買房這件事，對(duì)咱們普通人來說，大概是一輩子最大的一筆開銷了。四五十萬，在大城市可能就是幾個(gè)廁所的面積，可對(duì)從外地打工回肇慶的葉小姐來說，那是她在廣州攢了多年的全部積蓄。46.8萬，一次性付清，合同簽了、房子也收了，結(jié)果去辦證的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)——房子已經(jīng)被開發(fā)商抵押了，還遭到法院查封，辦證無望。

這不是個(gè)例。光是肇慶高新區(qū)合景天峻花園這一個(gè)小區(qū)，就有91套房子處于預(yù)查封狀態(tài)，還有83套輪候預(yù)查封，合起來上百套房產(chǎn)權(quán)不明。更早之前，80多位業(yè)主全款買的車位也被司法查封，有的干脆登記在了別人名下。開發(fā)商違規(guī)操作、預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)，業(yè)主維權(quán)陷入死胡同。花真金白銀買的房子，怎么就變成別人的“抵押品”了？咱們從頭把這個(gè)事捋清楚。

合景天峻花園這個(gè)項(xiàng)目，從2018年左右就開始賣了，別名也叫“合景萬景峰”，是上市公司合景泰富集團(tuán)在肇慶高新區(qū)開發(fā)的樓盤。最初開盤的時(shí)候，均價(jià)一萬三左右，首付低、不限購，吸引了不少人下手。開發(fā)商背景看著也光鮮，合景泰富那可是粵系千億房企，名頭響當(dāng)當(dāng)。

可誰都沒想到，從2022年開始，合景泰富的資金鏈就出了問題。2023年境內(nèi)債務(wù)違約“暴雷”，到2025年總負(fù)債高達(dá)1435億，負(fù)債比率一度超過900%，光是一年內(nèi)要還的錢就將近190億。母公司都這樣了，下面的項(xiàng)目還能好到哪里去？2025年8月，合景泰富甚至被債權(quán)人申請(qǐng)清盤，香港高等法院多次延期聆訊，但債務(wù)危機(jī)已是事實(shí)。

母公司“暴雷”之后，肇慶這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商肇慶昊泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也越來越兜不住了。2023年，就有業(yè)主發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目拖欠施工方工程款，裝修方何先生被欠了上百萬元，最后只能“以房抵債”。什么叫以房抵債？就是開發(fā)商沒錢給，拿房子頂賬——這已經(jīng)是很明顯的資金枯竭信號(hào)了。

到了2024年，項(xiàng)目12棟、13棟因?yàn)橘Y金缺口太大，直接被納入了“保交房”范圍，意思就是：能幫你把房子蓋完就不錯(cuò)了，其他的真的管不了。

問題真正爆發(fā)，是從2023年底開始的。葉小姐在2023年12月經(jīng)中介推薦買了房，全款46.8萬付清，可錢沒有進(jìn)開發(fā)商的監(jiān)管賬戶，而是被要求轉(zhuǎn)到廣州一家網(wǎng)絡(luò)科技公司的賬戶上。同一棟樓的吳小姐也一樣，2023年7月就交了46萬，錢轉(zhuǎn)到了第三方公司，銷售當(dāng)時(shí)拍胸脯說“一個(gè)月就能辦證”。

后來一查才知道，開發(fā)商早在2023年11月就把這批房子抵押給了銀行。也就是說，房子已經(jīng)被抵押出去了，開發(fā)商還在外面繼續(xù)賣。更離譜的是，購房合同上白紙黑字寫著“所售房屋未抵押”，這不是明擺著騙人嗎？

葉小姐2025年拿到房子之后催著辦證，銷售一開始說“大產(chǎn)權(quán)未確權(quán)”，后來直接失聯(lián)。她去不動(dòng)產(chǎn)登記中心一查，才發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)因開發(fā)商其他糾紛被法院查封了。她花了一年時(shí)間打官司，法院判開發(fā)商配合辦證，可她拿著判決書去登記中心，人家說了：對(duì)不起，房子還在抵押和查封狀態(tài)，按規(guī)定辦不了過戶。——法院判了都沒用，這才是最讓人絕望的地方。

不光買房的人被坑，買車的業(yè)主也一樣慘。小區(qū)80多位業(yè)主，少的花兩萬、多的花七萬全款買了產(chǎn)權(quán)車位，結(jié)果車位的狀況比房子還亂。有的車位被法院查封了，有的直接登記在了第三方張某名下。數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)848個(gè)產(chǎn)權(quán)車位里，315個(gè)處于預(yù)查封狀態(tài)，250個(gè)被批量過戶給了同一個(gè)外人。也就是說，業(yè)主們花錢買的不是車位，是一張“收據(jù)”和一堆麻煩。

