撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

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中國(guó)金茂速度很快。

5月27日，它對(duì)外公示了東壩1105-01地塊的規(guī)劃方案。

距離拿地，只過去了27天。

上個(gè)月末，中國(guó)金茂以20.981億元近乎底價(jià)的代價(jià)，摘得東壩01地塊，折合樓面價(jià)4.11萬元/平。

在這個(gè)項(xiàng)目身上，中國(guó)金茂做足了功課。

拿地當(dāng)天，它即組織了一場(chǎng)吹風(fēng)會(huì)，對(duì)外透露了東壩01項(xiàng)目些許形態(tài)——戶型面積不會(huì)過小，金茂在京的第二個(gè)“滿系”作品，等等。

說實(shí)話，東壩01項(xiàng)目長(zhǎng)得并不是很美：它的地形呈東西窄、南北長(zhǎng)的不規(guī)則狀。

這會(huì)導(dǎo)致在樓棟排布方面，設(shè)計(jì)師要進(jìn)行大量的取舍。

從硬條件上看，由中國(guó)金茂開發(fā)東壩01地塊，似乎也是最佳選擇。

在東五環(huán)，它是有客戶基礎(chǔ)的。東壩-1地塊南邊約5公里，便是金茂滿曜。

該盤去年6月份開盤，截至目前，供應(yīng)719套，網(wǎng)簽482套，成交均價(jià)7.5萬元/平米，網(wǎng)簽金額45.86億元。

作為中國(guó)金茂在京的首個(gè)“滿系”作品，金茂滿曜開盤不到一年時(shí)間，67%的去化率，在整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)樓市，算是很亮眼的成績(jī)。

它能順銷，很重要的一點(diǎn)，是迎合了東五環(huán)改善需求的基礎(chǔ)上，價(jià)格恰好處在一個(gè)無人對(duì)標(biāo)的空缺狀態(tài)。

現(xiàn)在，隨著金茂滿曜的銷售進(jìn)入下半程，東壩01項(xiàng)目接棒，似乎也恰當(dāng)其時(shí)。

從規(guī)劃圖中，東壩01項(xiàng)目的產(chǎn)品，在延續(xù)金茂滿曜的基礎(chǔ)上，做了迭代。

如果再結(jié)合樓面價(jià)，東壩01項(xiàng)目總價(jià)，若控制在800萬-1000萬區(qū)間，將比金茂滿曜更有優(yōu)勢(shì)。

只是，在今年北京樓市整體普遍做小的背景下，東壩01項(xiàng)目繼續(xù)走改善路線，它還能復(fù)刻金茂滿曜的輝煌嗎？

退線后因地制宜

與金茂滿曜比，東壩01項(xiàng)目的體量，小了許多。

它用地面積2.555萬平米，地上建面5.14萬平米，容積率2.0，限高45米（局部60米）。

中國(guó)金茂在它身上，并沒有依地形進(jìn)行樓棟排布，而是正南正北規(guī)劃了8棟12-17層住宅樓，共384戶。

由于地塊北邊的不規(guī)則狀，以及隔壁瑞輝嘉苑垃圾站的存在，東壩01項(xiàng)目北邊的1#、2#退線很大，最遠(yuǎn)達(dá)到了約67米，最小約23米。

中國(guó)金茂因地制宜，將東壩01項(xiàng)目的核心園林及會(huì)所區(qū)域，規(guī)劃到了小區(qū)的最北邊。

1#東單元和2#西單元，規(guī)劃了兩處架空層，層高4.35米，面積300平。

緊挨著兩處架空層的北邊，是東壩01項(xiàng)目的下沉庭院，上來是一處配套樓，以及次人行出入口；在配套樓的左邊，是另一處較小的下沉庭院。

無論璞逸豐宜還是金茂滿曜，都有一座氣派的大門。

到了東壩01項(xiàng)目身上，中國(guó)金茂并沒有區(qū)別對(duì)待。它的主大門位于小區(qū)的西邊，在3#和5#之間，南北分布，總長(zhǎng)度約33米。

