下降了47%。

比如南京，南京二手房3月第二周的成交量高達2679套，是同期新房市場的6.5倍。

根據克而瑞的數據，今年小陽春一二線城市新房市場的成交面積同比2025年、2024年都出現了下滑。

這是之前小陽春不曾出現的場景。

以前的三四月樓市小陽春，要么是新房熱度先起來，然后熱度再從新房市場傳導到二手房市場。要么是新房和二手房幾乎同時起熱度，三四月份不管是新房還是二手房，都能出現火爆行情。

而今年不同等級城市的新房市場和二手房市場冷熱極其不均衡。

一二線城市的新房成交量在3月前兩周都不如去年，甚至不如前年?；鸬氖嵌址渴袌觯绕涫堑涂們r的二手房成交量相當好。

而三四線城市新房今年3月前兩周的成交量比去年和前年都要好。但是二手房市場成交平平。

這個也和不同等級城市的情況差異過大有關系。

重點一二線城市，同一個地段新房的價格遠遠高于二手房。買房人站在性價比的角度上來選，二手房的性價比更高。于是在一二線城市就出現了二手房對一手房的搶客現象。

而三四線城市還停留在買新不買舊的思維上，二手房市場本身不夠活躍，所以當市場熱度起來時，率先感受到水溫的是新房市場。

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今年的小陽春，比往年都要復雜。

雖然剛剛啟動兩周的時間，基本上已經把市場的態勢顯現了出來。

之所以出現這么復雜的狀態，說明市場的調整還要持續一段時間。從目前來看，樓市的量價有恢復，但是恢復的還不夠穩定。

這個從剛剛發布的2月70城房價指數和房地產數據就能看出來。

根據2月70城房價指數，新建商品住宅銷售價格上漲或者持平的城市數量已經有17個，比上個月有所增加。

70城二手房價中，一線城市銷售價格降幅比上個月收窄0.4%，二三線城市銷售價格降幅比上個月收窄0.1%。

房價下降的速度開始變慢了。

在房價下降速度變慢的情況下，還能實現小陽春中一二線城市二手房市場的火熱，屬實不容易。

而新房市場的成交量還需要進一步穩定，接下來就看熱度會不會傳導上新房市場。如果熱度不能傳導到新房市場，那么到四月份之后可能會有不少開發商加入到促銷的動作。

如果未來兩周新房市場的熱度增加了，那么今年的樓市的小陽春就成定局了。

就在2月份，還有兩個關鍵的數據出現了拐點。這兩個數據值得我們持續去關注。

什么數據呢？

一個是商品房的待售面積。

2月末商品房待售面積79998萬m2，同比增速0.1%，增速比2025年末回落1.5%，0.1%的增速幾乎接近停滯狀態，說明庫存不再增加了，接下來消耗的都是存量庫存。

另一個是房屋新開工面積和銷售面積的比值。

一二月份房屋新開工面積5084萬m2，銷售面積9293萬m2，新開工和銷售的比值是54.7%。

新建的面積是賣的面積的一半多。說明新房市場新增供給的速度比銷售速度小很多。

這兩個數據是早期信號，現在都出現了拐點，那么后面就會慢慢反應到量價上來。

由此來看，雖然今年的樓市很復雜，但是樓市的觸底還是可以期待的。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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