深夜一紙協議，海口1810畝巨無霸城更，突然變局

沒有任何預兆，某個深夜，一則聯合簽約公告悄然出現在一家外界幾乎不熟悉的企業官方賬號上。消息雖然發得低調，但在海口地產圈卻像一顆石子投入平靜水面——漣漪迅速擴散開來。

簽約的主角，是中萬實業與北控集團。簽約的標的，是海口江東新區俊美片區城市更新項目的新增部分——558畝土地的前期服務合同。

這件事為什么值得關注？因為俊美，早已不是一個普通的城市更新項目。

Part 1

先說說俊美，為何被稱為"最強城更"

如果把海口近年來所有城市更新項目排一個隊，俊美片區大概率穩穩占據第一梯隊的位置。

規模上，整體占地面積已擴容至1810畝（約120.69公頃），總建設規模167.92萬平方米，計容建筑面積148.49萬平方米——放眼整個海南，這個體量都稱得上"巨無霸"。

資金體量上，項目總投資額約91億元，預計未來貨值可達136億元，資產增值空間相當可觀。

區位上，俊美片區坐落于江東新區國際綜合服務組團的核心地帶。向東直通江東CBD，向西輻射國興CBD；北側緊鄰白駒大道，而白駒大道恰好是海口"一軸兩翼三帶四園多點"產業空間布局中，國興大道的自然延長線。

換句話說，這里是兩個CBD之間的連接器，地理位置的戰略意義不言而喻。

教育資源上，根據2025年秋季海口中小學劃片入學方案，俊美片區完整覆蓋北師大海口附屬學校小學部及初中部的招生范圍。

在家長圈里，"北師大附校"四個字本身就足以讓任何一個樓盤立刻多出大量潛在客戶。目前，片區內在售的海控翰林府憑借這一教育標簽持續熱銷。

正因如此，早在官宣之前，市場上就一直流傳著某家"實力深厚的房企"已深度介入、規劃調整工作進展順利的消息。

而這一次，另外兩匹"黑馬"突然入場，攪動了原本看似塵埃落定的局面。

海口市江東新區俊美片區城市更新簡介

Part 2

簽約的是哪塊地？厘清一個關鍵細節

在解讀這次簽約之前，有一個細節必須說清楚，否則很容易產生誤判。

今年4月1日，美蘭區政府發布了一份招募公告，其中明確提出：為確保項目實現經濟平衡，對俊美城市更新的實施范圍進行調整，新增JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01-D10三個地塊及周邊區域，使俊美城市更新總面積從原來的1252畝擴容至1810畝，凈增558畝。

中萬實業與北控集團此次簽署的，正是這新增558畝地塊的《前期服務合作協議》，而非整個俊美片區。

這意味著：此前市場上盛傳的那家深度介入俊美項目的房企，針對的是原有的超過1200畝地塊，雙方并無直接沖突。

未來俊美片區的開發格局，大概率會呈現出多家企業分區操盤的態勢——這與其體量巨大、難以由單一主體獨吞的客觀現實完全吻合。

Part 3

中萬實業：低調潛行的"本土派"

對于大多數人來說，"中萬實業"這個名字有些陌生。即便在海南地產圈內，這家企業長期以來也保持著刻意的低調。

然而，翻開其官方賬號，卻發現動作一點都不小。除了這次的俊美新增地塊，中萬實業已公開披露的項目布局還包括海口金沙灣項目、江東區域項目，以及萬寧的一處項目，三個項目合計總投資規模達76億元。

76億的投資盤子，放在當下的海南市場本應早已聲名遠播——偏偏一直沒有項目正式啟動入市的消息傳出，這種反差本身就耐人尋味，也解釋了為何外界對這家企業始終帶著幾分疑惑。

圖源中萬實業海南有限公司公眾號截圖

從股權結構來看，根據天眼查穿透，中萬實業（海南）有限公司為民營企業，控股股東為中葉星（海南）貿易公司，持股比例100%，實際控制人疑為趙訓聰。

值得注意的是，該公司在2025年9月完成了一次重要的股權變更：原控股股東中食科創（背景為國資背景的中國輕工集團）將股份悉數讓出，由中葉星（海南）貿易公司接手。這次變更意味著此前的國資成分已基本退出，企業性質完成了從"有國資背景"到"純民營"的切換。

