來源：深圳淘房志

沒想到吧，福田、南山的次新盤、網紅盤紛紛跌破開盤價，龍華新一批的次新盤已經開始賺錢了！

近日，淘房君收到爆料，位于龍華紅山片區的紅山印，上架的一套79平三房，2023年開盤時業主花了大概611萬買入，現在690萬賣出；

該業主賬面收益79萬，折算下來，賺了差不多一萬一平。

放眼整個深圳，這樣逆市賺錢的次新盤都是鳳毛麟角般的存在。

淘房君去到現場了解，該小區目前放出來的房源，報價比起開盤價至少都高出10%。

無獨有偶，同片區的次新房--中海學仕里從去年到現在，單價漲了7千多一平，基本上追平開盤價。

兩個新盤唯一的共同點，就是“深高北”這個金字招牌；

帶真名校學區房的保值抗跌能力確實獨一檔......

紅山印，深高北三房最低上車門檻

2023年龍華核心區入市新盤中

目前唯一實現“盈利”成交的項目

目前，紅山印放盤量不多，價格最低的是一套建面79平的三房，業主報價680萬，談價空間很小，這也是整個深高北學區內價格最低的三房。

這是一套非常標準的三房，中間樓層、室內帶基礎精裝。

業主原本是買來給小孩讀書用，因為羅湖放開限購，準備把這套賣了置換一套羅湖名校“老破小”，減輕一下壓力。

據中介透露，小區還有一套同面積段高樓層的房源，業主報價已經來到700萬，不議價。

目前，小區內已經有少部分業主入住，還有部分業主在裝修。

買入該小區的業主，95%以上就是沖著低總價+深高北學位；

當時項目開盤，備案均價約7.88萬/平，79平三房總價596萬起，開盤給出“三個99折”優惠，折后最低578萬就能上車。

項目開盤當天，直接勁銷151套，去化率82%，最后1個半月清盤，也是當時龍華銷售情況最好的樓盤。

并且，根據公開交易渠道顯示，在2023年龍華核心區即北站、紅山-上塘等售賣、現在進入二手市場流通的項目中，這是目前為止唯一一個有成交記錄且“賺錢”的項目。（數據僅供參考，不作為實際成交依據）

其他項目，譬如紅山的安宏基天曜二期，低樓層的小戶型423萬起，現在小區內一套筍盤，高樓層才報價420萬；聯發臻著雅居有三房房源報價折算為6.15萬/平，還有談價空間，比起開盤折后價，還要低了快7千/平。

北站的超核潤府今年3月份成交的一套高樓層房源，只要693萬，比起買入價至少虧了20萬，還有利息成本；不過，小區內四房基本上能按照買入價或者微虧幾萬轉手。

不過，在看房過程中，中介勸淘房君，如果預算相對充足一點，可以買萊蒙水榭春天五期；紅山印其他綜合條件確實一般，就連樓下的公區，“兩三步路”就走完了。

“如果剛開盤買這里，肯定是劃算的；現在卡預算極限要買三房，整個深高北學區內，也只有紅山印”，中介說到，“如果想買兩房、或者預算稍微寬松一點，萊蒙五期性價比高多了”。

該中介認為，萊蒙五期除了樓齡多了十幾年，對比紅山印，居住環境也好很多，地理位置也更靠近紅山商業區。

目前，萊蒙水榭春天五期的上車門檻是630萬的兩房；三房起步價740萬。

淘房君了解到，萊蒙五期比起去年整體價格也上漲了。

去年年中，小區內還有總價不到600萬的兩房、總價不到700萬的三房，現在的價格基本上上浮10%上來。

但是，比起小區此前的歷史峰值、約13萬/平的成交價，依然存在近40%的差距，現在的價格還是2017年左右的水平。

中海學仕里，入住率極高

預計價格還要漲10%

同學區內另一個次新盤--中海學仕里，比紅山印早開盤一年，算是龍華次新盤里面入住率最高的一個小區，部分樓棟基本上住滿。

項目開盤時，均價約8.19萬/平；去年開始，陸續有房源出售，曾一度不到8萬就能實現成交。

現在，小區內單價最低的一套房源，是建面約96平的三房，業主底價780萬，基本上是虧一點利息；比起今年2月初的成交價，漲了45萬。

最低上車門檻是一套建面約85平的三房，業主報價730萬，談價空間稍微有一點。

并且是誠意買家、業主才接受談價；如果只是隨意看看、購買意愿不強烈的，業主暫時不接受講價。

而去年同面積段的“筍盤”，只要660萬就成交了。

其實，中海學仕里的直接競品，也是萊蒙水榭春天五期，客群基本上集中在預算800萬以內、買頂級學區的二手房。

不同于紅山印存在地理位置一般、超小體量等“硬件不足”；

中海學仕里作為次新房，體量適中、樓下就是深高北新校區、距離深圳北站15分鐘步行距離，綜合指數很不錯。

在淘房君看來，中海學仕里現階段行情已經要追平開盤價，如果市場行情持續穩中有升，今年這里的二手房至少還要漲10%以上。

龍華還有次新盤能賺錢嗎？

目前來看，除了深高北學區內的次新盤，包括能進入二手市場交易的紅山印、中海學仕里，以及還未交付的紅山華府、上城學府；

前后五年內，其他次新盤進入二手市場大概率只能虧本。

一方面，深高北學區內的四個次新盤入市的時間屬于市場深度調整期，折扣力度大，價格相較于同學區的二手房存在一定的價差，進入二手市場后，只要緊跟市價，就會比買入價要高出不少。

并且，整個龍華市場最認可的，就是深高北學區價值，其二手房成交價格一直處于龍華相對高位。

另一方面，龍華的新房備案價其實在逐漸向上漲，但是絕大部分二手房現階段的價格比新房低很多，現在又不限售，這些次新房進入二手市場，就是會跌破開盤價，具體跌破幅度，還是要看跟周邊二手房之間的價差。

現階段，大家在龍華買新房，如果更看重居住屬性、買來純粹自己住，就是挑產品、選品質，不要過度在意“虧錢”還是“賺錢”；

如果更看重保值性，先參考一下該新房項目周邊的二手行情，二手房樓齡太老的就忽略不計，一般是10年以內樓齡的小區做參考，價差幅度在15%以內，就可以果斷出手。