在大門的北邊，是社區(qū)綜合服務(wù)用房，南邊底下則是消防通道。

和金茂滿曜一樣，東壩01項(xiàng)目也規(guī)劃了地上停車位，共46個(gè)，全部集中在1-4#的中間。

如果交房后這些地上停車位變?yōu)榫G地，東壩01項(xiàng)目的總車位將為422個(gè)，與戶數(shù)之間的比例為1.1:1，略顯吃緊。

東壩01項(xiàng)目還規(guī)劃了一處室外活動(dòng)場(chǎng)地；小區(qū)的東北和東南角，各有一處電動(dòng)自行車位。

113平至150平三款戶型

朝陽(yáng)區(qū)的新項(xiàng)目，規(guī)劃圖中不標(biāo)記樓間距或其他相關(guān)數(shù)據(jù)，似乎成了常態(tài)。

此前，中建智地太陽(yáng)宮項(xiàng)目就是如此；更早之前，包括金茂滿曜、朝觀天珺、中海朝陽(yáng)ONE等，亦是如此。

東壩01項(xiàng)目，將這個(gè)傳統(tǒng)繼承了下來。

花姐通過其他數(shù)據(jù)，大概測(cè)算了東壩01項(xiàng)目的戶型段位。

主要有三款：113平米、138平米，以及150平米，另有少量頂退戶型。

它們具體的分布比例為：

1、113平。分布在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、138平。分布在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、150平。分布在4#，共48套，占比12.5%；

4、頂退戶型。分布在4#13層、5#12層，共6套，占比1.56%。

它戶型的層高分兩種：113平單層層高為3米；138平米和150平米，單層層高為3.1米。

贈(zèng)送尺度隨主流

從規(guī)劃圖上看，東壩01項(xiàng)目的主要贈(zèng)送手段，能確定的分兩種：南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，北向設(shè)備平臺(tái)。

其中113平和150平的陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.5米，并沒有做到南向通面贈(zèng)送；138平則為南向通體，進(jìn)深約1.2米。

設(shè)備平臺(tái)113平和頂退戶型，北邊贈(zèng)送一處；其余戶型贈(zèng)送兩處，進(jìn)深約1.2米。

整體看，東壩01項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度，較金茂滿曜是縮水的。主要差距在陽(yáng)臺(tái)上，后者所有戶型，南向通面內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.5米。

這就是當(dāng)下朝陽(yáng)區(qū)樓市的現(xiàn)狀。新的項(xiàng)目想要超越金茂滿曜，幾無可能。

不過，東壩01項(xiàng)目的每款戶型的北邊，疑似有一處裝飾架構(gòu)贈(zèng)送。

這在朝陽(yáng)區(qū)有先例，懋源騴橒臺(tái)的戶型中，北向贈(zèng)送了裝飾架構(gòu)。

當(dāng)然，即便東壩01項(xiàng)目沒有裝飾架構(gòu)贈(zèng)送，在整個(gè)東壩板塊，它的贈(zèng)送尺度仍是頂流。

花姐根據(jù)規(guī)劃圖，對(duì)它的三款主力戶型內(nèi)部做了分解，并與金茂滿曜戶型進(jìn)行了對(duì)比。

1、113平，南向三面寬三室兩廳兩衛(wèi)。內(nèi)部整體格局與金茂滿曜116平相似，除了贈(zèng)送尺度外，南向次臥更加規(guī)整。

該戶型的總贈(zèng)送面積約18.6平米，實(shí)際得房率約在91%至94%之間。

2、138平，南向三面寬四室兩廳兩衛(wèi)。整體格局與金茂滿曜133平相仿，經(jīng)典的四葉草戶型。

它的整體贈(zèng)送面積約16.7平米，實(shí)際得房率約在87%至90%之間。

3、150平，南向四面寬四室兩廳三衛(wèi)。金茂滿曜148平的迭代版，最大的變化是，主臥所在的靜區(qū)進(jìn)深更長(zhǎng)了，約11米。

另外，東壩01項(xiàng)目150平南向次臥，可規(guī)劃出衛(wèi)生間，較金茂滿曜148平，是一大進(jìn)步。

150平的整體贈(zèng)送面積約29.1平米，實(shí)際得房率約在94%左右。

整體看，東壩01項(xiàng)目在產(chǎn)品端，基本復(fù)制了金茂滿曜。

區(qū)別在于，在控總價(jià)的邏輯下，每款戶型套內(nèi)的功能改善與迭代，將是東壩01項(xiàng)目最顯著的特點(diǎn)。