就在剛剛，深圳土拍誕生了新地王！

南山科技園核心區一宗稀缺宅地，被保利置業以57.72億拿下，成交樓面價已突破10萬大關，溢價率150.74%，為深圳土地價值刻下全新海拔。

該地塊未來入市的住宅售價，預計將穩穩站上20萬+/㎡的高位。而這次土拍最大的受益者，無疑是比它占據更核心灣區位置、擁有一線海景與“金融+科技+文化”全維度頂級城市配套的——

深圳灣澐璽。作為套均5000萬級豪宅，深圳灣澐璽三次開盤就賣了568套，登頂近半年全國單盤成交金額第一！(統計周期:2025.11-2026.04，數據來源:克而瑞)

項目從面市起，就不斷在創造傳奇——

去年11月首開，單日狂攬130億，成為2025年全國單盤首開銷售冠軍；入市1個月網簽破150億，一舉拿下2025年度深圳市住宅銷冠。(數據來源:克而瑞)

今年3月二開后，4個月累計銷售達到239億，這一數據不僅超越去年全國單盤銷售冠軍上海壹號院的全年220億，在濤哥印象中，它刷新了中國豪宅4個月去化金額的歷史紀錄。(數據來源:克而瑞)

5月的三開大捷，半年累計去化量達568套，這又刷新了均價5000萬級豪宅半年去化套數歷史紀錄，項目網簽備案金額已超過210億，成為近半年全國商品住宅成交金額TOP1。（統計周期：2025.11-2026.04，數據來源：克而瑞）

一群手握億級財富、具備全球資產配置視野的人群，毫不猶豫地將數千萬乃至上億資金砸向這里——

這不僅是一個樓盤的熱銷，更是一場影響深遠的全國性財富信號，推動中國高端豪宅價值坐標體系完成了一次關鍵的系統性升級。

今天，濤哥穿透其創紀錄的業績，從資產力、產品力、操盤力三大維度，看懂深圳灣澐璽的火爆邏輯。

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遠見者的共識

568張投票，難以復制的資產價值

在市場分化的當下，豪宅早已脫離單純的居住屬性，成為財富人群搶占稀缺資源的載體。

深圳灣澐璽的熱銷，本質是全球高凈值人群對同頻群體、稀缺土地、資產價值的集體共識。

1）遠見者的投票：新質生產力時代的財富新趨勢

要讀懂這場熱銷背后的核心密碼，首先就要讀懂深圳灣澐璽的客群。

濤哥跟買了深圳灣澐璽的一位業主做過交流，他表示很多業主鄰居都是80、90后科創“創一代”、金融與跨境貿易從業者，大多都是企業的老板。

這批人屬于中國新質生產力的中堅力量，是中國數字經濟、金融創新的領軍者，他們的決策邏輯往往有一個共同特點：會精準捕捉時機、高效果斷行動。

如同字節跳動、小米等巨頭爆發式成長，這批科技“新貴”們實現了快速的財富積累，在資產配置上同樣不會拖泥帶水。很多人第一次到訪便果斷下單，很少會出現那種反復比較、長達數月的猶豫。

與其說是買一套房子，不如說他們是在為自己的遠見快速落子：用果斷決策，搶入一張同頻群體的“資產入場券”。

鄰里都是行業領軍者、企業創始人，擁有非凡的成就和相近的認知水平。一次閑談可能蘊藏商業機遇，一次相遇便是資源鏈接，這種資產共識與群體價值，是普通豪宅難以復制的核心競爭力。

2）后海稀缺土地：全球罕見的復合型超級CBD宅地

所有共識的起點，源于深圳灣澐璽稀缺的土地價值。項目落子后海金融CBD核心，是一線城市罕見的“金融+科技+文化”多棲融合總部基地——

左手是深圳灣黃金海岸線、深圳人才公園、濱海長廊的超級海景；右手是深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場的高端商業與藝術配套；腳下是總部企業、世界500強構成的產業引擎，騰訊、阿里、字節跳動、華潤集團、中金等巨頭齊聚，片區內部更通過空中連廊（部分規劃中，具體以政府實施批復為準）形成一體化步行網絡。

