6月12日下午15時，深圳今年第四宗居住用地——前海桂灣T201-0233宗地正式開拍出讓。

9家房企經過291輪競價，最終由深圳兆悅房地產開發有限公司以總價35.25億元成功競得，折合樓面價約95918.37元/㎡，本次出讓的地塊為70年產權的二類居住用地，起始價16.45億元，最終成交溢價率約114%，刷新前海市場記錄。

據工商資料顯示，深圳兆悅房地產開發有限公司為廈門建發集團子公司。

該地塊位于前海桂灣核心區桂灣大街與樞紐三街交叉口，緊鄰深圳此前單價地王項目。地塊于4月30日掛牌，一經亮相便引發市場廣泛關注，被業內視為前海核心區住宅用地供應的又一重磅項目。

現場競拍情況：多家房企激烈角逐

6月12日下午15時，前海桂灣T201-0233宗地的競拍在深圳交易集團正式拉開帷幕。作為本年度深圳推出的第四宗居住用地，該地塊吸引了9家實力房企參與競逐，競買人號碼牌分別是華發7號、深業16號、保利發展18號、越秀25號、綠城39號、中海68號、華潤69號、招商77號和建發79號。

線下競價15：00準時開始，在各競買人積極應價中有條不紊地進行，25號、16號和18號，不徐不疾，舉牌堅定。據傳是保利發展的18號，應價積極，沉著冷靜。

據傳是保利發展的18號，是本次競買企業中的亮點，就在上一周其同屬保利集團的兄弟企業保利置業，以超10.86萬/㎡的價格，刷新了深圳涉宅樓面地價記錄，因此保利發展的出現備受關注。

在競價進行超過一個小時，三家房企的激烈爭奪中，出現了77號這家“不確定”因素，77號競買人為招商地產，是旁邊前地王項目海晏府的開發企業，順理成章地被視為“奪地的有力種子選手”。

而競價到后半程的時候，79號廈門建發踴躍舉牌，成為本次土拍最大驚喜。

此前有業內人士預測，該地塊有望延續此前粵海街道地塊的激烈競拍態勢——就在6月5日，深圳粵海街道T204-0153地塊經過291輪競價成交，樓面價突破10.86萬元/㎡，溢價率超過150%。

前海桂灣T201-0233宗地緊鄰2025年深圳涉宅用地單價地王——招商海晏府項目。

基于前海核心區宅地的稀缺性和毗鄰高價項目的有力市場驗證，本次桂灣地塊的競爭備受關注。

土地出讓條件：70年產權“三無”純宅地

T201-0233宗地位于前海深港現代服務業合作區桂灣大街與樞紐三街交叉口，為二類居住用地，土地面積11856㎡，規劃建筑面積36750㎡，容積率≤3.1，建筑高度小于100米，土地使用年限為70年。

規劃建筑面積中，住宅部分占36650㎡，另含物業服務用房100㎡。根據出讓公告，該地塊為純商品住宅用地，配建條件極為寬松——無配建保障房、無“70/90”戶型限制、無售價限制，這樣的“三無”設計使其在市場中獲得顯著關注。

地塊的規劃設計指標也較為優厚，約3.1的低容積率在深圳核心區宅地供應中相當稀缺，為打造低密高端住宅產品提供了良好基礎。地塊形狀方正，土地面積較鄰近的海晏府大出約1.1萬㎡，為園林設計和樓棟布局提供了更充裕的空間。

在開發節奏方面，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工、4年內竣工。競得人還須提供《關于“交房即發證”的承諾函》，承諾提供“交房即發證”服務。

周邊樓市：招商海晏府以13萬/㎡折后均價成“日光項目”

本次出讓地塊周邊，最受關注的莫過于一街之隔的招商海晏府項目。

招商海晏府。樂居攝2605

該項目位于T201-0232宗地，于2025年7月由招商蛇口力壓11家房企，以21.55億元、樓面價84180元/㎡競得，刷新深圳涉宅用地成交樓面價紀錄，成為深圳當時新的單價地王，溢價率約86.1%。

今年4月19日，招商海晏府正式開盤，推出151套清一色139㎡至194㎡大戶型，備案均價約14.2萬元/㎡，總價區間為1710萬至3124萬元。當天開盤給出約93折優惠，折后均價約13萬元/㎡。推售108套，官方口徑去化九成，剩余房源隨后也全部售罄，成為2026年深圳首個“日光項目”。認籌客戶達201批，相當于兩個人搶一套，市場反饋極為熱烈。

招商海晏府的去化成績被視為前海豪宅市場的重要風向標，也直接提振了本次桂灣地塊的出讓信心。有分析指出，海晏府將前海新房備案價拉至歷史最高的14萬+/㎡梯隊，打破了前海長期以來“10萬+”的價格慣性。

周邊樓盤中，深鐵桂灣·凱旋府已于今年3月29日開盤，位于桂灣核心區，主推可享桂灣河一線河景及城市海景。深業云海灣、天健悅灣府等前期項目則定位相對親民，當年限價為9.2萬至9.7萬元/㎡，陸續交付入住。

地塊現場。樂居攝2605

此外，T201-0233地塊的實際居住環境也值得關注。

距離最近的地鐵前海灣站約700米，步行約10分鐘可達，前海灣站為1號、5號、11號線三線換乘站，也是深中通道的前海乘車點，交通優勢顯著。地塊北側為前海中心河，萬象前海、壹方城等繁華商業在3公里內可抵達，前海石公園、桂灣公園等生態資源環伺，還有南方醫科大學深圳醫院等城市配套較為完善。

不過值得注意的是，地塊鄰近的桂灣一路通行貨運車輛較多，出讓公告已明確要求競得人須按規定編制噪聲污染防治專篇并落實防治措施。

桂灣一路。樂居攝2605

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