/ 從流量思維到場景思維 /

撰文：李磊

圖片來源：項目方

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如今的城市不缺商業空間，缺的是能讓人真正愿意停留、愿意再來、有情感聯結的“活的空間”。在消費者注意力與忠誠度稀缺的時代，商業的戰場已從規模與品牌的競爭，轉向了質感、溫度與生活洞察的較量。那些真正懂運營、能整合多業態、扎根城市新區的商業團隊，正成為市場的稀缺力量。

星盛商業正是其中的佼佼者。其商業積淀始于2006年開業的深圳福田星河COCO Park。彼時，它便將商業與生態場景有機融合，開創國內“公園式商業”的先河。歷經二十余年發展，集團已在大灣區運營購物中心19個，穩居大灣區商用物業運營服務領先地位。規模背后，是星盛商業一以貫之的“產城融合、多業態聯動”操盤邏輯。

這套能力，在今年全面開業的深圳光明星河COCO City身上再次得到了充分印證：盒馬鮮生創下深圳市場第一的銷售紀錄，海底撈等餐飲品牌排隊等位成為常態……以精準的客群洞察和高效的運營能力，贏得了市場與消費者的高度認可，迅速成為區域商業標桿。

*深圳光明星河COCO City開業現場

如今，星盛商業將這套成熟經驗從大灣區帶到南京。在持續深耕灣區的同時，以南京為戰略支點撬動長三角核心經濟圈，推動“灣區深耕+全國延伸”戰略落地，構建跨區域協同發展的商業網絡。

2026年底，位于新玄武板塊的南京星河COCO City即將亮相。同樣位處城市新區、背靠高知高質客群，項目將以“城市第三生活空間”為核心主張，進一步激活區域商業活力。

擇址玄武新中心，錨定城市價值高地

南京商業版圖長期由新街口、百家湖等傳統商圈主導，頭部商圈客流集中、格局穩固。隨著存量競爭加劇，城市新區正成為商業增量最具確定性的突破口。

新玄武依托連片開發的稀缺土地資源、高品質客群基底與產業集聚效應，以差異化的生長邏輯切入南京消費版圖，成為主城區極具潛力的商業增長極。南京星河COCO City處于板塊核心，與星河中心、星河WORLD產業園、星河國際天頌花園共同構成完整的綜合體生態。

審視南京星河COCO City的客流支撐，首先需要看新玄武的“基本盤”。

這里常住人口超50萬，是主城區人口密度最高的區域之一。據贏商大數據顯示，項目3km范圍內小康客群占比59.06%，中產客群占比24.5%；家庭結構呈現鮮明的年輕化特征——年輕家庭占比36.35%，年輕客群占比27.85%，上述群體TGI（目標群體指數）均大于1。區域內以品質住區為主，配套多所幼兒園、中小學及高校，擁有穩定且具備持續消費力的在地家庭客群。

此外，產業集聚為片區注入了另一重活力。新玄武已吸引超150家優質企業落戶，持續吸納大量高知人群。這些產業新貴不僅帶來穩定的日間客流，更催生出商務洽談、工作用餐、運動社交等高頻消費需求，與家庭客群形成全時段互補。

文旅資源方面，項目周邊擁有紅山森林動物園、玄武湖、鐘山名勝風景區等高人氣文旅資源。據悉，紅山森林動物園2025年總客流量超830萬人次，外地游客占比超83%。這群追求體驗、樂于消費的游客，正是商業項目希望觸達的增量客群，也將成為南京星河COCO City打破地理邊界的關鍵變量，為項目提供了從“社區型”邁向“城市節點型”的躍升可能。

*圖源：南京紅山森林動物園微信公眾號

交通上，項目毗鄰城市主干道大壯觀路，并與地鐵6號線、9號線紅山新城站無縫接駁，加上緊鄰南京站的城際樞紐優勢，“地鐵+主干道+城際樞紐”的復合交通網絡，為項目持續導入客流提供了便捷條件。

人口、產業、文旅、交通多重利好疊加，指向一個明確的判斷：新玄武已經走到了商業配套集中兌現的臨界點。南京星河COCO City的落子，既是對區域消費潛力的精準把握，更是其從“產業高地”走向“生活高地”的關鍵支撐。

鏈接三大場景，構筑城市第三生活空間

板塊價值為項目提供了客群基礎，但如何將潛力轉化為真實的消費？答案藏在對周邊客群的洞察中。

項目3km范圍內，活躍著年輕家庭、商務精英和文旅客群，他們的日常動線恰好對應住宅、辦公、酒店三大場景。南京星河COCO City通過主動鏈接這些場景，將購物中心變為目標人群日常生活的“高頻接口”，這正是從“流量思維”到“場景思維”的升級。

