文 | 紅餐網(wǎng)

住了上萬人的小區(qū)，樓下餐館卻一家接一家地關(guān)了？

近期廣州六運小區(qū)貼出一紙禁令，重申住宅內(nèi)不得從事餐飲等行業(yè)。這個走出了多家網(wǎng)紅餐飲品牌的“明星社區(qū)”，正在經(jīng)歷一場業(yè)態(tài)調(diào)整。

把視野放大到全國，相似似的場景并不少見：不少曾是餐飲店的底商鋪面空置周期拉長，招租廣告數(shù)月無人問津。

社區(qū)底商，到底還能不能開餐飲店？

“樓下那排店，越來越空了”

紅餐網(wǎng)走訪廣州、深圳、長沙等多個城市發(fā)現(xiàn)，社區(qū)餐飲鋪位轉(zhuǎn)租難、空置久，整體經(jīng)營氛圍持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

在深圳寶安松崗片區(qū)，經(jīng)營著一家經(jīng)營著80+平方米快餐店的林哥打算關(guān)店轉(zhuǎn)手，但招租信息掛了近半年仍無人問津，“以前附近的鋪兩三個月就能轉(zhuǎn)出去，現(xiàn)在根本沒人接。但直接關(guān)店也是要賠錢，只能先硬著頭皮繼續(xù)干下去。”

以網(wǎng)紅街區(qū)著稱的廣州江南西商圈內(nèi)，某社區(qū)主街上也有幾家商鋪貼出了“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的廣告，往社區(qū)內(nèi)部走，招租的店鋪明顯增多。附近多位中介和業(yè)主表示，轉(zhuǎn)租店鋪明顯比以前增多，且部分鋪位掛牌數(shù)月無人問津，咨詢租鋪的人明顯減少，“以前剛掛出去就有人來打電話了，一周接七八個，現(xiàn)在一個月也沒幾個”。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

在廣州番禺，某近郊社區(qū)一間臨街鋪面的“旺鋪招租”貼紙已經(jīng)泛黃。隔壁便利店店主回憶：“上一家做西餐的，從關(guān)門到現(xiàn)在兩年多了，問價的人時不時也有，但都沒談成。”

長沙岳麓區(qū)某高層小區(qū)樓下，做私房菜生意的朱老板也在考慮轉(zhuǎn)讓。他給紅餐網(wǎng)做了粗略估算——3500戶居民的體量，按每戶3至4人計算，設(shè)計居住人口約1.2萬人。如此大體量的社區(qū)市場，但底商餐飲從之前的“換了一輪又一輪”，到今年已是“換不動了”。

據(jù)他所述，短短半年時間，同排多家餐飲店接連關(guān)停，也沒有新商戶入駐，街區(qū)煙火氣銳減，各家客流都受到明顯影響。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

另據(jù)藍(lán)鯨新聞報道，今年2月，上海市人大代表在發(fā)言中提到，“上海很多社區(qū)周邊的小店和沿街商鋪大量空置和撤出，以前可能半年到一年還有人接盤，現(xiàn)在有些店鋪長達(dá)四五年的空置。”

整體來看，社區(qū)底商餐飲的換手率在加快，空置率呈上升趨勢。一組行業(yè)數(shù)據(jù)從側(cè)面印證了這一趨勢：《2026中式餐飲白皮書》顯示，2025年全國餐飲關(guān)店率達(dá)48.9%，從業(yè)態(tài)來看，社區(qū)底商餐飲閉店率顯著高于行業(yè)平均水平，接近55%；而商圈餐飲相對穩(wěn)健，閉店率約35%-40%區(qū)間，明顯低于社區(qū)店。

為什么住了上萬人的社區(qū)，養(yǎng)不活樓下的餐館？

“旺鋪招租”的廣告越來越多，就算是住了上萬人的小區(qū)也不例外，社區(qū)底商的餐飲生意，到底怎么了？紅餐網(wǎng)從多位從業(yè)者的口中了解到，多重壓力正在同時沖擊著社區(qū)底商的餐飲業(yè)態(tài)。

1.租金高企，開店淪為“給房東打工”

長沙的朱老板給紅餐網(wǎng)繼續(xù)算了筆賬：50平方米的鋪面，月租加上水電與人工，月保本營業(yè)額需達(dá)到23萬元。相當(dāng)于平均每天要賣近8000元，一天需要133單才能保本。50平方米小店，即使加上外擺，這個數(shù)字也是很難完成的任務(wù)。

深圳松崗的林哥也表示，“前幾年租金2萬元，現(xiàn)在慢慢漲到2.4萬元，差不多是我每個月營業(yè)額的四分之一，再加上這兩年客流又在變少，真的干不動了。”

更讓餐飲老板感到無奈的是，社區(qū)底商的租金并未隨著客流下滑而下降。“每年保持不漲就不錯了，還講什么降房租。房東寧愿空著，也不降租。”這是走訪20余家社區(qū)餐飲商戶后，聽到最多的抱怨。

2.時段與需求錯配，小店空轉(zhuǎn)成本難承擔(dān)

不同于商圈餐飲的全天候客流，社區(qū)底商的客流呈現(xiàn)出明顯的兩極分化：白天9點到17點，街上多是老人和小孩，消費力較弱，多是買些小吃、飲品，客單價偏低；早晚高峰7點到9點、18點到21點，客流相對集中，但時段很短。大量時間里，店鋪處于“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)，成本卻一分不少。

紅餐網(wǎng)專欄作者、豪蝦傳創(chuàng)始人蔣毅對此剖析：“純社區(qū)餐飲主要做晚餐和宵夜，午餐和早餐的比例很有限。小區(qū)里白天七八成人出去上班，留下的中老年和小孩是不愿意在外面花錢的。所以做中午時段的品類，不適合純社區(qū)餐飲。”許多社區(qū)餐館倒閉，不是因為產(chǎn)品不好，而是時段選錯了，客流最弱的時段里的收入，撐不起全天的成本。

