泰興市農村宅基地和村民建房管理辦法（暫行）

第一條 為進一步加強農村宅基地（以下簡稱宅基地）和農村村民（以下簡稱村民）新建、改建、擴建、翻建住房（以下統稱建房）規范管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》《江蘇省土地管理條例》《江蘇省城鄉規劃條例》等法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內宅基地和村民建房及其管理活動。

本辦法所稱宅基地，是指村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

本辦法所稱村民，是指具有農村集體經濟組織成員身份的人員。

本辦法所稱村民建房，是指由村民以戶為單位，自行申請在宅基地上建設的房屋。

第三條 宅基地分配應遵循符合規劃、一戶一宅、合法用地、節約集約、因地制宜、保障居住的基本原則。

第四條 市農業農村局負責宅基地改革、管理和監管，指導宅基地分配、使用、流轉以及閑置宅基地、閑置農房盤活利用管理等有關工作。

市自然資源和規劃局負責定期評估并適時修改完善鎮村布局規劃，指導鄉鎮編制修訂詳細規劃（含村莊規劃）；負責擬定宅基地占用耕地占補平衡方案，保障宅基地新增建設用地計劃、農用地轉用工作；負責規劃許可和不動產登記等工作。

市住房和城鄉建設局負責依法履行村民建房質量安全行業管理工作，負責危房改造、管控等有關工作；組織開展鄉村建設工匠培訓和管理；組織編制村民建房通用圖集，加強住宅等鄉村建筑風貌管控。

公安、民政、城市管理、生態環境、交通運輸、水務、電力等有關部門（單位）按照各自職責，共同做好宅基地和村民建房管理相關工作。

鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）負責村莊規劃編制修訂、宅基地審批、建設管理等工作；動態巡查和監管村民在建住房；對村民建房質量、施工安全負屬地管理責任。

村民委員會對本區域內發現的村民違建行為予以勸阻，并向鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）報告；指導本集體經濟組織對宅基地的使用和管理。

各集體經濟組織負責本集體宅基地管理，審查村民建房的申請材料，及時組織討論和公示，依法對本集體經濟組織宅基地使用方案作出決定。

第五條 市農業農村局會同市自然資源和規劃局，指導鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）組織開展年度農村新增宅基地農轉用需求調查。集體經濟組織結合宅基地現狀、農村人口變化趨勢等因素，合理確定宅基地規模和布局，上報農村宅基地用地需求方案。

市自然資源和規劃局、市農業農村局共同對農村新增宅基地農轉用需求組織審查，市自然資源和規劃局以詳細規劃（含村莊規劃）為基本依據，對農村村民住宅用地計劃按需保障，并按上級規定辦理農轉用報批。

第六條 在城鎮開發邊界范圍內，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。鼓勵采用聯建房、多層住宅等多種形式在規劃的集中建設區域內建設村民住房。

城鎮開發邊界范圍外的按村莊規劃管理。

鎮村布局規劃確定的其他一般類村莊允許有條件翻建住房，搬遷撤并類村莊原則上禁止新建、翻建住房。鼓勵其他一般類和搬遷撤并類村莊村民就近在規劃發展村莊新建住房，或者進城、鎮區居住。因特殊原因難以遷建至規劃發展村莊的，經鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）批準，可申請在原村莊建設用地范圍內原地翻建住房。

第七條 每戶宅基地面積不得超過135平方米，房屋（包括住房、附屬用房、庭院）四至（含滴水、基礎）垂直投影、臺階不得超出宅基地使用批準范圍。

村民建房建設標準按照經批準的詳細規劃（含村莊規劃）確定。建筑占地與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生產和生活需要。地坪標高等指標應與毗鄰建筑相協調。

建房戶可使用市住房和城鄉建設局推薦的通用圖集，也可使用具備資質的設計單位出具的施工圖紙，施工圖紙設計中應當包括農村生活污水處理等新農村建設的基本功能。

第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

符合下列條件之一的，村民以戶為單位申請宅基地：

（一）符合詳細規劃（含村莊規劃），拆除原有房屋后原地翻建的；

（二）原宅基地因公共利益的需要被使用，安排易地建設的；

（三）兩個及兩個以上子女的家庭戶，除與父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡，確需分戶的;

（四）其他依照法律、法規予以批準宅基地和建房申請的情形。

第九條 有下列情形之一的，村民申請宅基地不予批準：

（一）不符合詳細規劃（含村莊規劃）的；

（二）出賣、出租、贈與農村住宅后，再申請宅基地的；

（三）通過買受、受贈、合法繼承等方式已經獲得一處住宅或者其他不符合“一戶一宅”規定的；

（四）原有宅基地違法建設未按規定處理或未處理完畢（包括建新不拆舊、超面積占地、超面積建筑）的；

（五）擬用地塊已列入規劃拆遷或生態環境、交通運輸、水務、電力等部門劃定的需要控制建設范圍的；

（六）擬用地塊權屬有爭議未解決的，或占用農用地、未依法辦理農用地轉用審批手續的；

（七）原有宅基地和住房被使用、搬（拆）遷，已自愿放棄重新申請宅基地，選擇貨幣方式或產權調換方式補償的；

（八）其他依照法律、法規不予批準宅基地和建房申請的情形。

第十條 嚴禁占用永久基本農田建房。嚴禁違法違規買賣宅基地和違規搞合作建房。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和住宅。嚴禁退休干部到農村占地建房。嚴禁為城鎮居民在農村違法建造和購買的住房確權發證。

