研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，正上演最魔幻一幕。一邊是多數(shù)傳統(tǒng)房企仍在債務(wù)壓力下艱難調(diào)整，部分已選擇斷臂求生；另一邊，互聯(lián)網(wǎng)巨頭卻揣著大把現(xiàn)金沖進戰(zhàn)場。

2026年4月，京東在杭州錢江世紀城、北京亦莊新城、江蘇宿遷接連摘牌，單月土地投資直逼28億元。出手之快、布局之密，被業(yè)內(nèi)直呼“掃貨式拿地”。

大廠的盡頭，似乎也逃不過房地產(chǎn)。但睿和智庫觀察到，這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的“做地產(chǎn)”。 產(chǎn)業(yè)資本入局，帶來 的是 一套迥然不同的底層算法。

樓面價較七年前倒掛

先看兩組關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

4月20日，京東競得杭州錢江世紀城沿江商業(yè)地塊，樓面價約5603元/㎡；次日，摘得北京亦莊兩塊商業(yè)金融用地，樓面價約7534元/㎡。作為參照，2019年龍湖在亦莊競得的商業(yè)用地，樓面價約為11413元/㎡。 七年時間，同一區(qū)域、同類地塊，價格下降了34%。

但“便宜”絕非沒有代價。杭州地塊被要求100%整體持有，40年內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓，且年營收需達到10個億以上；北京地塊同樣要求全部自持。這并非簡單的土地買賣，而是一份嚴苛的“產(chǎn)業(yè)對賭協(xié)議”。純開發(fā)型房企無法承受這種長周期占壓資金的約束，但對于以自用為目標的產(chǎn)業(yè)資本而言，這些條件與主業(yè)邏輯并不沖突。

京東4月拿地項目詳細信息匯總表

信息來源：公開資料、睿和智庫整理

這種“產(chǎn)業(yè)綁定”模式，恰恰揭示了新的政企雙贏邏輯。地方政府正從“價高者得”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”，寧愿犧牲短期的土地收入，也要鎖定京東這樣能帶來稅源、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的鏈主企業(yè)。對京東而言，付出的代價是長期持有，換取的是以低地價成本，在核心城市扎根的權(quán)利。

在商業(yè)地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)中，土地支出通常占項目總投資的30%至40%。 樓面價下降三成，意味著在同等租金坪效下，京東的投資回報周期可顯著縮短，租金定價也獲得了更大的彈性空間。

以北京亦莊項目為例，我們在此做一個粗略測算。京東樓面價7534元/㎡，若以2019年龍湖同區(qū)域11413元/㎡作參照，同等23萬㎡體量下，京東僅土地端就少支出約8.9億元。若按照3元/㎡/天的租金、同等建安成本、同等體量且全部對外出租的理想假設(shè)下，京東因土地成本優(yōu)勢帶來的靜態(tài)投資回收期，較傳統(tǒng)開發(fā)商縮短近3.5年——這還是在不考慮京東自用部分"零空置"優(yōu)勢的前提下。

當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)商還在反復(fù)測算盈虧平衡點時，產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)拿到了完全不同的財務(wù)起點。

JD SPACE：將“算盤”打到自家門口

低價拿地只是開始。5月22日，京東亮出了底牌，官宣推出全新商業(yè)產(chǎn)品線——JD SPACE京東天地，定位在“京東MALL”之上，是集零售、文化、社交于一體的綜合商業(yè)體。這一次，競爭標靶直指傳統(tǒng)購物中心。

圖片來源：京東官微

落地節(jié)奏極為激進。官方預(yù)告顯示，首個項目將會落地宿遷，之后是北京、深圳、上海。宿遷和北京項目，正是4月剛剛完成摘牌的那批土地，計劃9月起陸續(xù)開業(yè)。從拿地到計劃開業(yè)，周期僅5個月，比頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的常規(guī)速度還快。

真正值得深究的，是JD SPACE的選址邏輯。傳統(tǒng)購物中心追求核心商圈、交通樞紐、高客流節(jié)點，本質(zhì)上是在“買流量”——高價占據(jù)流量充沛的地段，再砸錢做營銷把人引進來。

JD SPACE完全繞開了這套算法。它不買流量，因為流量就在家門口。 首批項目全部緊貼京東自家總部和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 北京亦莊項目與京東總部、京東青年城形成三角格局，青年城4000套員工公寓早已交付。宿遷項目直接建在京東智慧城旁。深圳和上海項目同樣選址在區(qū)域總部周邊。

