最近去看廣州新房，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，中介和售樓部的話(huà)術(shù)變了？

以前說(shuō)最多的是：馬上加推、后面還有好樓棟、現(xiàn)在只是第一批。

現(xiàn)在越來(lái)越多項(xiàng)目開(kāi)始說(shuō)：這是最后一批了，剩下不多了，賣(mài)完就清盤(pán)了。

這話(huà)當(dāng)然不能全信。

但它背后確實(shí)有一個(gè)變化：廣州一批新盤(pán)，正進(jìn)入收官階段。

尤其是主城區(qū)，一些小體量、現(xiàn)樓、核心配套項(xiàng)目，房源選擇已經(jīng)明顯變少。

不是每個(gè)盤(pán)都賣(mài)得快，但賣(mài)到最后的盤(pán)，確實(shí)值得拿出來(lái)重新看一遍。

因?yàn)榍灞P(pán)，就是市場(chǎng)真金白銀投票后的結(jié)果，可以給到還在觀望的你一點(diǎn)參考性。

天河

核心區(qū)也開(kāi)始進(jìn)入尾貨時(shí)間

過(guò)去大家總覺(jué)得，天河盤(pán)不愁賣(mài)，其實(shí)不是。

天河也分項(xiàng)目、分板塊、分產(chǎn)品。

像保利天瑞，位于五山匯景一帶，低密小高層、省實(shí)九年一貫制學(xué)校旁，本身就是天河少見(jiàn)的低密改善產(chǎn)品。

這類(lèi)盤(pán)不靠低價(jià)攻打市場(chǎng)，而是靠地段、學(xué)校、低密、現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓的確定性，吸引改善客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，詳情可點(diǎn)擊查看：

天瑞實(shí)景圖

珠江天河都薈邏輯類(lèi)似。

它的熱門(mén)產(chǎn)品、好樓層、好戶(hù)型的選擇正在減少。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期已過(guò)，余下多是不好賣(mài)的樓層與戶(hù)型，如低樓層、采光一般的房源。

天河都薈網(wǎng)簽情況，來(lái)源：陽(yáng)光家緣

再看越秀觀樾、天河潤(rùn)府、珠江花城這幾個(gè)盤(pán)，它們都是廣州市場(chǎng)里關(guān)注度很高的項(xiàng)目，從實(shí)際銷(xiāo)售節(jié)奏看，這類(lèi)大熱盤(pán)進(jìn)入了一個(gè)新的階段：

部分樓棟、面積段、優(yōu)質(zhì)朝向的好房源越來(lái)越少，可選余地變小。

越秀觀樾網(wǎng)簽情況，來(lái)源：陽(yáng)光家緣

這也是天河市場(chǎng)真實(shí)的一面，熱門(mén)盤(pán)不意味著永遠(yuǎn)有充足選擇。

越是被市場(chǎng)驗(yàn)證過(guò)的熱盤(pán)，越容易進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，即真正符合預(yù)算、樓層、朝向、戶(hù)型偏好的房源，正在變少。

越秀

小體量項(xiàng)目，賣(mài)完沒(méi)有下一批

越秀的代表，是東山云起。

項(xiàng)目總貨量小，全盤(pán)僅百余套住宅，產(chǎn)品面積集中在改善段，位置在老東山與珠江新城之間，屬于典型的主城稀缺新規(guī)產(chǎn)品。

在越秀，過(guò)去幾年真正意義上的新房供應(yīng)并不多。

越秀老業(yè)主換房，最頭疼的不是預(yù)算，而是沒(méi)得選。二手房樓齡老，新房供應(yīng)少，一旦有新規(guī)盤(pán)出現(xiàn)，很容易被本區(qū)改善客消化。

所以越秀的清盤(pán)邏輯，本質(zhì)是供給太稀缺。

海珠

剛改和江景盤(pán)，進(jìn)入沖刺階段

海珠是這一輪最值得看的。

因?yàn)樗扔斜＠ｍ嵾@樣的現(xiàn)象級(jí)日光盤(pán)，也有一批已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)階段的項(xiàng)目。

江灣和樾，改善江景盤(pán)，目前可選的基本是大戶(hù)型現(xiàn)樓。

越秀桂悅東曉，占據(jù)曉港、江南西、老海珠生活圈、新規(guī)高使用率、總價(jià)相對(duì)可控等優(yōu)勢(shì)，是剛需友好型項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)不足一年半即進(jìn)入清盤(pán)。