在濤哥看來，放眼全國一線城市，幾乎找不到第二個地方能像這樣將一線海景、高端商業、總部集群、生態公園、文化藝術五大核心資源完美疊加。

3）豪宅珍藏價值：錯過難再有的稀缺機遇

對于高凈值客群而言，買房不僅是居住。

從市場現狀看，目前深圳灣其他片區已有海景新房備案價站上24萬/m2，最高近40萬/m2，深圳灣1號與深圳灣悅府二手房均價也超過了20萬/m2…(數據來源:克而瑞)

充分證明深圳灣豪宅受到高端客群廣泛認可，這也是深圳灣澐璽被全國高凈值人群快速爭藏的重要原因之一。

事實上這樣的項目關鍵門檻往往還不是價格，而是其流通機會越來越少。比如你去看深圳灣1號、深圳灣悅府二手掛牌量都不多，長期處于一房難求。

這也是為什么，真正懂豪宅的人，往往不會把注意力放在“它貴不貴”上，更在意“以后還能不能買到這里”。這種時代賦予的稀缺機遇，錯過就很難再有。

更深層次的是，華潤置地深耕后海多年，從春繭、深圳人才公園、春筍、到深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場，打造出完整城市生態——

業主買的不僅是一套房產，更是華潤置地城市運營成果的“分紅權”：既能享受到深圳灣已然醇熟的現在，又能伴隨它持續發展的未來。

均價5000萬+豪宅，半年去化568套，這組數字本就充分說明：最聰明的錢，已經在先一步完成資產搶位。

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地標產品價值

四大超越，征服市場的居住進化

如果說近乎絕版的土地是價值基石，那么顛覆性產品力，就是深圳灣澐璽征服豪宅客群的核心武器。

它沒陷入傳統豪宅“堆材料、拼品牌”的內卷，而是以超級地標、超級底盤、超級高定、超級科技四大創新，重新定義中國豪宅的產品力標準。

1）超級地標：深圳灣永恒的天際藝術封面

真正的超級豪宅本身就是城市地標與藝術品。

深圳灣澐璽由全球知名建筑事務所KPF總裁親自操刀，以自然靈感打造“月牙抱海”的建筑形態，五座150-250米的塔樓錯落排布，塔冠呈現優雅的“微笑曲線”環抱灣區，打破傳統超高層的冰冷感

未來從深圳灣海岸回望，第一眼看到的便是深圳灣澐璽的天際線。成為深圳面向世界的城市封面，預計將成為粵港澳大灣區最具代表性的地標豪宅之一。

2）超級底盤：立體革命引領生活方式進化

深圳灣澐璽極具顛覆性的，是創新打造“超級底盤”，徹底重構了社區與城市、居住與生活的關系。這套地上三層+地下三層的立體生態系統，是華潤置地通過對高端生活方式的極致洞察，帶來三重核心價值突破——

一是高效便捷的歸家體驗。垂直緯度上，從地下三層到地上三層，任何一層都能高效直達居所、無需轉層，遠優于很多傳統抬板設計；

水平緯度上，未來通過空中連廊（規劃中，具體以政府實施批復為準）銜接深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場等區域配套，日常生活消費可通過連廊步行即達，將周邊的城市配套都納入生活半徑。

