核心問題

承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先效力范圍是否包括建設(shè)用地占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)？在執(zhí)行分配中，土地拍賣款是否可用于清償建設(shè)工程款？

裁判要旨?xì)w納

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，其效力優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但其優(yōu)先受償?shù)目腕w范圍具有特定性，僅限于承包人施工所形成、其勞動(dòng)和材料價(jià)值物化于其中的建設(shè)工程部分，并不及于該建設(shè)工程占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。在對(duì)"房地一體"的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行整體處置時(shí)，應(yīng)將拍賣價(jià)款區(qū)分為建設(shè)工程對(duì)應(yīng)的價(jià)值和土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值，并由建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人和土地使用權(quán)抵押權(quán)人分別在其權(quán)利對(duì)應(yīng)的價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

案例解讀

優(yōu)先權(quán)效力不及于土地使用權(quán)，整體拍賣款應(yīng)予區(qū)分

某銀行上海分行與上海仲某建設(shè)工程有限公司等執(zhí)行復(fù)議案

案號(hào)：上海市高級(jí)人民法院（2024）滬執(zhí)復(fù)76號(hào)

入庫編號(hào)：2025-17-5-202-010

裁判觀點(diǎn)：

"承包人建設(shè)工程價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)……但其優(yōu)先權(quán)效力范圍僅限于施工工程形成的建筑物，并不及于該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，其對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值部分并不享有優(yōu)于其他債權(quán)人的利益。因此，在對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，拍賣價(jià)款包含房產(chǎn)及土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)作出區(qū)分并依據(jù)優(yōu)先權(quán)位階及優(yōu)先權(quán)效力范圍分別受償。"

執(zhí)行分配中明確"房、地"價(jià)值分離清償規(guī)則

某銀行股份有限公司浙江自貿(mào)區(qū)支行與浙江某置業(yè)發(fā)展有限公司等執(zhí)行實(shí)施案

案號(hào)：浙江省舟山市中級(jí)人民法院（2022）浙09執(zhí)6號(hào)之七執(zhí)行裁定

入庫編號(hào)：2024-17-5-101-037

裁判觀點(diǎn)：

"建設(shè)工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值體現(xiàn)……因勞動(dòng)者投入到建設(shè)工程中的價(jià)值及材料成本并未轉(zhuǎn)化到該工程所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)中，故對(duì)該土地使用權(quán)拍賣價(jià)款并不享有優(yōu)先受償權(quán)。"該案執(zhí)行要旨進(jìn)一步明確：“執(zhí)行中，土地及地上建筑物的拍賣價(jià)款不足以清償?shù)盅簷?quán)人和多個(gè)建筑工程施工主體的債權(quán)的……明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償范圍僅及于建筑部分，不包括土地使用權(quán)。具體分配時(shí)，土地拍賣款用于清償建筑工程抵押貸款，建設(shè)工程拍賣先行用于清償建設(shè)工程款。”

實(shí)務(wù)指引

一、權(quán)利主張的精確性

承包人（優(yōu)先權(quán)人）在訴訟請(qǐng)求及參與執(zhí)行分配程序中，應(yīng)須清晰認(rèn)知自身優(yōu)先權(quán)的法定邊界，主張其優(yōu)先受償權(quán)僅限于其承建的建筑物部分折價(jià)或拍賣的價(jià)款。

二、權(quán)利保護(hù)的針對(duì)性

建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人應(yīng)充分關(guān)注涉工程執(zhí)行案件的進(jìn)展。當(dāng)執(zhí)行法院擬就"房地一體"的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行整體處置并以物抵債或制定分配方案時(shí)，若方案可能使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及于土地使用權(quán)價(jià)值部分，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提出執(zhí)行異議，主張對(duì)土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)的變現(xiàn)價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，以維護(hù)自身擔(dān)保物權(quán)的完整效力。

三、執(zhí)行程序的規(guī)范性

處置附有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)遵循"房地價(jià)值分離、權(quán)利分別實(shí)現(xiàn)"的原則。在委托評(píng)估、確定保留價(jià)、制作分配方案等環(huán)節(jié)，應(yīng)通過專業(yè)評(píng)估明確區(qū)分建筑物重置成本價(jià)值與土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。分配時(shí)，須確保建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)僅在建筑物價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先，土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)優(yōu)先清償該土地上的抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)。

四、價(jià)值區(qū)分的專業(yè)性

在涉及此類權(quán)利沖突的案件中，各方當(dāng)事人可積極推動(dòng)或申請(qǐng)法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，分別采用成本法評(píng)估建設(shè)工程價(jià)值、采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，并出具獨(dú)立的評(píng)估報(bào)告。該等專業(yè)意見是執(zhí)行法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)區(qū)分和制定公平清償方案的重要事實(shí)依據(jù)。

*本文僅供法律實(shí)務(wù)參考，不構(gòu)成正式法律意見。

邱富民

上海市建緯（北京）律師事務(wù)所｜高級(jí)合伙人

合規(guī)與風(fēng)控業(yè)務(wù)部 負(fù)責(zé)人

• 邱富民律師團(tuán)隊(duì)深耕建設(shè)工程、公司股權(quán)、金融爭(zhēng)議及重大商事爭(zhēng)議解決領(lǐng)域，邱律師執(zhí)業(yè)十八載，近兩年代理總標(biāo)的額突破170億元。
• 團(tuán)隊(duì)?wèi){借卓越的專業(yè)素養(yǎng)，打造了多起行業(yè)標(biāo)桿案例：代表性業(yè)績(jī)包括涉案39.15億元并入選最高人民法院民法典合同編司法解釋十大典型案例、最高法第239號(hào)指導(dǎo)性案例的新型爭(zhēng)議案；以及標(biāo)的額達(dá)百億元并獲得一、二審全面勝訴的股權(quán)顯名糾紛案。
• 團(tuán)隊(duì)秉持可視化系統(tǒng)思維與首創(chuàng)的“重大商事訴訟十五步法”，擅長(zhǎng)還原復(fù)雜交易的商事本質(zhì)，穿透法律迷霧。作為多家中國(guó)建筑20強(qiáng)及世界500強(qiáng)企業(yè)的長(zhǎng)期法律伙伴，團(tuán)隊(duì)致力于以嚴(yán)密的策略方案與頂尖的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為每一份商業(yè)價(jià)值鎖定勝局。

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