說實(shí)話，看到這兒，很多人都會(huì)問：不是有預(yù)售資金監(jiān)管制度嗎？怎么還能出這種事？這就要說說那個(gè)形同虛設(shè)的監(jiān)管制度了。

早在2020年，肇慶就出臺(tái)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施辦法》，明確規(guī)定開發(fā)商賣房的錢必須進(jìn)監(jiān)管賬戶，專款專用，只能用來蓋房子。可實(shí)際操作中呢？開發(fā)商隨便找個(gè)第三方公司的賬戶，業(yè)主連“監(jiān)管賬戶”是什么都不知道，錢就嘩嘩地轉(zhuǎn)走了。葉小姐自己都說：“說白一點(diǎn)，連什么叫監(jiān)管賬戶都不知道。”——這話聽著辛酸，但這就是現(xiàn)實(shí)。

有研究指出，肇慶在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，一直存在監(jiān)管責(zé)任不明確、監(jiān)管措施不到位等問題，甚至有項(xiàng)目因?yàn)橘Y金被挪用導(dǎo)致爛尾。說白了，規(guī)矩是有，但不落實(shí)的話，就是一紙空文。更嚴(yán)重的是，原來的住房交易系統(tǒng)和銀行的資金數(shù)據(jù)壓根沒打通，住建部門根本沒法實(shí)時(shí)監(jiān)控開發(fā)商到底把錢花哪兒去了。這就給了開發(fā)商太多操作空間了。

這次事件曝光后，城建局自己也承認(rèn)了：預(yù)售資金存在違規(guī)行為。但要處理的麻煩遠(yuǎn)不止資金挪用這一項(xiàng)——91套預(yù)查封、83套輪候預(yù)查封，光解押解封就是個(gè)大工程。

說到維權(quán)，那更是艱難得讓人心酸。葉小姐打贏了官司卻辦不了證，這不是她一個(gè)人的遭遇。2025年國家有關(guān)部門曾發(fā)文，明確符合條件的購房者可以對(duì)抗查封，但前提是要辦預(yù)告登記。可問題是，合同都沒網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記也沒有做，連維權(quán)的“法律資格”都不夠，談何對(duì)抗？

業(yè)主們現(xiàn)在面臨的情況是：開發(fā)商沒錢了，售樓處撤了，人也失聯(lián)了。去政府部門反映，答復(fù)是“已查實(shí)違規(guī)、將督促辦理”。可催了又催，房子還在那兒被查封著。有的業(yè)主試著打官司，贏了也執(zhí)行不了。整個(gè)維權(quán)過程就像是在打一場面對(duì)空氣的仗——對(duì)面根本沒人跟你坐下來談。

說句心里話，這些年類似的爛尾、抵押、查封的新聞還少嗎？幾乎每隔幾個(gè)月就能看到某個(gè)樓盤出事的報(bào)道。根源在于商品房預(yù)售這個(gè)制度本身。預(yù)售制的本質(zhì)是開發(fā)商拿業(yè)主的錢去蓋樓，這種融資方式?jīng)Q定了購房者天然處于信息弱勢(shì)地位。

業(yè)主交錢的時(shí)候樓還沒蓋好，自己對(duì)開發(fā)商的資金狀況一無所知，甚至連錢是不是進(jìn)了監(jiān)管賬戶都搞不清楚。而開發(fā)商這邊，從拿地到抵押，再到資金挪用，每一步都有巨大的操作空間。再加上地方上各方之間的協(xié)調(diào)機(jī)制經(jīng)常“慢半拍”，等反應(yīng)過來的時(shí)候，錢早沒了、房子早封了。

這幾年樓市調(diào)整，不少房企資金鏈緊張甚至“暴雷”，類似的糾紛還會(huì)越來越多。這次肇慶上百套房產(chǎn)被抵押查封，說到底不過是整個(gè)行業(yè)系統(tǒng)性問題的又一次暴露。

現(xiàn)在城建局說會(huì)聯(lián)動(dòng)其他部門督促解決，但事情鬧到這個(gè)份上，解查封、過戶、退錢，哪一個(gè)都不是說辦就能辦的。那位維權(quán)群里80多位買車的業(yè)主，還在等一個(gè)結(jié)果；那些像葉小姐一樣住著被抵押的房子的業(yè)主們，還在等一個(gè)說法。

預(yù)售資金監(jiān)管制度必須真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來，不能讓“專款專用”只停留在文件上。一套房子背后是一個(gè)家庭好幾代人的積蓄。如果連花了全款、住了進(jìn)去的房子產(chǎn)權(quán)都保不住，那老百姓還怎么安心買房？這問題，真不能再拖了。