越秀江灣潮起，一線江景盤(pán)，小戶(hù)型產(chǎn)品進(jìn)入清盤(pán)特惠，總價(jià)約500萬(wàn)出頭，性?xún)r(jià)比高。

過(guò)去大家一提江景，就覺(jué)得是千萬(wàn)級(jí)改善專(zhuān)屬。

但現(xiàn)在廣州的江景盤(pán)也在分層，小面積、友好總價(jià)、看江資源，愈發(fā)吸引剛改買(mǎi)家。

還有保利燕語(yǔ)堂悅，海珠近兩年關(guān)注度很高的項(xiàng)目，主打約78–125㎡，既有小面積三房，也有改善型四房，目前已進(jìn)入尾盤(pán)階段，選擇有限，點(diǎn)擊可查看詳情：

荔灣

白鵝潭庫(kù)存正快速被重估

荔灣這兩年一直是廣州新房供應(yīng)的大戶(hù)，但荔灣也在分化。

保利花語(yǔ)和岸，現(xiàn)樓交付之后進(jìn)入清盤(pán)沖刺。

看得見(jiàn)的實(shí)景、能交付的確定性，以及白鵝潭兌現(xiàn)度的提升，對(duì)于怕?tīng)€尾、怕減配、怕等配套的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)樓尾盤(pán)反而更容易打動(dòng)人。

國(guó)貿(mào)·保利海上印，雖是今年的新盤(pán)，但小盤(pán)快銷(xiāo)，貨量不多了。

項(xiàng)目主打77㎡、88㎡、106㎡剛改面積段，占據(jù)白鵝潭、地鐵、濱江、小戶(hù)型、低總價(jià)等多個(gè)優(yōu)勢(shì)，首開(kāi)去化很快，加推節(jié)奏也很快。

白云&番禺

市場(chǎng)買(mǎi)家更在意價(jià)格誠(chéng)意

白云、番禺等區(qū)域的尾盤(pán)，更多是價(jià)格驅(qū)動(dòng)。

比如白云的中建星光城，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，接近清盤(pán)，少量小面積房源以較低總價(jià)釋放。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，這類(lèi)房源看的是上車(chē)門(mén)檻。

華潤(rùn)置地金沙瑞府、金沙大都匯、云平上品等項(xiàng)目，都有不同程度的尾貨出清。

值得注意的是，白云的項(xiàng)目多有山景、湖景等稀缺資源，但要打動(dòng)買(mǎi)家，價(jià)格還是得有誠(chéng)意。

白云山實(shí)景圖，圖源攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

至于番禺，越秀星瀚TOD、星河盛世錦城二期、龍湖金地天峯，都不同程度放出了尾盤(pán)、現(xiàn)房、清盤(pán)特惠信號(hào)。

總而言之，現(xiàn)在的買(mǎi)家不是不買(mǎi)房，而是會(huì)反復(fù)對(duì)比。

非核心區(qū)域的尾盤(pán)想要去化快，必須在價(jià)格上有足夠吸引力。

過(guò)去買(mǎi)房，很多人喜歡等更低價(jià)格、更多優(yōu)惠。

但現(xiàn)在的問(wèn)題是，好盤(pán)未必等得到。

越是小體量項(xiàng)目，越?jīng)]有長(zhǎng)期選擇空間。越是熱門(mén)戶(hù)型，越容快先被消化。

當(dāng)然，清盤(pán)也不等于閉眼沖。尾盤(pán)要看三個(gè)東西：

第一，看它為什么剩下。

是因?yàn)轫?xiàng)目賣(mài)得快，剩下一點(diǎn)自然尾貨？

還是因?yàn)閼?hù)型、樓層、朝向本身有硬傷？

第二，看優(yōu)惠是否真優(yōu)惠。

有些清盤(pán)價(jià)，是實(shí)打?qū)嵔悼們r(jià)，有些只是包裝成限時(shí)特惠。

第三，看自己是否真的需要。

如果是自住，重點(diǎn)考慮通勤、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院等綜合配置，是否能滿(mǎn)足一個(gè)家庭三代人5-10年的生活需求。

廣州樓市已經(jīng)不是閉著眼買(mǎi)新房的時(shí)代了，但進(jìn)入清盤(pán)階段的新盤(pán)，至少說(shuō)明一件事：

在廣州，真正有地段、有好產(chǎn)品、有價(jià)格誠(chéng)意的房子，依然有買(mǎi)家愿意用買(mǎi)單。

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