文/十一弟

最近，港股上市的華潤置地，市值創下歷史新高——

2700億港幣。

這是極其魔幻的一幕——

房地產在深坑里爬不起來，有些開發商連銀行利息都付不起；

大央企卻在二級市場上一路高漲。

華潤的基本面，并沒有投資者以為的那樣出色。

它的財務業績，也在往下掉——

去年，華潤的銷售規模2336億，下滑了一成以上。

全年營收2814億，基本持平。

到手凈利潤254億，略有減少。

華潤的盈利高峰，是在2021年。

現在的利潤規模，只相當于2018年的水平。

在百強房企榜單上，帶頭大哥是保利，去年賣了2530億；

排在第二的是中海，銷售額2512億。

論規模，華潤只能排到第三。

但現在的房地產行業，規模已經不重要了。

在二級市場，保利市值800億，中海市值1700億港幣。

規模排名前二的兩大央企，市值加在一起，都趕不上華潤。

尤其是保利，去年比華潤多賣了200億的房子，但到手凈利潤，比不上華潤的零頭。

華潤的盈利能力，碾壓帶頭大哥，而且是看不到車尾燈的那種領先。

所有人都在大退坡的時候，你掉隊的步子小一點，最后也能站到前面。

二級市場上，還能買的房企，屈指可數，流動性只會涌向少數幾家。

全民鬧饑荒的災年，有的地主家囤糧滿倉，也不稀奇。

不是它自己多優秀，全靠同行襯托。

保利還是宇宙第一房企，但只貪了個名頭。

華潤，才是那個更有底氣說自己贏了的開發商。

因為贏的規則，已經變了。

市值創下歷史新高的前兩天，華潤在大本營花了70億，拍下一塊地。

地塊位于深圳龍崗的大運片區，底價摘牌，平均樓面價不到1.5萬塊錢/平米。

這塊地旁邊，是中海開發的大運玖章，去年剛剛開盤，單價賣到了6.4萬塊錢/平米。

對照之下，華潤拍下的這塊地，未來房價能比地價高出差不多5萬塊錢/平米。

項目盈利的可見性，板上釘釘。

房價與地價的價差拉得這么大，利潤空間這么高。

但報名的只有華潤一家，沒人跟它搶，最后如愿底價摘牌。

在地塊設定的出讓條件里，政府把潛在的拿地企業，鎖得死死的——

地塊內規劃了一座高端購物中心，它要求商場的運營方，2024年營收不低于50億。

能一下子掏出逾70億土地款，并且滿足這一條件的開發商，掰著指頭數，都沒幾家。

地塊正式掛牌之前，市場上已有傳聞，華潤將會一鍋端走。

這塊地的前身，是十年前出讓給閩系房企——世茂集團的深港國際中心地塊的一部分。

在深圳土拍史上，深港國際中心地塊是總價第二高的地王，世茂當年砸了239億的天價。

平均樓面價1.8萬塊錢/平米，比十年后華潤的拿地成本還要貴。

當時，這是一塊單純的商業用地。

世茂拿地以后，進行了分宗，將其拆分成了14塊地。

其中的兩塊地，被開發成了商務公寓，對外賣掉。

2022年，世茂爆雷倒下。

深港國際中心項目剩下的12塊地，全部爛尾，對應地價176億。

世茂把絕大部分土地，抵押給了中信信托，以換取上百億融資。

爆雷以后，中信信托把這12宗地塊交給了法院拍賣還債，結果兩輪降價下來，全部流拍。

最后深圳政府出手兜底，開價68億，把深港國際中心的12塊地，回購收儲。

這次重新掛牌，又以逾70億的價格，轉賣給了華潤。

華潤拍下的這塊地，屬于原來深港國際中心項目的一部分。

但實際上，它們已經不是同一塊地了。

轉手賣給華潤之前，政府對地塊進行了規劃調整與變性——

容積率從4.17，下調到了3.26。

世茂當年拿到手的，是一塊純粹的商業用地，開發規模龐大。

彼時，政府還對拿地企業有自持要求——

計容面積136萬平米，需要自持的商業、辦公、公寓和酒店的建筑面積，超過77萬平米。

自持比例57%，自持期限至少十年以上。

這次華潤拿到手的土地，變成了一塊商住用地——

計容面積48萬平米，其中可售住宅面積30萬平米，占比超過64%。

地塊內規劃商業面積14萬平米，僅要求11.6萬平米購物中心自持，自持比例24%。

同一塊地，相隔十年，世茂和華潤拿到手的，根本不是一回事。

地塊背后的開發邏輯與算賬方式，天壤之別。

行業蒙眼狂奔的過去十年，大家都在高周轉、拼規模。

只要有現金流，就敢擠破頭拿地，地價越貴越拿。

房價在漲，哪怕利潤薄一點，有規模效應，最后落到開發商手上的盈利，照樣十分可觀。

現在不同了，房價退潮了，市場預期差，只能控地價。

地價拿得越便宜，利潤才有可見性。

其他央國企還在土拍大廳里舉牌叫價的時候，華潤已經自定義玩法了。

兜里有錢、財大氣粗地舉牌，是一種拿地實力。

土地掛牌之前，提前走進領導辦公室，勾兌條件，然后讓政府定向出讓。

這是另一種拿地的本事，段位更高。

它隱蔽低調，卻極其高效，而且利潤豐厚。

華潤拍下這塊地的旁邊，是它自己開發運營的商業項目——深圳大運天地。

這個項目原本是由佳兆業負責操盤運營，爆雷以后，最后又落到了華潤手上。

沒有競爭，只是事先勾兌、談妥條件的接盤。

不怪華潤摘桃子，只恨自己不爭氣。

在這些倒下的爆雷房企身上，別人看到的是一地雞毛，華潤找到了遍地黃金。

任何一個市場里，當你能自定義玩法的時候，賺錢就隨心所欲了。

普通人多年努力，抵不過大院里的孩子一句“爺爺我要這個”。