案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。

閱讀前瞻

不動產房屋排除強制執行，是執行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執行的裁判邏輯與實戰攻防，助您理清維權路徑、守住房產安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

裁判要旨

《執行異議和復議規定》第二十八條規定了不動產買受人排除金錢債權執行的權利，第二十九條規定了消費者購房人排除金錢債權執行的權利。案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規定；案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。

案件簡介

1. 2007年，徐意君因商品房委托代理銷售合同糾紛將北京市金陛房地產發展有限責任公司（以下簡稱金陛公司）訴至北京二中院。該院判決解除雙方《協議書》，金陛公司返還徐意君相關款項，判決生效后雙方未上訴。

2. 2009年，因金陛公司未履行生效判決，徐意君申請執行。北京二中院裁定查封涉案房屋。

3. 涉案房屋被查封后，王巖巖以其與金陛公司簽訂合法有效《商品房買賣合同》，支付全部購房款，已合法占有房屋且非因自身原因未過戶為由，向北京二中院提出執行異議。

4. 北京二中院駁回王巖巖的異議請求。王巖巖不服，提起案外人執行異議之訴。

5. 2015年6月19日，北京二中院一審判決停止對案涉房屋的執行。徐意君不服，提起上訴。

6. 2015年12月30日，北京高院二審判決撤銷一審判決，駁回王巖巖的訴訟請求。王巖巖不服，向最高法院申請再審。再審中王巖巖主張，僅需符合《執行異議和復議規定》第二十八條或第二十九條任一規定即應支持其執行異議，二審判決存在法律適用錯誤。

7. 2016年4月29日，最高法院裁定指令北京高院再審本案。

爭議焦點

商品房消費者能否主張適用《執行異議和復議規定》第二十八條排除強制執行？

裁判要點

一、在金錢債權執行中，當被執行人為房地產開發企業，且被執行不動產為其名下商品房時，《執行異議和復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合。案外人請求排除對該商品房的強制執行，可選擇適用其中任一法條；主張適用第二十八條的，人民法院應予審查。

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形。而第二十九條則適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《執行異議和復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合。案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規定；案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。本案一審判決經審理認為王巖巖符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形，具有能夠排除執行的權利，而二審判決則認為現有證據難以確定王巖巖符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，沒有審查其是否符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形，就直接駁回了王巖巖的訴訟請求，適用法律確有錯誤。

二、案外人主張其已支付全部購房款并提交相關證據，其付款事實應當在再審審理中查明認定。

關于王巖巖是否支付了購房款的問題。王巖巖主張其已經支付了全部購房款，并提交了金陛公司開具的付款收據、《商品房買賣合同》、證人證言及部分取款記錄等予以佐證，金陛公司對王巖巖付款之事予以認可。上述證據是否足以證明王巖巖已經支付了購房款，應當在再審審理過程中，根據審理情況查明相關事實后予以認定。

案例來源

《王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產發展有限責任公司案外人執行異議之訴案》[最高法院(2016)最高法民申254號]（人民法院案例庫編號：2021-18-2-471-003，指導案例156號）

實戰指南

在商品房消費者提起的執行異議之訴中，能否適用《執行異議和復議規定》第二十八條的關鍵在于案件情形是否滿足法條競合的條件。當被執行人為房地產開發企業，且被查封的不動產為其名下商品房時，該標的物同時符合第二十八條“登記在被執行人名下的不動產”與第二十九條“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”的適用情形，此時兩條規定產生競合。案外人有權選擇對其更有利的條款主張權利，若其主張適用第二十八條，人民法院必須進行審查，二審法院以不符合第二十九條為由未審查第二十八條即屬法律適用錯誤。當事人應明確自身情況是否構成法條競合，并據此選擇最有利的請求權基礎，以避免因法律路徑選擇不當而承擔敗訴風險。購房者主張排除強制執行時，應依據自身身份與購房性質精準選擇適用第二十八條或第二十九條。第二十八條適用于一般不動產買受人，核心要件包括合法有效的買賣合同、查封前已合法占有、支付全部價款及非因買受人自身原因未過戶；而第二十九條專為商品房消費者設定，要求所購房屋系用于居住且買受人名下無其他居住用房。若購房者屬于購買開發商一手房的消費者，且符合名下無房等條件，可優先主張適用保護力度更強的第二十九條；若為投資性購房或二手房交易，則需嚴格對照第二十八條的構成要件進行舉證。選擇法律依據時需審慎評估自身證據是否滿足對應條款的嚴格標準，必要時需尋求專業法律意見。在司法實踐中，法院對第二十八條與第二十九條的審查重點與證明標準存在顯著差異。對于第二十八條，法院尤為關注“合法占有”與“非因自身原因未過戶”的舉證，買受人需提供物業繳費憑證、水電費單據等以證明實際占有，并就未過戶緣由提供合理解釋；而第二十九條的審查則側重于“消費者身份”與“居住目的”的認定，需核查買受人名下房產情況。值得注意的是，符合第二十九條的商品房消費者其權利可對抗建設工程價款優先受償權與抵押權，而第二十八條僅能排除普通金錢債權。當事人需充分理解不同條款背后的權利層次與保護范圍，并圍繞法院的審查焦點組織證據，以有效支撐其權利主張。

1.《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條規定的區別在于被執行人是否為房地產開發企業以及被執行的標的物是否為用于居住的“一手房”。如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記其名下的商品房，同時符合上述兩條規定規定的情形，則其適用上產生競合。

案例1：某農商行小河支行、某龍房地產公司再審審查與審判監督民事裁定書[最高法院（2021）最高法民申4071號]

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。上述兩條規定的區別僅在于被執行人是否為房地產開發企業以及被執行的標的物是否為用于居住的“一手房”。上述兩條規定雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記其名下的商品房，同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條適用上產生競合。案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規定。本案中，根據王某瀚在一審中所陳述的事實和理由，王某瀚是主張適用上述兩條規定來排除某農商行小河支行的強制執行的，原審根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定審查王某瀚提出的執行異議并無不當。

2. 商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

案例2：東方資產某分公司與王某元、某置業公司申請執行人執行異議之訴二審判決書[最高法院（2023）最高法民終216號]

最高法院認為，根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條關于“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定”之規定，本院認為，王某元作為商品房消費者以居住為目的購買房屋，對案涉房屋享有的交付房屋請求權優先于登記在某置業公司名下案涉房屋的抵押權。原審業已查明，某置業公司與王某元2016年5月2日簽訂案涉《商品房買賣合同》先于該院2016年7月21日采取查封措施的時間；某置業公司向王元業出具收款收據證明王某元已支付案涉房屋房款；王某元名下無不動產登記信息記錄。故原審根據《執行異議和復議規定》第二十九條規定認定王某元對案涉房屋享有權益足以排除強制執行，具有事實和法律依據，并無不當。

聲明

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

劉夢陽 律師

北京云亭律師事務所

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