有網(wǎng)友戲稱“京東掙錢京東花”，精準概括了這一布局的精妙之處。 其背后是對線下商業(yè)最大痛點的直 接拆解——客 流不確定性。

以北京亦莊項目為例，3公里半徑內(nèi)，僅京東、小米、奔馳等企業(yè)員工就遠超10萬人。這批人消費力強、閑暇時間少、對就近消費依賴度極高。辦公樓、公寓、商業(yè)體構(gòu)成了一個“工作-居住-消費”的閉環(huán)，客流不是被吸引來的，而是生態(tài)系統(tǒng)日常運轉(zhuǎn)的自然產(chǎn)出。京東把不確定的流動客源，變成了鎖定的內(nèi)部流量。

當(dāng)然JD SPACE仍需回答“可逛性”的命題。若體驗業(yè)態(tài)未能有效補位，可能陷入“大號京東MALL”的市場認知。從招商落地到持續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)改，京東還需補足傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營商積累多年的場景運營經(jīng)驗——這是資產(chǎn)配置無法直接解決的命題。

但京東的安全墊已經(jīng)足夠厚。以幾千元樓面價持有核心地段的商業(yè)體，資產(chǎn)本身就在持續(xù)增值。退一步講，即便線下運營需要更長周期迭代，這筆賬從資產(chǎn)端看，已經(jīng)具備足夠的容錯空間。

大廠“重資產(chǎn)化”的深層邏輯

京東并非孤例。這一輪“圍城”游戲中，各路互聯(lián)網(wǎng)巨頭都在重金下注：

• 字節(jié)跳動僅今年2月和3月，就豪擲近61億元在北京海淀拿下兩宗地，用于建設(shè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和AI研發(fā)總部。

• 騰訊早在2024年就斥資64.2億元在北京海淀拿地，作為“第二總部”。

• 阿里巴巴則在去年10月聯(lián)手螞蟻集團，以72億港元抄底香港銅鑼灣甲級寫字樓，作為國際雙總部。

為什么昔日崇尚“輕資產(chǎn)”的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如今都在搶著變“重”？睿和智庫認為，這遠不止業(yè)務(wù)擴張的剛需，背后是一套精密的財務(wù)戰(zhàn)略。

第一，鎖定成本，提升運營效率。相比長期租賃，自建物業(yè)不僅能鎖定成本、避免租金上漲和搬遷風(fēng)險，更能通過商業(yè)、公寓等一體化配套，實現(xiàn)更高效的員工管理與人才留存。

第二，配置“壓艙石”，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兼具保值增值和抗通脹功能。在經(jīng)濟不確定的周期里，這類資產(chǎn)既能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，也能優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債表。

第三，稅籌優(yōu)化，跨周期風(fēng)險對沖。這是最隱秘也是最核心的邏輯。各大互聯(lián)網(wǎng)巨頭利潤豐厚，高額應(yīng)納稅所得額帶來較重所得稅壓力。大量購入不動產(chǎn)，通過20-40年的固定資產(chǎn)折舊計入經(jīng)營成本，可合法合規(guī)地降低當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，實現(xiàn)稅負優(yōu)化。

更深一層看，在企業(yè)利潤高位時將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為北京海淀、香港中環(huán)的核心資產(chǎn)，本質(zhì)是一種跨周期對沖。一旦市場有變、業(yè)務(wù)需要流動性，這些物業(yè)就是最安全、最易變現(xiàn)的“保命錢”。

結(jié)語

產(chǎn)業(yè)資本正在重寫土地市場的規(guī)則。

傳統(tǒng)房企拿地，算的是“開發(fā)—銷售—回款”的周轉(zhuǎn)賬，退出靠轉(zhuǎn)讓。 產(chǎn)業(yè)資本則是另一套算法：土地是主業(yè)的物理底盤，資產(chǎn)的首要功能是支撐業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)，長期持有是前提而非負擔(dān)。

更關(guān)鍵的是，產(chǎn)業(yè)資本自帶了地方政府當(dāng)前最迫切的需求——就業(yè)、稅收、產(chǎn)業(yè)集聚。土地出讓邏輯已從“誰出價高”轉(zhuǎn)向“誰帶產(chǎn)業(yè)來”。核心城市核心區(qū)位的地塊，正加速向產(chǎn)業(yè)資本集中。

這釋放的不是樓市回暖的信號，而是對能支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心資產(chǎn)價值的重新確認。不動產(chǎn)正從“過度金融化的投資標的”回歸“產(chǎn)業(yè)配套載體”。那些能真正支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)和稅收的資產(chǎn)，將獲得更高的估值溢價。

京東們的“重”，本質(zhì)上是一種穿越周期的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢——用低成本的長期持有，對抗高波動的短周期。當(dāng)傳統(tǒng)玩家仍在圍城中掙扎，手握產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)金的新貴，已開始用另一套規(guī)則定義競爭的維度。