現(xiàn)在，天津樓市整體還是偏“紅?！保诰植砍霈F(xiàn)了兩大“藍(lán)海”——

天津“小洋房”，今年崛起了！

津鐵格調(diào)麟鳳來儀102平米小洋房簡直賣爆，首開全罄，又緊急把9號樓加推出來。

現(xiàn)在也已經(jīng)賣得差不多了。

金地上灣玖峯100平米小洋房也賣得非常好，現(xiàn)在已經(jīng)沒房了。

還有很多新盤，也在做小洋房：

格調(diào)隱翠軒二期，做了80、85平米小洋房。

金地海河玖里洋房最小面積95平米。

津鐵格調(diào)蒲庭，和平純洋房小區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)戶型62、67、70、88、103平米，全都是小洋房，但也可以“拼”出122、133、137、145平米大戶型。

河?xùn)|工大1號地，1.2的容積率，居然棄別墅，做了4-10層純洋房，而且還是主打小洋房，戶型以100平米為主，兼有少量95、110、120平米。

復(fù)地林與里三期，甚至做出了75平米小三室洋房。

還有，剛公示規(guī)劃的金地北寧公園地塊，7-10層純洋房社區(qū)，戶均107平米，也會有小洋房……

這都什么情況呢？

要知道，原來開發(fā)商做產(chǎn)品定位的邏輯是：小面積放在高層（或小高），大面積放在洋房。

因?yàn)檠蠓靠梢再u溢價，高層則負(fù)責(zé)保流速。

這也符合洋房稀貴的調(diào)性。

比如，津鐵格調(diào)羅寧花園，小高89、102平米，洋房107、127平米，洋房面積段比小高高一截。

當(dāng)然對位的客群也不一樣，前者適配新天津人，后者賣地緣改善。

包括城投東方紫宸、格調(diào)觀麟花園二期、金融街融府、建投譽(yù)河院、天津金茂府等，也都是把大面積配置在了洋房中。

格調(diào)觀麟花園二期還拉開了三個檔：

高層做小戶型，85、110平米；小高做中等戶型，127平米；洋房做大戶型，137平米。

這是市場典型的慣性思維。

那為什么現(xiàn)在這一產(chǎn)品定位會被打破了？

格調(diào)隱翠軒二期就是例子，它把最大戶型放在了小高，而把洋房面積段“卡”在了80-85平米。

事實(shí)上，它第一版的規(guī)劃也是高層做小、洋房做大，洋房最大做到了120平米。

但后來幾經(jīng)調(diào)改，最終變成了現(xiàn)在我們看到的這版。

天津人認(rèn)洋房。

骨子里的洋房情結(jié)，讓天津買房人愿意為這一品類溢價買單。

以前洋房也就比高層溢20%，現(xiàn)在洋房與高層的價差已經(jīng)超過30%，高的甚至能到40%。

尤其隨著這幾年住宅建筑規(guī)范持續(xù)放寬，大舉鼓勵住宅多樣性，而多樣性主要就是體現(xiàn)在洋房產(chǎn)品中。

加之，轟轟烈烈的降容積率風(fēng)暴。

去年全市出讓的宅地，容積率2.0以下約占70%。

像格調(diào)爾雅容積率1.3，工大1號地容積率1.2，甚至寸土寸鉆的和平都能出來1.69的容積率……

這都是以前想都不敢想的。

包括本月28日即將摘牌的南開長江道92號地（永濠4S地塊），容積率也降了。

從推介時的2.0降到了1.6。

1.6，什么概念？能做出純洋房社區(qū)。

這也正因此，洋房這一賽道，現(xiàn)在越來越擁擠了。

原來市區(qū)洋房還是稀罕物，現(xiàn)在一抓一大把。

4月份市區(qū)有簽約的68個樓盤中，有洋房產(chǎn)品的高達(dá)近七成。

2.7、3.1的容積率都能擠出洋房。

環(huán)城更不用多說。

以致于，現(xiàn)在市面上的洋房供應(yīng)已經(jīng)泛濫。

要明白，房價的本質(zhì)是供需。洋房雖然需求多，但供應(yīng)現(xiàn)在也上來了，已經(jīng)成“紅?！薄?/p>

在這種情況下，就需要另辟蹊徑，找到市場空白。

小洋房，正是。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2023年至今年一季度，市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)的7762套洋房中，面積在100平米以上的占比約達(dá)92%。

也就是說，100平米的小洋房，市區(qū)僅有8%。

另從成交總價段來看，2023年至今年一季度市區(qū)成交的6441套洋房中，總價在300萬以下的僅10%。

空白即機(jī)會。

這就能理解，為什么津鐵格調(diào)麟鳳來儀、金地上灣玖峯的小洋房這么受歡迎了。

新產(chǎn)品+小洋房，總價還能控制在300萬以下。

既能滿足洋房情結(jié)，又能“壓縮”總價，符合當(dāng)下非必要不買房、以及消費(fèi)降級的大環(huán)境。

讓原來夠不著的客戶也有機(jī)會住洋房。

這就是當(dāng)下市場的爆款邏輯——

找到市場藍(lán)海，滿足市場上沒有被滿足的需求，用產(chǎn)品來刺激成交。

除此，還有一類空白點(diǎn)——聯(lián)排別墅。

之前是不讓做，從2019年最嚴(yán)限墅令祭出后，天津4層以下住宅就一直在消化存量，不能新增。

所以，這部分產(chǎn)品也成了市場上的絕對空白。

但現(xiàn)在，聯(lián)排別墅悄么解禁了。

目前天津已經(jīng)有7個樓盤做出了真別墅，比如，綠地水云川、格調(diào)羅滕花園、城投水西之城東方玖璽、格調(diào)寶詩，以及格調(diào)清晏，都批下來了聯(lián)排。

靜海團(tuán)泊東禾承項(xiàng)目甚至做出了類雙拼，中交海河璽三期也就是C2地塊，還規(guī)劃了合院別墅……

不過跟小洋房不同的是，聯(lián)排普遍在做大。

綠地水云川聯(lián)排面積237、268平米；

格調(diào)寶詩聯(lián)排面積240、280、390平米……

新公布案名的格調(diào)清晏，產(chǎn)品為洋房、疊拼、聯(lián)排，據(jù)爆料，其聯(lián)排面積為215、265、285平米。

中交海河璽C2地塊，更是做了350平米大別墅……

畢竟聯(lián)排滿足的終極置業(yè)，也是一種身份標(biāo)識。

它“掐”的是城市塔尖。

所以，需要尺度與一些炫耀性元素。

鼓勵住宅多樣性，“小洋房、大別墅”其實(shí)也是一種供應(yīng)的多樣性。

現(xiàn)在天津樓市，新房與二手房已經(jīng)分裂成兩個市場，新房賣改善，二手房賣剛需。

而洋房、別墅等，同樣對應(yīng)不同客群。

小洋房滿足普通改善，大別墅賣給有錢人。

這也是當(dāng)下天津樓市的兩大結(jié)構(gòu)性機(jī)會，現(xiàn)在已經(jīng)開始陸續(xù)在做了。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。