南亞酈都業主熱淚盈眶喜大普奔；法治光芒刺破烏云全國業主看哭了

引子

廣東湛江南亞酈都小區與榮萬家物業糾紛案，一審物業敗訴，不服物業又申請二審，前后耗時約兩年。現在法槌落下，二審判決駁回物業全部訴求、維持原判！

筆者關注該小區也近兩年了，因為這小區同很多小區一樣，業主大會辛辛苦苦選聘了新物業，老物業用各種花式理由拒絕業主大會結果、拒絕新物業進場，導致業主怨聲載道，已經成為影響社會和諧穩定的老大難問題。

南亞酈都小區當事四方（老物業、開發商、業委會、新物業）總體上還算文明，沒大搞黑套路黑方式，基本在法律框架下尋求解決之道，也算是有底限的，至少那種不少業委會成員被打傷打殘、財務被蓄意破壞的事兒，似乎沒發生；所以這房企，這物企還是可造之材的。

南亞酈都小區外圍三方（社區、街道、物管科）更沒非常明顯地偏袒某方、打壓某方，更實屬難能可貴！突破了我對房地產強省的刻板認知，我以為向著金主是常態，看來湛江向著法治與民生為主的；湛江一定會成為更讓人向往的好地方！

我很少吹捧物業糾紛判例，但這個判例，我斗膽在某群直言了，我認為，這個判例是：中國司法界，處理物業糾紛案中，真正體現法治精神的、最全面最真實的經典判例；并必將載入史冊！

為什么這樣說且讓我一一道來，建議耐心看完，定受益匪淺！

法院見招拆招

湛江南亞酈都物業糾紛案，湛江法院逐條駁回老物業（原告）訴由的法與理經典總結。

本案一審、二審法院，圍繞**家物業湛江分公司“業主大會程序違法（公告無效、細則未公示等）、投票無效、計票不準、平臺造假、業主信息不準、新合同無效、應中止審理、賠償損失等”全部訴由，引經據典，逐條展開精準駁斥，精彩絕倫，非常值得好好學習、好好研究。

不少案例，老物業只要甩出類似說辭，街道居委物管科，甚至法院公安就默不作聲，任由老物業賴著不走了。所以，那種雙物業上崗，老物業無力抗拒新物業入場的鬧劇，不時發生!

這個判例，旗幟鮮明地運用法律之劍斬荊披棘，為業主自治保駕護航！

程序是否違規之辯

原告理由：投票規則未提前公示15 日，侵害業主知情權與投票權。

法院駁斥：核心公告已合規，因為業委會 2024 年 9 月 1 日發布業主大會召開核心公告（含議題、表決方式、時間），距 10 月 1 日開會超 15 日，滿足《物業管理條例》第 14 條法定通知期限。《成功報名企業名單及投票規則》非會議通知，屬于操作細則，未超出核心公告議題、未實質限制表決權，操作細則公示無需再單獨提前 15 日公告，程序合法。

投票規則是否違法之辯

原告理由：投票方式、延長期限、表決程序、參與率計算系業委會單方決定，違反《民法典》第 278 條、《物業管理條例》第 15 條。

法院駁斥基本規則已提前公示并生效：業委會在 9 月 1 日核心公告中，已將電子投票、延期規則、棄權認定、參與率計算全部公示，公示期超 15 日，業主充分知情并參與。（2）補充細規則屬程序性細則：上述規則僅保障大會順利召開，未降低 / 提高表決門檻、未剝奪表決權，不屬于需業主共同決定的實體事項，不違反法律強制性規定。（3）表決結果達標：最終參與人數、面積均達《民法典》第 278 條 “雙三分之二” 法定比例，規則合法有效。

電子投票是否可信之辯

原告理由身份認證漏洞、投票人與產權人不一致、數據可篡改、結果不真實

法院駁斥投票核驗機制完備，平臺采用微信實名認證 + 手機號匹配業主清冊 + 人工審核三重驗證，信息不符可上傳產權證明復核，保障投票主體適格。（2）公證背書真實性。廣州市南方公證處對投票數據提取、唱票全過程公證，確認數據客觀、程序合法，原始數據與業委會統計表一致。（3）個別瑕疵不影響結果：原告僅舉證 17 套房屋產權變更，未證明虛假投票 / 惡意操控；該部分面積占比極小，剔除后仍滿足法定參與率與通過率，不改變表決結果。（4）舉證不能承擔不利后果：原告未提供證據推翻投票數據，依據《民事訴訟法》第 67 條，主張不成立。