二是層層呵護的私人隱私。動線設計上實現人行車行入口分流、客貨分流、主服分徑，無論是社區內部的寧靜，還是家庭內部的隱私，都得到了高級別的守護。

三是以豐富的空間場景為客戶創造情緒價值。以“生境之斗”將陽光、清風、綠植引入地庫，告別傳統車庫的陰暗潮濕，帶來情緒的呵護與升華；

概念方案示意，非最終效果，僅供參考

首層闊綽車馬院營造尊崇歸家儀式感；二層環廊打造豐富運動空間成為能量場；三層的天際花園創造全齡度假社交場域，讓歸家成為一場情緒滿足與療愈之旅。

更難得的是，抬板抬高的設計讓項目“沒有差的樓層”，低區戶型的居住感堪比其他社區的六七層，不僅擁有更好的采光與視野，同時也遠離地面噪音的干擾。

概念方案示意，非最終效果，僅供參考

你會發現，深圳灣澐璽在傳統折疊底盤基礎上重點針對高端客群非常關注的“便捷性+隱私性+情緒價值”進行打磨、迭代，體現出對高凈值人群生活需求的深刻理解、洞察與滿足。

這種“超級底盤”的全面進化，不僅帶來高端生活方式升級，也讓深圳灣澐璽與同期競品及片區二手房拉開了明顯的產品代際差。

概念方案示意，非最終效果，僅供參考

3）超級高定：開創深圳豪宅大規模“定制化”先河

深圳灣澐璽打破了傳統豪宅千篇一律的標準化交付，在大規模超高層豪宅中實現可根據業主個人需求，提供多風格多功能配置清單選擇，就像買法拉利一樣。

這對操盤方華潤置地的工程、設計、招采、營銷體系來說都是一次系統性考驗，體現出操盤方的高端豪宅系統性創新和落地能力。

結構上，采用“框架核心筒+無次梁厚板”顛覆設計，打破傳統戶型格局束縛戶內無承重墻，空間可根據家庭成長、個人需求而自由重塑。

美學上，主力戶型提供雙大師設計風格可選，本次加推的南區新品，更新增一套新加坡932Design聯合創始人親自設計的全新風格，滿足新一代豪宅客群更加年輕化、個性化的審美期待。