3.太多人來搶“一頓飯”，堂食生意不斷縮水

社區(qū)餐飲的核心客群基本上是附近幾公里內(nèi)的居民和上班族，但如今，他們“日常用餐”的需求，正被外賣、便利店鮮食、社區(qū)團(tuán)購多方瓜分，社區(qū)底商的就近優(yōu)勢被大幅削弱。

外賣自不必說，消費者點幾下手機(jī)屏幕，方圓幾公里內(nèi)餐館的飯菜都能送到家門口，沒必要只光顧樓下的店。有這個習(xí)慣的消費者不在少數(shù)，直接分流了社區(qū)餐飲店的生意。紅餐大數(shù)據(jù)顯示，2025年全國餐飲外賣市場規(guī)模達(dá)約1.4萬億元。

除了外賣，便利店鮮食和社區(qū)團(tuán)購也在分流剛需客流。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

全家、7-11等便利店的關(guān)東煮、包子、飯團(tuán)、便當(dāng)，定價在10-15元，且24小時營業(yè)，搶占了早餐和夜宵市場。小象超市、樸樸超市等社區(qū)團(tuán)購平臺上，預(yù)制菜、半成品食材價格低廉，例如一份調(diào)好味的肉餅售價9.98元、一份冷凍糖醋里脊售價14.5元，單價不貴又能省去大部分備菜流程，消費者有了更多的飲食渠道選擇。

4.經(jīng)營限制多

廣州天河南的六運小區(qū)，則呈現(xiàn)出一幅更為復(fù)雜的圖景。

4月份禁令發(fā)布后，主街上依然人流如織，甚至還有新店在試營業(yè)，但拐進(jìn)社區(qū)內(nèi)部，多家餐飲鋪位已經(jīng)張貼出了閉店轉(zhuǎn)讓的告示。多位受訪商戶表示，禁令主要針對熱食類餐飲，現(xiàn)在還在做熱食的可以繼續(xù)經(jīng)營，但租約或牌照到期后不再續(xù)期，無證經(jīng)營的將直接清退。茶飲、糖水、冰室等非明火類業(yè)態(tài)暫不受影響。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

紅餐網(wǎng)以創(chuàng)業(yè)者身份致電一位正在放租的鋪面業(yè)主。這個位于小區(qū)內(nèi)巷的鋪面約20-25平方米，此前是一家壽司料理店，月租金1萬元左右。當(dāng)紅餐網(wǎng)詢問能否租來做面食生意時，對方直接以辦不下許可證為由拒絕了。

順應(yīng)政策層面的管控要求，是社區(qū)底商餐飲必須面對的一道現(xiàn)實考題。六運小區(qū)的困境背后，是多年積累的問題：設(shè)備老化和住改商店鋪過多裝修帶來的消防隱患造成；商鋪與游客過多，讓住戶常年在噪音污染中生活，投訴量居高不下。

小區(qū)里此前頗受歡迎的“拍檔飯?zhí)谩弊罱餐蝗魂P(guān)門，附近街坊透露，關(guān)門的原因是物業(yè)要求整改，油煙和噪音引發(fā)了居民大量投訴。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

有商戶感嘆：“開社區(qū)店，一半精力應(yīng)付居民投訴，一半精力應(yīng)付政策檢查，每天提心吊膽，風(fēng)險太高，不如去商圈開，或者直接做純外賣店，還更省心。”

米倉食堂創(chuàng)始人孫嘉偉也曾向紅餐網(wǎng)透露，米倉食堂的創(chuàng)始店開在廣州天河南商圈的一個社區(qū)底商位置，由于門店長期排隊且排隊人數(shù)較多，為了降低對社區(qū)居民日常生活的影響，才把門店遷到了購物中心。

在政策收緊的社區(qū)，餐飲創(chuàng)業(yè)者最先遇到的難題，不是“能不能賺錢”，而是“能不能開店”。

結(jié) 語

不過，從更宏觀的角度看，社區(qū)底商的餐飲生意也不是完全碰不得。蔣毅表示，社區(qū)底商并非沒有機(jī)會，不要被“前幾任都倒閉了”嚇退。“餐飲行業(yè)里，前面‘死’五六家，后面再起來的情況很多。選鋪不是看上一家做什么，是看匹不匹配——商圈人群、商鋪條件、品類是否適合社區(qū)。如果做對了匹配社區(qū)的品類，可能一下就火了。”

蔣毅進(jìn)一步表示，當(dāng)前社區(qū)底商的困境，本質(zhì)是一場“遲到的回歸”。他指出，在經(jīng)濟(jì)告訴發(fā)展的紅利期，讓很多本不適合開餐廳的鋪面也開上了餐廳。一個商圈或商圈根據(jù)人群規(guī)模和消費習(xí)慣，只能支撐30-50家健康的餐廳，如果開了100家，那只能“集體完蛋”，所以現(xiàn)在開店數(shù)量回落，這只能叫回歸正常。

社區(qū)底商的空置潮，是餐飲業(yè)發(fā)展過程中一次必要的篩選。過去十年，街邊隨便一間鋪面都敢掛上“旺鋪招租”的牌子，隨便一個人都敢押上積蓄開一家餐館。如今風(fēng)口過去，誰會游泳、誰在裸泳，才真正顯現(xiàn)出來。

但社區(qū)底商依然是餐飲生態(tài)中不可或缺的一環(huán)，前提是餐館老板們知道怎么貼合居民需求，知道怎么能從15元的客單價中做出利潤。