質疑數據與是否真實意思表示之辯

原告理由棄權票數據矛盾、電話征詢引導棄權、錄音剪輯、重復計算

法院駁斥棄權規則已公示：公告明確 “實名認證后未投 / 勾選不足等視為棄權并計入參與率”，業主知情無異議。（2）符合立法本意：完成認證即代表參與表決，消極棄權計入參與率，契合《民法典》第 278 條 “參與表決”的核心要求。（3）無證據證明造假：原告稱錄音剪輯、引導棄權，但未提交有效證據；公證結果確認投票真實，不存在系統性瑕疵

表決形式要件之辯

原告理由：匯總表未蓋業主大會印章、無 “業主大會決定” 字樣，不屬于有效決議。

法院駁斥決議效力看實質而非形式：法律未強制要求業主大會決議必須加蓋印章，效力核心是表決程序合法 + 結果公示。（2）公示文件符合要求：業委會已公示唱票計票匯總表，載明議題、參與率、得票、公證信息，完整反映業主共同意志，具備決議公示效力。（3）無法律依據否定形式原告未證明法律對決議有特定格式要求，匯總表與表決結果無實質偏差，決議合法有效。

撤銷權與合同效力之辯

原告理由業主已提起撤銷權訴訟（917 號案），本案需以該案結果為依據做判斷，故本案應駁回或中止，待撤銷權案審結后進行

法院駁斥兩案法律關系獨立：本案是物業服務合同效力糾紛，審查新合同有效性與前期合同終止條件；撤銷權案是業主個體訴決議撤銷，訴訟標的本質不同。（2）本案可獨立裁判：法院已依據在案證據獨立認定業主大會決議合法，無需等待另案結果，不符合《民事訴訟法》中止審理法定情形。

新物業合同無效之辯

原告理由業主大會決議違法，業委會無權簽約，新合同無效；前期合同應繼續履行。

法院駁斥：（1）新合同合法有效：業委會依據合法有效的業主大會決議簽約系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，符合《民法典》第 143 條有效要件。（2）前期合同法定終止：依據《民法典》第 940 條，新物業合同生效時，前期物業服務合同自動終止；案涉前期合同約定 “業委會與新物業簽約即終止”，2024 年 12 月 12 日新合同生效，前期合同同時終止。（3）無權要求繼續履行：前期合同已法定 + 約定終止，原告主張繼續履行無法律與合同依據

業委會應賠償之辯

原告理由：業委會強行安排新物業入場，造成原告經濟損失

法院駁斥無證據證明侵權行為：原告未舉證證明業委會存在 “強行入場” 的侵權事實。（2）無因果關系證明：原告提交的費用票據，無法證明損失與業委會行為存在直接因果關系。（3）依據證據規則駁回：依據《民事訴訟法》第 67 條，原告舉證不能，損失主張不予支持

二審補充駁斥要點

• 駁回 “選聘方案無合同主要條款”

法律未規定選聘方案必須包含全部合同條款，業主大會表決《選聘辦法》《物業服務合同模板》，已滿足選聘法定要求。

• 駁回 “表決系推薦而非選聘、無權簽約”

業主大會明確“按得票高低簽約”，已包含選聘 + 授權簽約意思，業委會簽約不屬于無權代理。

• 駁回 “調查取證、司法鑒定申請”

投票已公證、原告無證據證明數據虛假，法院認定無調查 / 鑒定必要性，不予準許。

草根談

法院裁判核心邏輯

• 程序合規優先：業主大會公告、投票、公示全程符合《民法典》《物業管理條例》，個別程序瑕疵不影響整體效力。
• 證據裁判原則：原告所有主張均無有效證據支撐，公證文件、投票數據等優勢證據證明決議合法。
• 法定終止規則：新物業合同生效→前期合同自動終止，原告無權阻撓交接、無權主張賠償。
• 尊重業主自治：在不違反法律強制性規定前提下，充分尊重小區業主共同決定的自治權利。

案例意義與指向：

• 支持業主真實意思表示，支持和尊重業主自治。
• 對沒有經驗的業委會而言，發生細節性瑕疵不應深究，看核心程序、核心公告，看是否是廣大業主的真實意思表示。
• 對部分物業拒絕承認合法業主大會決議，賴著不走的現象，敢于說不，不是增加矛盾，是化解矛盾。
• 對物業的警醒：強扭的瓜不甜，要勇于說再見，這個案例證明折騰兩年，除了相互傷害，沒有任何意義！

備注:部分圖片由AI生成