功能上，創新“中廚專業化、西廚社交化”格局，中廚提供嘉格納、方太兩套廚電品牌配置可選，兼顧中西飲食習慣。

值得一提的是項目不僅實現遠超傳統豪宅的約3.6米層高、約2.4米陽臺進深等尺度突破，產品上更超前思考提出“新奢豪宅”價值理念：

以全球大師設計+極致工藝細節構建難以復制的產品優越感，甚至舍棄部分品牌虛名，換來更強的功能性能，讓產品真正服務于生活。

在濤哥看來，深圳灣澐璽作為深圳首個大規模“定制化”豪宅，成功突破品牌的同質化內卷：

真正做到以人為本，尊重客戶不同家庭結構、興趣愛好帶來的差異化功能需求；尊重不同年齡、審美以及個性化表達的渴望，以“定制化”滿足并最大化承接客戶多元化需求。

4）超級科技：隱形守護，好房子的終極本質

深圳灣澐璽深知，產品的技術底盤，是客戶在交付后，即使有錢、有資源也難以調整升級的底層功能。因此他們聚焦打造引領性的“中樞系統”——

靜音系統，讓寧靜成為真正的奢侈品。除傳統外部幕墻體系降噪外，還針對垂直維度升級加厚樓板，針對室內升級同層排水，讓家成為遠離外界干擾的靜謐領地。

空氣系統，為華南地區氣候量身定制。選用大金三管制中央空調與新風系統，均配備除濕功能，精準應對華南地區的潮濕天氣，讓室內一年四季保持清爽宜人。

智能系統，實現智慧與安全深度互聯。引入華為全屋智能，帶來主動感知的智慧居住體驗。更深度融合安防系統，無處不在的守護回應超高層居住的安全關切。

科技系統的意義，是讓居住回歸舒適、健康、靜謐的本質，無聲守護生活。深圳灣澐璽以技術革新，重塑“好房子”的時代范本。

你會發現，深圳灣澐璽不只是把某個點做得更強，而是把建筑表達、生活系統、客戶洞察、定制能力統一起來——

為中國高端居住與下一代豪宅，樹立了一套更先進的體系化標準。

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體系化操盤團隊

系統打法，成就中國豪宅業績標桿

如果說絕版土地和顛覆性產品是深圳灣澐璽手里的兩張王牌，那么“怎么出牌”更是它真正拉開差距的地方。

現象級熱銷背后，是一套以戰略定盤為原點、以客戶洞察為支點、以體系化創新為引擎、以極致執行為保障的全維操盤系統。

它不是某一個環節的勝利，是設計、工程、成本、供應鏈、營銷、客研的全鏈條共振，也是多業務條線系統性領先的體系化操盤能力的集中兌現。

1）戰略定盤：兩大央企1號作品，占據全國豪宅制高點

深圳灣澐璽的成功，首先是兩大央企頂序產品戰略的成功。

華潤置地與中海地產兩大央企，將各自在高端住宅領域積累的能力、資源與經驗匯聚于同一個項目，深圳灣澐璽從誕生之日，便站在全國頂序產品的高起點上。

尤其操盤方華潤置地，打破城市產品壁壘。入市之初，深圳灣澐璽就跳出深圳的區域樓盤，定位為全國頂序1號產品標桿，開局便占據全國豪宅市場的制高點。

讓全國高凈值客群“未開先盼、未售先熱”，為后續操盤動作奠定了不可撼動的勢能基礎。

2）客研鑄基：深度洞察驅動產品創新，真正讀懂新一代高端客群

深圳灣澐璽的產品價值，是一套“科研級”客戶洞察體系的產物。

操盤團隊前期深訪上百位華潤置地深圳在地高凈值業主，包括影響深圳上一代豪宅的悅府、瑞府等，系統性傾聽高端客群居住痛點、審美偏好與生活方式需求，將真實反饋反哺產品定義與設計全流程。

這種深度客研的最終成果，是更精準洞悉當下豪宅買家的需求痛點：不同于過去追求品牌與材質堆砌，當代新貴客群更加看重個性表達、空間自由與精神回歸。

正是基于對客戶的理解，才誕生一系列有行業引領性的產品決策：“超級底盤”為客戶打造兼顧高效、隱私與情緒價值的生活場域；“定制化”方案滿足業主的個性化生活習慣和審美偏好；引入方太、華為等品牌，回應科技新貴技術與實用導向的價值觀…

更值得關注的是，操盤團隊對客戶的洞察貫穿項目全生命周期并持續迭代：圍繞項目關鍵課題成立多個專班研究小組：中樞系統性能專班、定制化專班等，把客戶反饋系統性反哺到每一輪產品迭代中。

“客研驅動”模式讓產品真正從客戶需求中生長出來，也讓每一次推新都有底氣“越賣越貴”。

3）價值造場：展廳震撼人心，極致體驗轉譯產品價值

操盤團隊則憑借卓越的價值轉譯能力與場域營造功力，讓客戶“看懂”價值。

首先是地標級展廳的戰略選址。依托華潤置地深耕后海的獨特優勢，深圳灣澐璽將藝術會客廳設置在中國華潤大廈“春筍”中，樓下就是深圳灣萬象城，毗鄰深圳灣文化廣場與深圳人才公園。

客戶踏入展廳那一刻，窗外的城市實景本身就是對項目價值有力的背書。這種“以城市為樣板間背景”的策略，極具現場沖擊力。

其次是沉浸式的價值呈現體系。產品力展陳空間運用幻影成像技術、聽覺/視覺/嗅覺/觸覺等“五感”體驗、藝術化材料展陳、戶型可變互動模型、數字沙盤等多維手段，將超級底盤、建筑美學、大師設計、室內定制、生活場景完整還原。

清晰的價值梳理與提煉呈現，讓客戶提前“看見”未來生活、“看懂”資產價值。

4）全域定制：為高凈值客群，定制每一次價值觸點

傳統豪宅操盤，往往止步于“把房子賣出去”。深圳灣澐璽則向前多走了一步：將“定制化”從產品延伸到傳播、溝通與權益，為客群創造全域私享體驗。

在傳播上，定制資產話語權。聯動官方媒體、財經媒體與高端生活方式類媒體，以“城市資產站位”定制解讀項目價值，樹立深圳灣澐璽作為大灣區核心資產的話語權高度，在觸達高端客群的同時持續強化項目的品牌認知。

