廣東
重磅消息，環市坊青龍坊舊改，確定不做了，將改為原拆原建項目。
這兩天，刷到群友爆料，青龍坊做地控規方案被駁回了，徹底不做了。
我咨詢了相關部門，消息屬實，具體情況如下：
青龍坊做地方案去年8月入案，報上了廣州規自局，但在去年9-10月已經被否決了。
當然，做地主體珠實當時并沒有放棄，還是有調整方案、反復測算數據，但發現還是無法滿足經濟平衡和居民需求。
現在確定，環市東青龍坊片區修改為原拆原建項目，目前已經在做前期謀劃方案。
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為什么環市東青龍坊做地方案被否決了？我問了原因，主要是兩個：
1）拆建比例高于1：2，不符合國家控制“大拆大建”的基準
2）新建建筑大多超過100米，也不符合國家對舊改住宅的限高規定
對比一下去年11月城市更新推介會公布的環市東青龍坊片區老舊街區項目信息。
改造范圍9.4公頃，現狀建筑面積25.7萬平，改造后規劃建設量51.5萬平。
這個拆建比，其實是略微超過1：2的，但超額不多。
更大的問題，估計還是限高100米，和舊改的經濟平衡。
說人話就是：利潤算不過來，加上政策限制。
結合上圖信息，環市東青龍坊片區，預計改造成本111.35億元。
整個規劃單元，是以商業為主導，住宅用地比例小于21%，商住用地小于10%，商業要大于19%，要提供20萬平的大健康產業載體。
這樣的規劃，難以在短期內回本，得靠長期運營獲利，時間成本也是成本。
想要多賺點錢，住宅限高又無法突破，還有政策穩定性和安全隱患問題，進退兩難。
另外一個，就是補償標準預期，環市東青龍坊位于越秀區核心地段，以國有證房屋產權為主。
對比一下周邊標準：
地段比這里差的瑤臺村國有房屋征收，棄產補償最高4.4萬/平。
2021年，南洋電器廠改造項目，1:1回遷安置房，棄產補償最高6.6萬/平。
相比來說，南洋電器廠的補償標準會更有參考性，居民的心理預期基本在5-6萬/平這個區間，放到現在來看，屬于全市最高一檔了。
環市東青龍坊片區，其實也是越秀區舊改難題的縮影，兩個痛點：
1）產權復雜，征收難度大
2）難以連片發展，格局受限打不開空間
早在2017年，環市東就說要改造，9年時間，一直是命途多舛。
一直到25年7月，珠實中標，環市東青龍坊片區做地方案進入規劃編制階段，當時說的服務期是3年。
有意思的是，青龍坊片區并不是21年公示方案版本的啟動區。
原啟動區位于建設六馬路以東，東風東路以北，位于涉及醫院、國企、政府單位，產權復雜，協調難度更大。
而青龍坊片區，則是郵電新村、先烈南路大院這些老住宅為主，私人產權征收難度還是低一點。
不過，哪怕真的把整個環市東都改造了，打開地圖一看，能講的故事還是少啊。
環市東以西是小北，和瑤臺火車站一帶隔著越秀公園和南越王博物館，文物保護，動不得。
這樣一來，環市東和廣州火車站片區很難連片發展，大概率各玩各的。
其他方位，也是密密麻麻的老城區、學校、醫院、國企單位等，改造難度可想而知。
緊靠環市東自身，想象力上限還是有限的。
就好比麗柏廣場，1萬多平空間，很多大品牌都會繞路走，畢竟這點地方根本施展不開手腳。
現在環市東青龍坊片區要做原拆原建，想改天換命估計是難了，但改善居住環境和城市界面，還是很有用的。
原拆原建項目有兩個優點：
1）操作難度和成本更低
2）建設周期短，開發商動力更強
3）物業依然有巨大的增值空間
我們之前說過，原拆原建項目資金來源有幾個，業主出資、政府補貼以及企業資金。
一般而言，大頭是前邊兩個，那么對企業資金壓力會降低不少。
并且，市區原拆原建項目是有30%增容權的，也就是按規定交付給業主面積之外，還會有額外面積給到開發商去運營。
至于具體是商業還是什么性質，目前政策沒有嚴格限制，也有增容面積出租的案例。
關鍵的一點是，這是市區黃金地段土地，開發商能低成本持有幾十年，哪怕只是出租、運營，收益預期都不低。
而對于業主來說，原拆原建的周期通常在兩年內，等個兩年時間，30年老破小原地變新房，價值翻一倍！
事實上，先烈南路大院、郵電新村這些小區，樓齡都在40年左右了，
當然，最終還是要取得90%以上業主同意，原拆原建才能真正推動，我們將繼續關注。
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