今年復(fù)工租房季，多個市場化公寓開啟“春季搶人”行動，促銷手段多樣主要包含減免租金、特價房源以及老帶新福利等方式，其中價格促銷已成普遍現(xiàn)象。

然而意想不到的是今年保租房的折扣“最狠”。2月以來，多個城市下調(diào)保租房租金，如西安宣布外來務(wù)工人員租住保租房的租金最高可下調(diào)50%；珠海兩個保租房項目租金實施執(zhí)行租金調(diào)整方案，實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較市場價低30%。此外，還有去年9月湖北大冶長樂府保租房項目在基礎(chǔ)7折租金的前提下，疊加“繳9個月送3個月”的優(yōu)惠，實際租金僅為市場價的5.25折；深圳光明區(qū)政府配租的保租房長期按市場價6折執(zhí)行。從各地紛紛參與打折行動來看，某種程度上保租房“降價潮”已經(jīng)來臨，未來這種趨勢還會持續(xù)，而在有政府背書、價格低至5折的保租房面前，市場化公寓該何去何從？今天我們分成兩部分來看：

一

保租房為何頻頻降價？

1、核心動因是保租房發(fā)揮其保障性功能。保租房作為國有企業(yè)主導(dǎo)的保障性房源，由政府牽頭降價讓利，相當(dāng)于用公共資源為城市“引流”，以“居住讓利”換“人口流入”的模式，成為本輪保租房降價的核心動因。

2、部分城市保租房存在庫存壓力。隨著保租房持續(xù)不斷上市，對市場化房源租金維穩(wěn)的效果顯著，但也不能忽視部分小城市住房租賃產(chǎn)業(yè)支撐力弱，外來人口少，租賃需求不旺盛導(dǎo)致的庫存積壓問題。比如某城市今年1月份，發(fā)布了一份《關(guān)于規(guī)范保障性租賃住房整租事項的通知政策解讀》其中提及”為解決保障房住房部分房源較高空置率，保證保租房房源高效利用“，可見保租房的空置率高企也是保租房降價的原因之一。

3、部分城市保租房存在供需錯配的問題。部分城市的保租房在前期探索過程中存在供應(yīng)對象、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實際需求偏差導(dǎo)致認(rèn)租率低下的問題。比如某城市在一批次的供應(yīng)中空置率高達64.5%，主要由于該區(qū)配租條件一直面向重點企業(yè)配租，但實際情況是該區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游和生態(tài)為主，并非企業(yè)扎堆的區(qū)域，最終超過20%的企業(yè)放棄認(rèn)租名額，而周邊居住的普通居民想要住進去卻無法申請，生生導(dǎo)致資源錯配，浪費。此外，保租房產(chǎn)品戶型設(shè)計不合理、面積過小、保租房的隱性成本高等問題也被頻頻被吐槽。十五五規(guī)劃中單獨提及“優(yōu)化保障性住房供給”，就是要優(yōu)化保租房的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及品質(zhì)等，促進保障性住房高質(zhì)量良性發(fā)展。

二

市場化公寓的出路在哪兒？

保租房持續(xù)入市已經(jīng)開始對整體房租水平產(chǎn)生影響，截至今年1月，近半數(shù)城市租金同環(huán)比齊降，未來政府還會不斷吸納市場上的存量商品房和二手房用作保租房，市場化公寓挑戰(zhàn)“國家意志”直接與保租房競爭并不明智，最好主動避開“大部隊”的主流賽道，強化兩大能力：一是差異化競爭力；二是價值創(chuàng)造力。

①差異化競爭力

要與保租房保持顯著差異化。雖然有些優(yōu)秀的國企在市場化競爭中運營能力已經(jīng)長出來，但是市場化公寓相比之下具備在調(diào)整策略上更靈活、社群營造上更多元、產(chǎn)品打造上需求洞察更精細(xì)、細(xì)分賽道更多維等優(yōu)勢，比如近期香港“學(xué)生公寓第一股”赴美IPO，這家匯生活公司只做學(xué)生公寓，共計管理143間學(xué)生公寓，常年出租率100%，年凈利潤高達21萬美元，卻撐起一個IPO，這就是細(xì)分租賃賽道盈利兌現(xiàn)的現(xiàn)實樣本。

②價值創(chuàng)造力

具備持續(xù)價值創(chuàng)造的能力。長租公寓目前已經(jīng)極致內(nèi)卷，企業(yè)也從對空間運營的關(guān)注到轉(zhuǎn)移到對關(guān)系的運營，意識到社區(qū)和資產(chǎn)只是載體，以產(chǎn)業(yè)化思維運營、以價值創(chuàng)造培育新的商業(yè)模式才是未來。不是比誰的房子造的更舒服，而是比誰能精準(zhǔn)定義一類人、服務(wù)一類人、留住一類人。比如前Uber創(chuàng)始人推出的新型租賃公寓Sekra品牌僅憑PPT項目融資1250萬美元，核心原因是它瞄準(zhǔn)健康地產(chǎn)，主打“長壽”概念，以居住為表，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)為核，為住戶提供一整套完整的居住理念。（）

最后，市場化公寓不必過于悲觀。保租房的降價潮并非終點，而是行業(yè)洗牌的催化劑。真正的競爭不在于價格的高低，而在于價值的深度。當(dāng)政府用保租房解決了“有得住”的問題，市場化公寓的使命便是回答“住得好”的命題。那些能夠跳出傳統(tǒng)的房東思維，轉(zhuǎn)向用戶思維、產(chǎn)業(yè)思維、生態(tài)思維的運營商，將在新一輪的競合中找到屬于自己的生存空間。畢竟，房子只是容器，生活才是內(nèi)容——誰能把內(nèi)容做得足夠動人，誰就能在這輪洗牌中站穩(wěn)腳跟。寒冬之后，留下的不是最便宜的房子，而是最懂人的品牌。

—關(guān)注同策研究院視頻號—

—上海樓市年報—

聲明：本同策研究院微信公眾號內(nèi)容版權(quán)、報告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com