住宅端，項目與周邊品質住區動線聯動，業主無需遠行即可完成生鮮采買、親子娛樂、社交聚餐等高頻需求，購物中心成為家庭會所的自然延伸，打造“家門口的品質生活服務圈”。

辦公端，星河中心與項目無縫銜接，商務人群的多元需求均可得到集中響應，形成“樓上辦公、樓下生活”的高效閉環。

酒店端，項目引入毅風酒店，為商旅客群提供高品質住宿；購物中心順勢承接酒店配套功能，住客下樓即可用餐、會客、休閑，旅居體驗更加完整。

通過與住宅、辦公、酒店的深度鏈接，南京星河COCO City不再只是商品交易的場所，更成為一個嵌入日常生活的、有溫度的功能樞紐。

這種功能的實現，正是星盛商業一貫的角色定位——不止于建造一座商業體，更是連接不同生活場景的生態圈營造者與價值共創平臺方，主動吸引并綁定價值觀契合的合作伙伴，共同構筑商業護城河。

毅風酒店和蘇寧MAX正是上述理念的生動注腳。作為朗廷集團旗下品牌，毅風酒店的精品定位與星盛商業“品質商業運營”的基因高度契合，雙方在場景聯動、商旅客群共享等方面深度協同。蘇寧MAX以最新店型亮相，融合電器零售、寵物綜合、親子游樂等功能，既是對新玄武板塊消費潛力的認可，也是對星盛商業運營能力的信任背書。

洞察客群需求，構建三位一體的商業體系

三大場景的鏈接為項目奠定了“愿意停留”的起點，而對日常需求與精神訴求的精準回應，則是贏得人心、建立長期連接的關鍵。

南京星河COCO City聚焦年輕家庭、商務精英與文旅客群的核心需求，從客群需求倒推品牌組合，構建了“剛需消費+體驗娛樂+情感社交”三位一體的商業體系，同時形成了一條從“流量”到“留量”再到“傳播量”的完整鏈路。

| 剛需消費鎖定高頻到訪

精品生鮮超市覆蓋周邊家庭日常采買需求，成為最直接的消費觸點；蘇寧MAX以品質零售與生鮮超市共同構成項目的“壓艙石”客流基礎；B1層的星享食集打造煙火氣十足的特色美食區，成為周邊商務人群、居民一日三餐首選地。在追逐“網紅經濟”的當下，恰恰是這些看似平凡的剛需業態在源源不斷地輸送流量，構成了項目穿越周期的底氣。

| 體驗娛樂延長停留時間

超級LEO提供全年齡段兒童游樂空間，配合親子主題活動讓家庭客群長時間停留；運動街區集合滑板、籃球、網球、飛盤、輪滑等多元場景，打造面向專屬圈層的“公共運動客廳”。

| 情感社交創造獨特記憶

花鳥魚蟲市集以“慢生活”為內核，提供可逛可玩的休閑體驗，自帶治愈感與社交屬性；寵物綜合店覆蓋寵物用品、洗護、寄養、社交等全鏈路需求，切中年輕客群的情感投射。二者組合，構成項目不可復制的差異化壁壘。

剛需消費提供高頻流量與穩定底盤，體驗娛樂延長停留、激活消費，情感社交創造記憶點與圈層歸屬感。三者相互導流、彼此增強，共同構成“高頻剛需帶動低頻體驗、特色場景反哺日常消費”的良性循環。這種“從用戶中來，到場景中去”的招商邏輯，體現了星盛商業運營前置的成熟理念——不以品牌數量為KPI，而以“是否真正服務于周邊人群的日常生活”為衡量標準。這正是對“城市第三生活空間”定位的真實回應。

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從深圳福田星河COCO Park到南京星河COCO City，星盛商業用二十余年時間，講好了一個關于“商業如何與城市共生”的故事——不是成為城市的中心，而是成為城市的一部分。通過鏈接住宅、辦公、酒店三大核心場景，商業從“特地前往的目的地”變成“日常經過的生活節點”。這既是對新玄武客群需求的精準回應，也是對區域型商業差異化路徑的一次務實探索。

2026年底，南京星河COCO City即將正式啟幕，屆時將為南京呈現怎樣的商業驚喜，贏商網將持續關注。