然而，民營背景并沒有削弱這次入局的分量，因為另一位聯合體成員的出場，直接補足了"國資信用"這一砝碼。

Part 4

北控集團：國資背書，品質加持

如果說中萬實業代表的是深耕海南的本土資源整合能力，那么北控集團的加入，帶來的則是完全不同層面的價值。

北京控股集團是北京市屬國有企業，旗下北控置業擁有超過3000萬平方米的成熟開發經驗，項目足跡遍布全國多個一二線城市。從土地一級開發到高端綜合體落地，北控有著一套經過大量項目打磨的完整體系。

根據中萬實業的官方表述，雙方聯合體的分工定位較為清晰：中萬實業發揮本土資源優勢，負責在地協調與資源整合；北控則以豐富的開發經驗為依托，主導產品品質的把控方向。

雙方的目標，是將俊美新增的558畝土地打造為"第四代垂直生態智慧住區"，以"公益賦能+生態宜居"為核心驅動，并爭取在2026年內實現首期土地掛牌。

事實上，中萬實業對這片土地早有謀劃。其官方賬號此前曾發文提及"瀚海沁洲·貳號"項目，從位置判斷，該項目正處于558畝范圍內、緊鄰JDZH-01-D10地塊西側，屬于商住一體化的高端綜合項目定位。不過，隨著北控集團的加入，這個案名大概率會被重新規劃，項目的最終呈現也將在更高的起點上展開。

圖源中萬實業（海南）有限公司公眾號

Part 5

三塊地，數據里藏著什么？

回到這次簽約最核心的標的——新增的三宗居住類用地，數字背后有幾個值得深入解讀的信號。

JDZH-01-D08地塊，占地約32.41畝，容積率上限2.0；JDZH-01-D09地塊，占地約44.11畝，容積率上限1.5；JDZH-01-D10地塊，占地約46.45畝，容積率上限同為1.5。三宗地塊合計可規劃計容建筑面積約13.38萬平方米，建筑限高統一控制在24至36米之間。

1.5至2.0的容積率，對應24至36米的限高，指向的產品形態是清晰的：小高層住宅。這個組合在海口市場上屬于相對稀缺的舒適度配置，再疊加周邊的濱河生態資源，未來產品的居住體驗有相當的想象空間。

更值得關注的是，這一片區的土地稀缺性正在被政策持續強化。

2025年版《海口城市更新專項規劃》明確，至2035年規劃實施總規模約55.79平方公里，另有約15.60平方公里作為戰略預控空間。海口市"十五五"規劃綱要則點名將俊美片區列入重點推進的城市更新改造項目名單。

政策支持的確定性，無疑大幅降低了項目推進過程中的不可控風險。

Part 6

一個懸念，留給家長圈

除了房企和地塊，還有一件事正在被越來越多的家長密切關注。

2025年11月，俊美片區城市更新詳規進行了局部修改，在美靈南二路以北、瓊山大道以東的區域內，新增了一處中小學用地，占地面積約45畝。

這處學校用地，距離北師大海口附校本部直線距離僅約400米。

問題隨之而來：這45畝新增中小學用地，究竟是為北師大海口附校提供擴圍空間，還是另有其他學校計劃引入？

以目前的地理關系來看，在如此近距離的范圍內再引入另一所學校，邏輯上并不順暢。

大多數人的判斷是：大概率服務于北師大附校的擴建需求。但這一點至今沒有官方口徑落地，仍是家長圈最熱議的懸念之一。

一旦這一疑問得到正面確認，俊美片區的教育資源價值將進一步躍升，對未來項目銷售的加持效應也將相當顯著。

Part 7

格局未定，好戲才剛開始

當然，此次簽約本質上仍屬于前期服務階段，距離土地正式入市、最終拿地主體確定，還有一段距離需要走完。

按照海南城市更新的慣常路徑，前期服務商大概率會順勢轉化為最終的開發主體，但這并非鐵律。此前白龍北城市更新項目就曾出現前期服務商中途退出、操盤主體易手的情況，不能不引以為鑒。

真正的結局，要等到土地公開掛牌那一刻才能揭曉。

但可以確定的是，隨著中萬+北控簽下新增地塊前期服務合同，俊美城市更新的整體推進已進入實質性軌道。加之去年10月海口重點土地推介活動已將俊美新增地塊列入其中，種種信號疊加指向同一個方向——

俊美，正在加速駛入發令槍響前的最后沖刺階段。

這個1810畝的龐然大物，遲早要成為海口乃至海南城市更新歷史上無法繞開的一個樣本。而那些還在觀望的人，或許已經沒有太多時間可以繼續等待了。

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