廣東
內房股最近誰最猛？答案非華潤置地莫屬。
過去一個月，華潤置地在港股的股價一路狂飆，市值一度沖破2700億港幣。
保利的老鐵們想不通：我們去年賣了2530個億，營收也破了3000億，論規模才是帶頭大哥，怎么市值才720億出頭？
中海也橫著脖子不服：我們利潤127個億，行業內夠能打了吧？市值也就1370億，連華潤的一半都沒摸到。
招商蛇口默默看了眼自己784億的市值，嘆了口氣，默默關掉了電腦。
四家央企弟兄，保利、中海、招商三家加在一起，市值剛剛好跟華潤打個平手。
其實，就華潤最近的表現，只能用仨字來形容——順極了！
去年的成績單，華潤賣了2336億的房子，營收2814.4億，歸母凈利潤254.2億，盈利水平雖然比2021年的巔峰有所下滑，但放在如今哀鴻遍野的地產圈，依然是穩穩的幸福。
就像那部經典電影《唐伯虎點秋香》中的橋段：美女這個東西，跟鮮花一樣，需要有綠葉來襯托才會顯出她的嬌媚。
在房企榜單上，帶頭大哥是保利，去年賣了2530億，營收3081億元，比華潤還高出一截，但歸母凈利潤只剩10.3億元。
排在第二的是中海，銷售額2512億，營收1681億元，歸母凈利潤126.9億元。招商蛇口賣房1960億，營收1547億，歸母凈利潤10.24億。
算一下：保利+中海+招商三家利潤加起來，還不到華潤的六成。中海利潤規模排第二，卻不到華潤的一半。
都是央企，一樣的融資成本，賺錢的本事卻天差地別。
華潤254億利潤里，經常性業務核心凈利潤占比超過51.8%，其中僅購物中心、寫字樓、酒店這些“天天收租”的經營性不動產租金收入就達到254.4億元。
換句話說，華潤一半以上的利潤是“睡后收入”，商場開門就有租金入賬，寫字樓租出去就不用操心，這頭現金牛幾乎不挑行情。
而保利、中海、招商的利潤，九成以上靠賣房子，房子不賣、不結算，利潤就崩。
去年樓市是什么光景，大家心知肚明，這三家利潤跌得鼻青臉腫也就不奇怪了。
所以華潤市值能打，不是靠講故事炒概念，而是利潤含金量實打實：兩塊錢利潤里，一塊是穩穩的年金，一塊是波動的買賣，市場不傻！
利潤遙遙領先，股價節節攀升，再加上深圳豪宅賣得火爆，華潤這波，確實順。
但要說到最順的一筆，還得是這個月在深圳龍崗“撿”的那塊地。
5月6日，華潤以70.45億底價拿下了龍崗大運片區一塊地，土地面積約16.97萬平方米，規劃建筑面積47.68萬平方米，容積率只有3.26。
說貴也不貴，說便宜是真便宜。
這塊地的前身，是世茂2017年豪擲239.43億拿下的“深港國際中心”核心部分，當時打算蓋一座約700米的“中國第一高樓”，總投資規模超過500億。
后來世茂爆雷了，項目從2022年起全面停工，成了深圳東部最大的爛尾“疤痕”。
2023年，這塊地兩次司法拍賣，都沒人要。直到2025年，龍崗區政府出面完成收儲，地才迎來重生的機會。
重新掛牌之前，政府做了兩件大事：第一，容積率從4.17下調到3.26；第二，地塊性質從純商業改成了“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”。
商業和商住，一字之差，天壤之別。
改完之后，30多萬平方米住宅直接占了大頭，建好了就能賣錢回款。旁邊的中海大運玖章，去年拿地樓面價接近3萬，賣到6.4萬一平，開盤兩個月就干出20億銷售額，成了龍崗銷冠。
華潤這塊地樓面價才1.48萬，賬都不用細算，就是躺贏的格局。
出讓方還特意在建設時間上留了寬限：住宅須一年內開工、四年內竣工，而集中商業和酒店可以寬限到兩年半開工、六年內竣工。
這就意味著華潤完全可以先蓋住宅回籠資金，再慢慢做商業長線運營。
十年前，世茂花了近乎翻倍的價，拿下整塊肥肉，嚼了一口就噎死在地上。
十年后，華潤底價接盤，規劃改了，容積率降了，地價跌回十年前的水平，利潤空間卻比十年前翻了一倍。
這行情的錯位，大概就是華潤最大的“順”，股價這波狂飆，說到底就一句話：人家躺著就把錢掙了。
這年頭，能把“睡后收入”做成利潤半壁江山，不漲你漲誰？
至于那塊噎死別人的地，規劃一改，他底價一接，利潤空間翻倍——不是運氣好，是姿勢對。
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