這屆房企，全輸當全贏

2026年的春天，對于深陷泥潭的房地產行業而言，似乎吹來了一陣暖風。

3月24日，佳兆業發布公告，預計2025年歸母溢利不少于500億元；

3月23日，碧桂園公告預計2025年凈利潤約10億至22億元；

3月16日，禹洲集團宣布預計年度利潤約198億元至218億元；同日，旭輝控股也披露，2025年歸母凈利潤達到170億至190億元。

一個月前，剛剛完成司法重整的金科股份更是拋出了一枚“核彈級”的業績預告：預計2025年歸母凈利潤高達300億至350億元。

短短數周之內，五家曾深陷危機的房企仿佛集體“復活”，賬面盈利總額逼近1200億元。

暴雷房企真的集體“回血”了嗎？非也，非也。

如果你只看新聞標題，便斷定房地產行業已“王者歸來”，那你大概率是被會計這門古老的藝術戲弄了。

這幾家財報中，都藏著一則“不能說的秘密”。

佳兆業的公告里寫著：此次轉盈，主要由于本年度確認境外債務重組收益。

其境外債重組規模為133.72億美元，通過發行新票據及強制可轉換債券的方式，實現債務減免約86億美元。

在會計準則的“魔法棒”下，這86億美元的“被減免債務”，被直接確認為當期利潤。

翻譯成人話就是：一個欠了133億美元的人，債主說“你少還86億”——盡管口袋里沒進賬一分錢現金，但在賬本上，他確實“賺”了500億人民幣。

禹洲集團的劇本如出一轍：境外債重組收益約326億元，加上重新計量財務擔保合同收益約20億元，合計一次性收益高達346億元。

剝離這346億元的“會計利潤”后，禹洲的真實情況是年度虧損約128億至148億元。

碧桂園同樣坦誠得令人心酸：盈利主要源于債務重組帶來的非現金收益。

境內外債務重組整體降債規模預估超900億元，根據會計準則，減免的債務本金、利息等差額計入當期利潤，形成約700億元的非現金收益。

如果把這筆錢拿掉，碧桂園依然在經營層面“裸泳”。

而金科股份則把這場“會計魔術”玩到了極致。

債務重整收益約680億至700億元，撐起300億至350億元賬面盈利的同時，扣非凈利潤卻是虧損290億至350億元。

“重整收益”——這四個字，成了這些房企2025年財報中最亮的遮羞布。

寫到這里，不禁想起香港電影《賭神》里的那句經典臺詞：投降輸一半。

在賭桌上，當你大勢已去，認輸離場，至少還能保住一半的籌碼。但在房企的財報里，上演的卻是一幕“全輸即賺一半”的荒誕劇：

債務重組減免了86億美元，賬面就“賺”了500億；重組收益326億元，賬面就“盈利”218億；重組收益700多億元，虧損便大幅收窄。

明明是經營層面的全面潰敗——銷售下滑、毛利承壓、資產減值、項目交付減少——但通過債務重組的“會計魔法”，財報上的數字竟能神奇轉正。

這哪里是“投降輸一半”？分明是“全輸”變成了“全贏”，前提是你只看賬面凈利潤那一行。

這些所謂的盈利，本質上是一筆紙上富貴，是一次性收益，次年便將不復存在。

當然，也不能否認債務重組的價值。對于深陷危機的房企來說，能夠與債權人達成和解、獲得債務減免，確實是續命的一口氣。

但“續命”不等于“重生”，“賬面上的盈利”更不等于“經營上的復蘇”。

真正的復蘇是什么？是銷售端回暖，是現金流正向循環，是毛利率回升至15%以上，是凈資產收益率轉正，是不再靠會計手段粉飾太平。

而這，往往還需要兩到三年的恢復期，甚至更久。

2026年的這陣“暖風”，吹皺的只是一池春水，吹不散的，卻是行業深層的寒意。