隨著利率持續(xù)走高、房產(chǎn)稅政策調(diào)整效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，疊加經(jīng)濟(jì)增速放緩，越來(lái)越多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)警澳洲房?jī)r(jià)即將進(jìn)入下行通道。

其中最為悲觀的預(yù)測(cè)來(lái)自HSBC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Bloxham。他預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將持平，明年全國(guó)房?jī)r(jià)將下跌3%至6%。

“我們認(rèn)為今年下半年房?jī)r(jià)將直接下跌，”Bloxham表示，今年上半年市場(chǎng)曾有相當(dāng)大的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但下半年這一動(dòng)力將逐步消退，導(dǎo)致全年房?jī)r(jià)持平，跌勢(shì)隨后將延續(xù)至明年。

最激進(jìn)的預(yù)測(cè)來(lái)自HSBC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Bloxham，他預(yù)言明年房?jī)r(jià)跌幅最高可達(dá)6%。

值得注意的是，澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）已在2月、3月和5月連續(xù)三次加息25個(gè)基點(diǎn)，將官方現(xiàn)金利率推至4.35%。由于通脹依然頑固，金融市場(chǎng)預(yù)計(jì)至少還會(huì)再迎來(lái)一次加息。

Bloxham分析稱，澳洲目前面臨的通脹挑戰(zhàn)意味著利率可能需要長(zhǎng)期維持高位，而這將給房?jī)r(jià)帶來(lái)更大的下行壓力。

這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月下跌，投資者則在一定程度上支撐了珀斯、布里斯班等較小城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

他認(rèn)為，聯(lián)邦預(yù)算案取消了現(xiàn)有房產(chǎn)的負(fù)扣稅（negative gearing）和50%的資本利得稅（CGT）折扣，這一改革將導(dǎo)致投資者“撤離，從而令這些住房市場(chǎng)降溫”。

悉尼房?jī)r(jià)自2月以來(lái)持續(xù)下跌，僅4月就下跌了0.6%。圖片：由Macrobusiness提供

多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)警下行

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver同樣認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)值可能在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)開始下跌。

“全國(guó)房?jī)r(jià)月度增長(zhǎng)已放緩至0.3%左右。我懷疑增速會(huì)進(jìn)一步放緩，甚至可能轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，”O(jiān)live解釋道，稅收政策變化導(dǎo)致投資者稅后回報(bào)下降，將把投資者擋在市場(chǎng)門外，再加上加息以及與伊朗戰(zhàn)爭(zhēng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)不確定性，這些因素都指向房?jī)r(jià)下跌。

Oliver預(yù)計(jì)，全國(guó)房?jī)r(jià)可能在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)的某個(gè)時(shí)間進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，悉尼和墨爾本市場(chǎng)則可能從現(xiàn)在起進(jìn)一步走弱——這兩個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

不過(guò)，他認(rèn)為市場(chǎng)前景對(duì)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)“相當(dāng)不錯(cuò)”，因?yàn)樗麄儗⒚媾R更少的投資者競(jìng)爭(zhēng)。

“高利率仍然有負(fù)面影響，因?yàn)樗鼫p少了你可以借貸的金額，所以那里依然存在抑制因素。但對(duì)于那些希望入市且已經(jīng)籌集好資金的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不是個(gè)壞時(shí)機(jī)，可能還是個(gè)好時(shí)機(jī)。”

Oliver表示，上周的聯(lián)邦預(yù)算案強(qiáng)化了他對(duì)8月份將再次加息的判斷。“顯而易見，考慮到通脹問題的嚴(yán)重程度，存在進(jìn)一步加息的風(fēng)險(xiǎn)。”

主流銀行下調(diào)預(yù)測(cè)，但仍樂觀

其他銀行對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)較為溫和，并不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)轉(zhuǎn)為負(fù)值，但也紛紛下調(diào)了預(yù)期。

Commonwealth Bank預(yù)測(cè)2026年全國(guó)住宅價(jià)格將增長(zhǎng)3%，2027年再增長(zhǎng)3%，較此前預(yù)測(cè)的明年增長(zhǎng)5%有所下調(diào)。

ANZ則預(yù)測(cè)今年省會(huì)城市房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)2.8%，低于此前預(yù)測(cè)的4.8%，到2027年增幅為2.1%。

Commonwealth Bank預(yù)測(cè)2026年全國(guó)住宅價(jià)格將增長(zhǎng)3%，2027年再增長(zhǎng)3%，下調(diào)了此前的預(yù)測(cè)。圖片：Getty Images

當(dāng)被問及為何觀點(diǎn)與其他銀行不同時(shí)，Bloxham表示，他對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的判斷比目前的主流共識(shí)更為悲觀，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)將陷入更大幅度、更早到來(lái)的下行。

這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，他更加看重近幾個(gè)月商業(yè)和消費(fèi)者信心的大幅回落，并從中解讀到經(jīng)濟(jì)放緩的速度將快于共識(shí)預(yù)期，進(jìn)而反饋到住房市場(chǎng)的走弱中。

他并未預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)將陷入衰退（定義為GDP連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)），但預(yù)計(jì)到2027年中期失業(yè)率將升至5%，這一升幅高于澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）或財(cái)政部的預(yù)測(cè)。

“我可以確信地說(shuō)，經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)下行。在目前的處境下，我認(rèn)為我們必須經(jīng)歷下行。除此之外，沒有其他辦法能讓通脹降下來(lái)。”

悉尼拍賣市場(chǎng)亮紅燈

在悉尼，CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，周末拍賣清盤率暴跌6個(gè)百分點(diǎn)至49.2%，創(chuàng)下自2020年4月新冠疫情干擾拍賣以來(lái)的最差表現(xiàn)。

悉尼房?jī)r(jià)自2月以來(lái)持續(xù)下跌，僅4月一個(gè)月就下降了0.6%。

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