第十一條 非本集體經濟組織成員依法繼承村民住房的，在該住房存續期間可以依法依規占用宅基地，但不得進行改建、擴建、翻建等改變宅基地使用狀態的行為。住房滅失的，宅基地由集體經濟組織依法收回。

第十二條 符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在集體經濟組織提出申請，并提交以下材料：

（一）宅基地和建房（規劃許可）申請表；

（二）申請人及家庭成員的身份證、戶口簿、結婚證、集體經濟組織股權證書等資格身份信息材料；

（三）宅基地使用承諾書；

（四）原宅基地使用證、原村鎮房屋所有權證、原不動產權證書（若有）等相關情況證明、原證書注銷登記申請書；

（五）其他需要提供的相關材料。

第十三條 村民小組應當自收到村民申請之日起5個工作日內將村民申請提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數、層高和面積等情況在小組范圍內進行公示，公示時間不少于7個工作日。相鄰權利人認為宅基地申請侵害其合法權利的，應當在公示期結束前提出。公示及征求相鄰權利人意見無異議或者異議不成立的，村民小組負責人在農村宅基地和建房申請表上簽署意見，并將建房戶申請、村民小組會議記錄、公示照片等材料提交村級組織審查。無村民小組或者村民小組會議無法召開的，由村級組織履行上述職責。

村級組織收到上述材料后5個工作日內審查是否真實有效、擬用地建房是否符合詳細規劃（含村莊規劃）、是否已經征求用地建房相鄰權利人的意見等；

審查通過的由村級組織在農村宅基地和建房申請表上簽署意見，連同申請材料、公示及村民小組會議討論記錄、村民小組初審意見以及村級組織審核意見等材料報送至鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）審核批準；

鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）應當建立一個窗口受理申請，收到上述材料后應當組織鄉鎮（街道）農業農村、建設和生態環境、自然資源和規劃等單位共同參與實地審查。

鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）綜合各部門的意見，自受理宅基地申請之日起20個工作日內作出行政許可決定。依法需要辦理農用地轉用審批的，所需時間不計算在20個工作日內。對符合規劃和用地條件的出具《農村宅基地批準書》，并報市自然資源和規劃局核發《鄉村建設規劃許可證》或《建設工程規劃許可證》；鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）應當及時將審批情況報市農業農村局。

第十四條 村民領取《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》或《建設工程規劃許可證》后，不得擅自改變宅基地及建房的用途、面積、位置、四至或者違反有關規定擅自轉讓宅基地；如確需變更相關事項，應當報原批準機關批準。

除特殊原因外，取得規劃許可1年內未建設的，需經原批準機關同意延期后方可使用；批準后連續兩年未建設的宅基地，經鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）批準，由集體經濟組織收回農村宅基地使用權。

第十五條 建房戶建設開工前，應當通過村級組織向鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）預約定點放樣，鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）應當在5個工作日內，組織屬地農業農村、建設和生態環境、自然資源和規劃、村（社區）等“四方”相關人員到場，實地劃定四至及建房用地范圍，并形成記錄。

按照“誰審批、誰管理”原則，鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）應加強對宅基地建房申請、審批、施工、使用全程監管，做好矛盾糾紛調處，壓實鄉鎮主體責任。鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）嚴格落實宅基地批前選址、批后放線、建時下地基、建中巡查、建成竣工驗收“五到場”制度。

第十六條 經批準用地建房的村民建房完工后，由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）組織相關部門驗收，實地檢查村民是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收的，村民向市自然資源和規劃局申請辦理不動產登記。

第十七條 鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）對未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，依據城鄉規劃的相關法律法規查處。對歷史原因形成的宅基地面積超標、“一戶多宅”、“未批先建”、“批少建多”等遺留問題，按照國家、省市統一部署，穩妥有序進行處理。

市城市管理局對未依法取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，依據城鄉規劃的相關法律法規查處。

第十八條 村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由市農業農村局依法依規查處。

第十九條 鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、市農業農村局、市自然資源和規劃局等單位公職人員未依法依規履行職責，在宅基地和村民建房管理工作中，存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，移送紀檢監察部門追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

集體經濟組織及其相關人員違反本辦法規定的，由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、市農業農村局責令限期改正；情節嚴重的，依法追究法律責任。

第二十條 本辦法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日，原《泰興市宅基地管理辦法》（政府令2003年第1號）廢止。

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來源 | 泰興市人民政府網站