在溝通上，定制高端對話場。通過藝術鑒賞、行業沙龍等精準客戶活動，創造小范圍深度對話的場景。線上團隊與線下團隊整合了華潤置地體系資源、跨界高端群體與異地優質客源。每一次接觸都是一次價值共鳴。

在權益上，定制全維生活權益。為業主打造“五重高定澐禮”權益體系。涵蓋了萬象城黑金卡、深圳灣文化廣場家庭卡、深圳灣體育中心運動福利、萬象冰場、萬象影院VIP等多重權益，真正將深圳灣高端城市配套轉化為深圳灣澐璽業主的實打實的生活優享。

深圳灣澐璽用全域定制思維，讓每一位客戶理解產品的價值，并感受到被讀懂、被尊重、被珍視。

在濤哥看來，深圳灣澐璽的操盤是一個完整價值閉環，從戰略定位到客研驅動，從場景造勢到全域定制——

有高度、懂客戶、造場域、精執行。每一個環節都追求極致、層層遞進。這才是“澐璽現象”得以誕生的操盤密碼。

4

時代封面答案

澐璽現象背后，是中國豪宅的新起點

短短6個月、568套套均5000萬甚至億元級豪宅售出，這個數字足以載入中國樓市史冊。

但在濤哥看來，深圳灣澐璽真正的歷史意義遠不止于一個銷售紀錄——

它將是中國豪宅市場的一個分水嶺。

過去很多年來，中國豪宅的評價標準一直在變化。從早期看地段，后來拼景觀，再后來拼配置…但深圳灣澐璽的出現，讓我們看到中國豪宅進入一個新的階段。

不再只是看某個維度的領先，而是城市資源、資產價值、市場共識、產品創新、客戶洞察、服務權益、運營能力的系統集成。

而這場突破的背后，是華潤置地與中海地產兩大央企深耕深圳的長期主義堅守，是從“造房子”到“運營城市”的格局升維，是對土地的充分尊重、對產品極致的追求、對客戶需求的深刻洞察。

作為項目操盤方的華潤置地，更是與深圳灣共同生長的片區共建者，從灘涂之地到世界灣區，從春繭到春筍，從深圳灣萬象城到深圳灣文化廣場，深度參與建設運營，每一步都是在為這片土地的壓軸作品蓄能。

目前深圳核心區限購已經松綁，全國資本涌入深圳灣的趨勢逐步顯現，優質資產尚未被充分爭奪的階段，往往轉瞬即逝。

對具備全球視野的財富人群而言，此刻恰是以先手遠見鎖定灣區封面資產的絕佳時機。

今日誕生的地王，10.8萬/㎡的樓面價塵埃落定，未來售價直奔20萬+已成定局。這意味著，深圳核心區頂級資產的準入門檻，正在進行一次系統性升級。

在此刻，我們要恭喜深圳灣澐璽的568位住宅業主。上周最新一批次開盤的業主，以約18.2萬/㎡均價入主深圳灣，如今看來，不僅是買入了一張城市封面的“入場券”，更是提前鎖定了看得見的“價值紅利”。這是市場對遠見者的回饋。

深圳灣核心資產的20萬+時代，已經正式到來。目前項目住宅僅余少量優質席位，而即將登場的深圳灣澐璽70年產權天際公寓，在這片寸土寸金的土地上，其價值潛力不言而喻。

當新一代財富人群開始接管頂級資產話語權，誰能讀懂他們，誰就能定義下一個豪宅時代。

這個案例證明，長期主義者，終得土地饋贈；頂序造物者，終定時代標準——

深圳灣澐璽的爆火，本質上是高端客群對深圳灣、對華潤置地及中海地產，對下一代豪宅標準的一次集體投票，也將是中國豪宅的新起點。

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