很多人收到王健林首先想到的就是當(dāng)初他說的那個小目標(biāo)言論，今天咱們不聊小目標(biāo)，主要講講他對房地產(chǎn)怎么看。

他在一次企業(yè)內(nèi)部會議上說，房子不是永遠(yuǎn)的避風(fēng)港，對于沒有經(jīng)濟(jì)邏輯支撐的東西，很容易就突然失去。

其實這話說的很有道理，這幾年大家都深有感觸，房價真不是只漲不跌的神話。但現(xiàn)在最扎心的問題是：手里有房，現(xiàn)在賣掉，到底是愚蠢還是明智呢？

先看大方向，這兩年的政策暖風(fēng)一個接一個，促銷、公積金提額……上面擺明要托底，讓樓市穩(wěn)定下來，這種意愿是非常強(qiáng)烈的。

業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為，政策底基本到了，市場也跌了四年，30城二手房均價從高點回撤近40%，這個跌幅說實話已經(jīng)超過了國際上很多國家房價調(diào)整的平均水平，很多房子的價格已經(jīng)回調(diào)到比較低的水平。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在市場的一個信號是比較強(qiáng)烈的，那就是：租金回報率在往上走。

全國30個主要城市超55%的小區(qū)租金回報率已經(jīng)超過2%，有的甚至超3%，

對比現(xiàn)在的三年期定存利率才1.8%。這就意味著，如果你的房子租售比能穩(wěn)在2.5%以上，它就不是賠錢貨，而是能持續(xù)產(chǎn)生租金收入的資產(chǎn)。

像上海、北京、南京等幾個熱門城市，最近已經(jīng)有人專關(guān)注這種房源，他們買房的目的也很明確，先把它租租，然后等到房子上漲再出售。

還有，國家從2025年推“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)，層高、隔音、電梯都得升級。但要知道一個很現(xiàn)實的問題是，現(xiàn)在95%的房子都達(dá)不到好房子的標(biāo)準(zhǔn)，尤其那些戶型比較落后，物業(yè)又差，沒有電梯的老小區(qū)，這種以后越來越?jīng)]人接盤。但核心地段、品質(zhì)過硬的好房子，未來也會成為抵抗通脹的核心資產(chǎn)。

所以，別問“現(xiàn)在賣房蠢不蠢”，得問你手里那套房，到底是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還是爛在手里的負(fù)債。

這種情況下，建議大家：

01.如果你有房，一定要做一次冷血測試：

①租金回報>2.5%，空置期短，那這個房子就是個“現(xiàn)金奶?！?，可以將其視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不必急于出手。

②租金回報<1.5%，空置仨月租不掉，它可能正在消耗你的現(xiàn)金流，值得你重新評估是否繼續(xù)持有。

③對照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，如果是老破小/大、奇葩戶型、物業(yè)差，這種絕大多數(shù)將逐漸失去市場流動性，及早脫手或許是更輕松的選擇，即便在核心城市核心地段，如果產(chǎn)品力嚴(yán)重落后，也難逃流動性枯竭。如果是核心地段次新、品質(zhì)好的房子，那就不必因短期波動而恐慌決策，它的價值回歸只會遲到，不會缺席。

④如果月供壓力大？就千萬別糾結(jié)虧不虧，主動降低杠桿、減輕月供壓力，是一個值得認(rèn)真考慮的方向。保持健康的現(xiàn)金流，永遠(yuǎn)比糾結(jié)賬面盈虧更重要。

02.如果你要買房，放棄“普漲夢”，擁抱“收租+品質(zhì)”雙主線

①像挑理財產(chǎn)品一樣挑房：在做購買決策時，租金回報率和房屋品質(zhì)是兩個值得重點關(guān)注的維度。租金回報超2.5%-3%的次新房值得考慮。

②死磕“好房子”標(biāo)準(zhǔn)：層高、隔音、電梯都得過關(guān)，僅憑價格便宜就入手那些戶型落后、品質(zhì)老化的“過時資產(chǎn)”，未必劃算。

③避坑：老破大、遠(yuǎn)郊新區(qū)、偽學(xué)區(qū)老破小，這種總價高，租金回報率奇低，產(chǎn)品全面落后，沒人沒產(chǎn)業(yè)支撐的，等同于價值陷阱，需要多加謹(jǐn)慎。

最后擺正心態(tài)：別指望買房三年翻倍。未來房子的價值，靠的是租金和品質(zhì)，不是賭土地暴利。

想明白這些后，賣或者不賣，買或者不買，你心里自然就會有答案。

本文僅為個人對房地產(chǎn)市場的觀察與思考，不構(gòu)成任何投資建議。房產(chǎn)買賣屬于重大資產(chǎn)決策，請結(jié)合自身情況，咨詢專業(yè)人士后獨立判斷。