最近四月份的數據密集出臺，但看數據本身一片大好，這一點從各種媒體的標題就能看得出來。

這是我隨意截取的幾個標題。他們的內容也基本都是根據統計局發布的四月份數據進行解讀的，其實大差不差。

其實，很多時候，我們不能單純的看數據，但也不能不看數據。

相比于數據本身，我們更應該了解的是數據本身所蘊含的真相！

舉個例子：4月份新房漲幅很不錯。

上海新房環比上漲了0.4%，同比上漲了3.7% 。前四個月同比漲了3.9%；

杭州環比上漲了0.4%，同比上漲了2.3%，前四個月同比漲了2.5%；

廣州環比上漲了0.1%，但同比卻下降了4.4%，前四個月同比下降了4.9%；

深圳也是環比上漲了0.1%，但同比卻下降了5.3%，前四個月同比下降5.3%。

這里面為什么沒寫北京。原因只有一個，北京是去地產化的。也是一線中唯一一個在小陽春都能價格下走的城市。

之前說過，環比的意義并不大，同比才能看出真正的趨勢。

就像下面這張圖一樣。

環比價格的漲跌極易受到短期情緒的影響，所以會有波動，完全無法預判走勢。

但是單月同比+季度同比則會更精準地判斷趨勢和走勢。

從價格看，杭州的新房市場非常不錯，從漲幅在全國僅次于上海。

是什么在拉動呢？

第一是AI產業鏈的造富效應。

杭州絕對是這一波國內AI造富摘果子最多的城市之一。從去年開始的AI相關產業鏈造富，是杭州樓市這一波的推動力之一。

巧合的是，這一波AI造富潮，恰好遇到了在限價放開后，杭州住宅產品歷史上的最大變革潮集中落地。

大量的高端新產品接踵而出，每一個產品又都很能炸場，甚至連驗資3000萬這種事情，都抵擋不住熱情。

最終高端項目集中開盤，所帶動的市場熱度，成功激發了杭州的市場熱情。

4月15日，濱江區政府板塊的萬潮玖序推出42套房源，均價10.5萬元/平方米，總價區間2200萬—3300萬元，10天后即宣布42套房源全部售罄。

這就是一個網紅盤，新的抬板建筑設計，品質一流。

綜合來看，新房市場應該穩住了，或者在今年一定會穩住，這和三個變革有關。

第一個變革，是賺錢路徑的更新換代。

美國去年下半年的GDP增長是4.5%。對于一個人均GDP超過8萬美元的國家，這是不可想象的。那么，美國是怎么做到的呢？

只有一個，AI投資，已經所帶動的股市大漲，刺激的高端消費。

有人說，美國就業很差啊。沒錯，所以，現在流行一個名詞叫做，無就業增長。

也就是說，以后的GDP可能每年都能超過5%，但失業率可能會超過10%。

原因只有一個，這已經和就業無關，而是和AI替代所帶來的效率提升有關。

總之就一句，新的投資機會，新的造富路徑，新的增長效率。

美國如此，中國也必將如此。

這個變革，又正好契合了樓市在未來的巨大改變，這就是住房雙軌制。

70%的保障房+30%的高品質商品房。

鄭州二手房跌成這樣，但新出的四代宅出一個清一個。

杭州的二手房不管是環比還是同比都在下行，但新規住宅卻可以短時間內售完。

再看上海，所有的新規豪宅都是爆搶盤。

深圳行情下行成這樣，光明的遠郊盤也能重現3個人搶一套，就因為是新規。

時代真的是變了！這30%的商品房，就是要撐起高品質住宅的核心載體。

你有沒有發現，現在市場上的新住宅，越來越新能源汽車化了。大家在拼命卷品質、卷配套、卷設計。

第三個變革，是嚴控供應。

今年的政策主基調，就是嚴控增量、優化存量，收購庫存做保障房。

這個政策是救市邏輯的分水嶺。

因為嚴控供應的結果是顯而易見的。

前四個月，國內樓市的銷售數據是：1月+2月，一共9293萬㎡；三月10323萬㎡；四月5733萬㎡；合計25349萬㎡。

但新開工面積是多少呢？1月+2月，一共3695萬㎡；3月3725萬㎡；4月2638萬㎡；合計10057萬㎡。

25349-10057=15292萬㎡。這數據就是需求和新供應之間的差額，也等于是前4個月消化了15292萬㎡庫存。

那么，現在新房庫存一共多少呢？77801萬㎡。

除了市場消化，還有個大招是政府收購庫存做商品房。

2026年，銀行正以前所未有的力度殺入保障房賽道。

例如5月9日，北京銀行、農業發展銀行北京分行、中行北京分行、交行北京分行4家銀行，為首創集團長租住房提供600億元長租房專項授信額度支持。

5月1日，浦發銀行支持灣沚區國投集團向宜居公司采購208套商品房用于人才房建設工作，批復1.5億元專項貸款，是蕪湖市首單租賃住房再貸款。

4月，工商銀行上海市分行落地上海市首筆國企收購商品房轉保租房的購置貸款，貸款金額超6億元。

這是政策在強力扭轉供需失衡，從供大于需，硬轉為供應小于需求。

綜上所述，房價再次大幅下調的可能性已經不存在了！并且大量的高品質住宅入市，還會進一步帶動新房市場的熱度，今年大概率會曝出越來越多的新房搶房的熱點。

至于二手房，那是另一個邏輯，我們下次講！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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